万科金域华府产品定位报告125427472 ppt课件
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二、关键信息
1、精品商场 2、超市 3、酒店 4、购物广场
购物 广场
1、五大核心主题公园，面积和配置如 右图；
其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭 商业步行街区；
体育公园占地面积相当于2个东莞体育 中心。
文化公园占地面积相当于30个可园。
大面积开阔水体 文化娱乐中心 露天剧场
林荫步道，船形 广场、滨水广场
于此区域，规划包括南城办事服 务中心、南城生态居住区、东莞 购物乐园、南城汽车总站、南城
建材及汽车专业市场、南城东片 区地产板块等。
本案
另东城南片区东泰居住组团由于 周边生活配套极其成熟，可有效 弥补项目生活配套的不足；
万科金域华府产品定位报告 125427472
第一圈层分析：与周边四大片区的关系
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
1、目标客户群类型，购 买用途；
2、生活、配套等价值点 发掘；
3、项目整体形象定位；
4、大片区价值点分析
结论
1、项目土地属性确 定； 2、区位、土地核心 价值点提炼； 3、目标客户来源、 类型、购买目的。
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
下面分别对第一圈层内重要片区的详规和发展作出介绍：
万科金域华府产品定位报告 125427472
CLD片区详规介绍
一、功能定位
一个为行政文化、金融商务区服务的、 具有完备的公共配套设施和充足的绿地 休闲空间、社区活动场所的新型社区， 总占地面积2.1平方公里。
序号
1 2 3 4 58
9 9 9
新基周边片区
至总部经济中心区 至CLD 至CBD
至南城东片区 至大岭山镇 至长安镇等 至广州、深圳
至厚街 至虎门
通行道路
东莞大道 科技路、东莞大道 科技路、东莞大道 科技路、东五路、雅园路以及东二路、东四路 莞长路、107国道 莞长路、107国道或广深高速 科技路、莞太路、广深高速或107国道 广深高速或107国道 广深高速或107国道
金域华府项目产品定位报告
万科金域华府产品定位报告 125427472
需要重点解决的问题
一、项目土地属性研究 二、竞品分析 1、各圈层竞品分析 2、竞品分析总结 三、目标客户分析 1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解 2、各项价值点排序 3、生活状态描述 四、产品定位 1、户型配比 2、户型修改意见 3、精装修、科技附加值 4、配套规划（会所、园林、车库、商业、建筑风格、入户大堂）
万科金域华府产品定位报告 125427472
一、项目土地属性研究
万科金域华府产品定位报告 125427472
一、总体思路--以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值
第一圈层（周边片区分析）
1、项目周边片区的规划及发展； 2、项目所在片区与这些周边片区的关系。 （道路交通、配套关系等）
南城区以莞太大道为中轴，按东、 西方向分为新区和旧区。旧区北 依运河，是南城传统的经济、文 化聚集地区。南城文化广场、银 丰路商业街就位于此区域，旧区 将通过改造和扩建连接沿河路和 莞太大道南北走向的十条横路， 使其成为现代商贸和服务休闲中 心。新区是东莞城市建设开发的
重点区域， CBD、CLD都将位
1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心
结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与
此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的万科金域华府产品定位报告
核心地段。
125427472
南城东片区整体详规分析
是新城区重要组成部分、南城区重要
的生活服务区，为东莞市中央商务区
配套服务的、具有完备的公共配套设
施和充足的绿地休闲空间的高品质新
型社区。
同时，它将与中央生活服务区共同构
成CBD和南城区重要的生活服务区。
公园
整体规划结构为“1核3区”，即1个 中央公共服务核，2个居住区和1个工 业园区
世纪城
