未经公证不动产继承登记业务的难点及对策分析

未经公证不动产继承登记业务的难点及

对策分析

摘要：近些年我国不动产行业发展迅速，国家对此出台了一系列政策予以管理，强制公证取消以来，未经公证的不动产继承登记业务在部分城市已经开始了

试点工作，为人民群众提供了极大便利，也能够让从业人员在实践中积累丰富的

工作经验。但是对于不动产登记机构而言，在办理相关业务的过程中，依然会面

临很多难题，比如不了解办理流程，自身业务水平达不到要求，难以灵活处理突

发问题等。基于此，文章对未经公证不动产继承登记业务的难点展开了分析，并

提出了相应的对策。

关键词：未经公证；不动产继承登记；难点；对策

在不动产登记中，强制公证指的是国家在法律允许的范围内，限定当事人因

继承、受遗赠取得不动产进行登记，需要提交经公证的材料或者具有法律效力的

文书证明。2016年，国家出台了《不动产登记暂行条例实施细则》，文件中明确

规定，当事人因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，应当提交死亡证明材料、

遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及相关亲属关系证明等材料，

也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书，从而将强制公证转变为了自愿公证。政策颁布后，很多不动产登记机构并未第一时间进行深入了解，办理业务时

面临着很多难题，出现登记错误，进而引发相关风险。因此，对未经公证不动产

继承登记业务进行分析具有重要意义。

1 未经公证的不动产继承登记业务概述

以往的不动产继承登记，申请人要提交全面的公证书以及相关材料，无论是材料准备还是审核流程，都需要花费较长时间，而且申请人在公证时还需

要支付一笔价格不菲的公证费用，给申请人造成了一定的负担。为了让不动产继

承登记业务开展的更为顺利，国家近些年出台了相关政策文件，允许不动产未经

公证即可办理继承登记，有效地降低了当事人的时间及经济成本，提升了登记效率，但是其中存在的问题与难点也比较突出，需要引起重视。

2 未经公证不动产继承登记业务的难点及对策

2.1关系证明提供难，多方核实降风险

在线下窗口办理未经公证的不动产继承登记业务，申请人需要提供完整的关

系证明，用于证明相关当事人与被继承人的关系，这是主要的难点之一。受到历

史遗留问题的影响，很多申请人提供的证明材料非常多样，材料落款有社区的、

村委会的，甚至也有企事业单位的，材料来源不一，其真实性、准确性等难以核实。2016年9月，公安部门联合其他多个部门共同出台了《关于改进和规范公安

派出所出具证明的工作意见》，该文件对“亲属关系证明”提出了十分明确的要求：同户人员之间的亲属关系，历史户籍档案能够反映且需要开具证明的，由公

安派出所核实之后开具。根据该政策，申请人在办理相关业务时，可以直接前往

派出所来获取材料，这在一定程度上解决了以往办理过程中关系证明难以提供的

问题。但是就实际工作情况来看，很多申请人的历史材料并不齐全，尤其是家中

老人的档案资料在新中国成立之前的，会大大增加公安部门人员的工作负担，且

容易出现遗漏、登记错误等问题，这不仅降低办公效率，还容易遗漏相关法定继

承人，造成不动产登记错误，影响不动产登记在人民群众心中的公信力。因此，

在部分特殊情况下，不能完全依靠公安机关出具的证明材料。《不动产登记暂行

条例实施细则》、《关于改进和规范公安派出所出具证明的工作意见》等文件颁

布之后，不动产继承登记的实际操作出现了一定变化，很多申请人在办理未经公

证的不动产继承登记时，会自行提交一些材料来证明与当事人的亲属关系，比如

人事档案、党员档案等。这些材料都是由其原组织机关提供，具有很高的可信度。从这个方面来看，在办理不动产继承登记业务时，只要申请人提供的材料符合

《不动产登记操作规范》的相关要求，予以办理并无大碍。

2.2材料真伪识别难，形式审查资料全

申请人在不动产机构办理相关业务时，除了原不动产权属证书之外，工作人

员想要证实其他材料，难度比较大，尤其是不动产继承登记这种复杂业务。《不

动产登记暂行条例实施细则》针对“查验”、“申请”等都做出了明确的要求，

对业务办理流程也有着明确、清晰的规定。登记机构在受理了申请人提交的材料后，要准确把握好各个关键的审核点，在特殊材料审核，或是应对部分特殊情况时，需要向申请人做出明确的解释。这也从侧面反映出，我国不动产登记审查制

度以书面审查和形式审查为主，从实际操作来看，所有书面的不动产继承材料都

要满足“齐全”、“一致”、“准确”的要求，这也是登记结果准确性的重要保障，也能够为办理业务的群众提供便利。目前随着科学技术的发展，越来越多登

记机构都引进了人脸识别系统、身份证读卡器等现代化软硬件设备，用于审核申

请人的身份。正是因为如此，登记机构的工作人员可以将更多精力放在登记程序、登记规范等方面，以保证整个审核流程的规范合理。《不动产登记暂行条例实施

细则》有相关规定，对于提交虚假申请材料的申请人，可以根据法律来追究其责任，如果发现有违规操作，要第一时间找到负责人。

2.3询问工作开展难，公证单位取真经

在不动产登记工作中，询问一直都是重点环节，同时难度比较大，尤其是在

未经公证的继承登记业务方面，需要所有继承人到场，并一一接受工作人员的询问，由此可见其难度。由于前来办理登记的申请人年龄、性别、受教育程度等都

有一定差异，工作人员在询问时应考虑到其身份，突出询问内容的差异性与针对性。询问的内容要力求公正、客观，不得带有私人情感，最大程度上减少外部因

素的干扰，尤其是在面临当事人胁迫时，第一时间如实上报情况。不动产登记机

构可以创新内部制度体系，借鉴其他部门的工作经验，设立专门的询问接待室，

配备齐全的摄影摄像设备，对申请者进行单独询问，记录全过程。如果部分申请

人因特殊情况无法到达现场，可以参照《不动产登记暂行条例》中的规定，用电话、信函的方式了解情况，一定要做好记录工作，以免遗漏重要信息，但需要具

体情况具体分析。不动产登记机构可以学习兄弟单位的经验，通过大量实践积累

经验，形成“不动产继承登记询问笔录”，让询问工作更加正式化、规范化和标

准化。由于不动产继承工作牵扯的人员数量比较多，因此尽量以固定书面询问的

形式为主，避免频繁更换询问模式引起的变动，不仅可以降低登记机构的行政成本，还有助于提升工作效率。