中央公共服务核：以体育公园为基础， 与西侧中央生活区购物公园呼应。
片区内金地格林小城、东骏豪苑、新中银、世纪城等高尚社区都集中于此，未来还将往西
所需时间
1分钟 1分钟 2分钟 10分钟 30分钟 30分钟 40分钟 20分钟 30分钟
结论：
新基片区道路系统发达，四环路、五环路、莞太路、东莞大道、科技大道等，与南城、 万江、莞城及北部西部相临镇区的交通联系紧密，形成南城新基片区的大交通格局，交 通辐射范围极其宽阔。往返广、深、虎门、厚街极其方便，交通辐射力较大，可有效扩 大客户辐射区域；
万科金域华府产品定位报告 125427472
一圈层
CBD、 CLD
东城南 片区
三圈层
项目价值点
新基片区 二圈层 规划资源
南城东 片区
万科金域华府产品定位报告 125427472
第一圈层 新基片区与周边片区的关系
万科金域华府产品定位报告 125427472
第一圈层分析
1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系
CBD片区详规介绍
一、功能定位
集中全市三大中心职能：商业中心、 会展中心和商务中心。
二、重要建筑（配套）
A、 文化配套：
1、玉兰剧院；
2、图书馆；
3、高科技展览馆；
4、青少年科技活动中心；
5、展览中心。
B、商业、餐饮配套
1、会展国际酒Fra Baidu bibliotek；
2、第一国际商业街；
3、沿路中小型酒店、沿街餐饮；
C、政府公建
大型滨水商业环境
文
1、大型超市
化 购物公园
2、大型百货
公 园
约20万平米
3、综合市场 4、中式餐饮美食街
5、步行街
6、宾馆
坡地与 水景结 合的生 态公园
5、住宅容积率1.54。
万科金域华府产品定位报告 125427472
2008年1月21日星期一 《东莞日报》
万科金域华府产品定位报告 125427472
生态公园占地面积与南城文化广场相当。
2、总占地面积214万平米；
3、居住人口：60000人；
4、一期拍卖时间及地价：
08年6月18日，整体拍卖114万㎡，
70.8亿元起拍；
1、雕塑公园 2、36班小学 3、林荫道
林荫公园
约10万平 米
1、酒吧街 2、林荫公园 3、30班小学
体育公 园
约12 万平米
1、高尔夫练球场 2、社区健身活动中心 3、游泳池、网球场 4、66班中学对外运动场等
1、精品商场 2、超市 3、酒店 4、购物广场
购物 广场
1、五大核心主题公园，面积和配置如 右图；
其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭 商业步行街区；
体育公园占地面积相当于2个东莞体育 中心。
文化公园占地面积相当于30个可园。
大面积开阔水体 文化娱乐中心 露天剧场
林荫步道，船形 广场、滨水广场
于此区域，规划包括南城办事服 务中心、南城生态居住区、东莞 购物乐园、南城汽车总站、南城
建材及汽车专业市场、南城东片 区地产板块等。
本案
另东城南片区东泰居住组团由于 周边生活配套极其成熟，可有效 弥补项目生活配套的不足；
万科金域华府产品定位报告 125427472
第一圈层分析：与周边四大片区的关系
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
1、目标客户群类型，购 买用途；
2、生活、配套等价值点 发掘；
3、项目整体形象定位；
4、大片区价值点分析
结论
1、项目土地属性确 定； 2、区位、土地核心 价值点提炼； 3、目标客户来源、 类型、购买目的。
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
下面分别对第一圈层内重要片区的详规和发展作出介绍：
万科金域华府产品定位报告 125427472
CLD片区详规介绍
一、功能定位
一个为行政文化、金融商务区服务的、 具有完备的公共配套设施和充足的绿地 休闲空间、社区活动场所的新型社区， 总占地面积2.1平方公里。
序号
1 2 3 4 58
9 9 9
新基周边片区
至总部经济中心区 至CLD 至CBD
至南城东片区 至大岭山镇 至长安镇等 至广州、深圳
至厚街 至虎门
通行道路
东莞大道 科技路、东莞大道 科技路、东莞大道 科技路、东五路、雅园路以及东二路、东四路 莞长路、107国道 莞长路、107国道或广深高速 科技路、莞太路、广深高速或107国道 广深高速或107国道 广深高速或107国道
金域华府项目产品定位报告
万科金域华府产品定位报告 125427472
需要重点解决的问题
一、项目土地属性研究 二、竞品分析 1、各圈层竞品分析 2、竞品分析总结 三、目标客户分析 1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解 2、各项价值点排序 3、生活状态描述 四、产品定位 1、户型配比 2、户型修改意见 3、精装修、科技附加值 4、配套规划（会所、园林、车库、商业、建筑风格、入户大堂）
万科金域华府产品定位报告 125427472
一、项目土地属性研究
万科金域华府产品定位报告 125427472
一、总体思路--以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值
第一圈层（周边片区分析）
1、项目周边片区的规划及发展； 2、项目所在片区与这些周边片区的关系。 （道路交通、配套关系等）
南城区以莞太大道为中轴，按东、 西方向分为新区和旧区。旧区北 依运河，是南城传统的经济、文 化聚集地区。南城文化广场、银 丰路商业街就位于此区域，旧区 将通过改造和扩建连接沿河路和 莞太大道南北走向的十条横路， 使其成为现代商贸和服务休闲中 心。新区是东莞城市建设开发的
重点区域， CBD、CLD都将位
1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心
结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与
此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的万科金域华府产品定位报告
核心地段。
125427472
南城东片区整体详规分析
是新城区重要组成部分、南城区重要
的生活服务区，为东莞市中央商务区
配套服务的、具有完备的公共配套设
施和充足的绿地休闲空间的高品质新
型社区。
同时，它将与中央生活服务区共同构
成CBD和南城区重要的生活服务区。
公园
整体规划结构为“1核3区”，即1个 中央公共服务核，2个居住区和1个工 业园区
世纪城
中央公共服务核：以体育公园为基础， 与西侧中央生活区购物公园呼应。
片区内金地格林小城、东骏豪苑、新中银、世纪城等高尚社区都集中于此，未来还将往西
所需时间
1分钟 1分钟 2分钟 10分钟 30分钟 30分钟 40分钟 20分钟 30分钟
结论：
新基片区道路系统发达，四环路、五环路、莞太路、东莞大道、科技大道等，与南城、 万江、莞城及北部西部相临镇区的交通联系紧密，形成南城新基片区的大交通格局，交 通辐射范围极其宽阔。往返广、深、虎门、厚街极其方便，交通辐射力较大，可有效扩 大客户辐射区域；
万科金域华府产品定位报告 125427472
一圈层
CBD、 CLD
东城南 片区
三圈层
项目价值点
新基片区 二圈层 规划资源
南城东 片区
万科金域华府产品定位报告 125427472
第一圈层 新基片区与周边片区的关系
万科金域华府产品定位报告 125427472
第一圈层分析
1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系
CBD片区详规介绍
一、功能定位
集中全市三大中心职能：商业中心、 会展中心和商务中心。
二、重要建筑（配套）
A、 文化配套：
1、玉兰剧院；
2、图书馆；
3、高科技展览馆；
4、青少年科技活动中心；
5、展览中心。
B、商业、餐饮配套
1、会展国际酒Fra Baidu bibliotek；
2、第一国际商业街；
3、沿路中小型酒店、沿街餐饮；
C、政府公建
大型滨水商业环境
文
1、大型超市
化 购物公园
2、大型百货
公 园
约20万平米
3、综合市场 4、中式餐饮美食街
5、步行街
6、宾馆
坡地与 水景结 合的生 态公园
5、住宅容积率1.54。
万科金域华府产品定位报告 125427472
2008年1月21日星期一 《东莞日报》
万科金域华府产品定位报告 125427472
生态公园占地面积与南城文化广场相当。
2、总占地面积214万平米；
3、居住人口：60000人；
4、一期拍卖时间及地价：
08年6月18日，整体拍卖114万㎡，
70.8亿元起拍；
1、雕塑公园 2、36班小学 3、林荫道
林荫公园
约10万平 米
1、酒吧街 2、林荫公园 3、30班小学
体育公 园
约12 万平米
1、高尔夫练球场 2、社区健身活动中心 3、游泳池、网球场 4、66班中学对外运动场等