世联郑州楷林国际大厦写字楼项目形象定位与营销策略报告
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楷林置地正处于快速发展期，从单一项目运作向2～3个项目同时 运作的模式发展，前期项目的回款成为后期项目正常运作的有力保 障。
楷林源于索克，楷林国际是楷林置业的第一个项目，此项目担任着 建立公司品牌及项目品牌的重任。
楷林置业期望通过此项目实现多层次的目标
项目层面
成为市场上高形象的明星项目 实现7500元销售均价 保证20个月内资金快速回笼的安全性
重要客户-河南省私营企业、投资客户
河南省大型民营企业 周边城市投资客
偶得客户
外资公司 国内大型企业驻郑州分公司
核心客户 重要客户
偶得客户
客户定位与形象定位
• 客户定位 • 区域、项目价值点总结 • 案名建议 • 形象定位
F：产品本身的特性/属性
•未来商务核心区 •金水区最具活力板块 •顶级品质 •品牌开发商
国有企业
ຫໍສະໝຸດ Baidu
金融系统、公务员等
目标客户 高收入者
300－500m2
100－200m2
重点拓 大型民营企业
展客户 100－300m2
100－200m2
报纸、户外广告、营 户外广告牌、朋友介
销活动
绍
营销活动、异地推广
朋友介绍、异地推广
客户定位
核心客户-郑州私营企业
本地的发展型和稳定型私营企业 行业类型：咨询、金融、贸易 郑州本地投资客户
首次沟通会
市调报告撰写 风暴深度讨论 中稿汇报
8月14日
初步沟通
16日
市场调研
26日
市场报告汇报 深度沟通
31日
9月15日
营销报告撰写
——我们对项目的理解与日俱进 ——我们对项目的感情与日俱增
报告核心内容
第一部分：市场现状下的问题解析
——现状与目标之间的差距
第二部分：客户定位与形象定位
——项目核心价值点及形象统领
获取信息渠道
报纸、户外、营 销活动
报纸、户外、朋 友介绍
选择理由 项目形象高端，产品力强
位于“财富大道”---经三 路，产品品质高
自用兼投 报纸、户外、营 位于郑东新区CBD，产品
资
销活动
高端，品牌效应，潜力大
目标客户锁定
企业规模 需求面积 信息渠道
本地客户
外地客户
自用
投资
自用
投资
大、中型民营企业， 郑州本地私营企业主、 国内大型企业，河南省 周边城市投资客户
谨呈：河南楷林置业有限公司
项目编号：[2007]SH-B09
楷林国际大厦形象定位与 营销策略报告
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
世联楷林项目组
第二部分：客户定位与形象定位
——项目核心价值点及形象统领
第三部分：营销策略体系建立
——营销执行的指导总纲
客户定位与形象定位
• 客户定位 • 区域、项目价值点总结 • 案名建议 • 形象定位
楷林国际所具资源能吸引的客户类型
金东区是市中心唯一高端商务 聚集区，区域潜力大
看中区域未来发展潜 力的投资客户
发展的重要因素，所以格外关注所驻办公楼的形象，
口碑 不仅仅是品质，更是市场
。
企业总部
----他们一直勤勉创业，在河南这片经济热土收获颇丰，当他们
具备了走出国门的实力，他们需要一个向全国乃至世界展示实力
和国际化商务水平的平台。他们希望需要高标准的办公环境，不
面子 仅是为了品质，更是为了
。
目标客户关注点：
总建筑面积：
86369.4㎡，共26层
郑州房地产市场现状总结分析
市场逐步进入细分阶段； 中档写字楼的供应量巨大，并不断有新项目涌现；
客户的购买行为更多的被产品力所驱动； 潜在供应主要分布于未来的郑东新区， 未来竞争会集中表现在板块竞争上。
市场现状下的问题解析
• 客户目标 • 本体条件 • 市场环境 • 问题界定
企业层面
在河南市场打响楷林品牌，树立企 业形象 成为楷林置业写字楼开发的代表作 和品牌提升的里程碑。
区域属性判定
位于郑州认知最高的商务主干道金水路及城市景 观大道交汇处，能便捷沟通老城区和郑东新区
➢ 本项目地处郑州市金 水区，紧邻开发中的郑 东新区。项目北依金水 路，市迎宾大道，东邻 景观大道-中州大道。
本项目 具备的条件
高品质打造的区域写字楼典范 临近省级政府机构 项目到达机场、火车站的便捷性
注重品质、形象的金 融、咨询类客户 传统CBD中溢出客户
政府机构相关企业 外地驻河南分公司的 总部型客户
贸易客户
作为金东区的代表作，楷林国际的目标客户群：
金融、咨询，贸易相关企业
----他们属于资本和智力密集型企业，公司形象是业务
项目的市场评价>项目品质
国际企业中心 广汇国贸大厦 绿地世纪峰会
客户来源
河南省内民营企业为主,国内大型企 业及国外企业办事处占少部分,
国内大型企业分公司、办事处，河 南省内民营企业、少数郑州本地投 资客户
二期以河南省内大中型民营企业为 主、一期有大量的郑州本地投资客 户
市场客户盘点
购房目的 自用
自用
A：相对于竞争对手产品的优势
•空间优势、节能优势 •生态空间，空中花园 •高端物业形象，超高大堂
B：产品带给用户的利益/价值
舒适的办公环境 便捷的商务空间 稳定的投资回报
➢ 项目与郑东新区CBD 一路之隔，又处于中心 区政务与商务中心，兼 顾历史与未来
老城区
楷林国际
金 水路
中心区
郑东新区 CBD
项目属性判定
中心商务区甲级品质写字楼
产品八大亮点
电梯配比量高，运行速度快，大容 间轿厢； 单层面积大； 大堂挑高15米； 空中花园(8个) 外立面采用保温板、LOW-E玻璃等 节能材料，节能效果好； 标准层层高3.65米； 10米大跨度无柱开放式办公空间； 400平方双层挑高大型国际会议厅
市场现状下的问题解析
目标
Question 1 市场细分阶段，目标客户如何定位？
市场环境
QUESTION
Question 2 如何将产品亮点顺利转化为市场价值？
本体条件
Question3 如何区域板块竞争中，实现最优化营销， 树立项目品牌？
报告核心内容
第一部分：市场现状下的问题解析
——现状与目标之间的差距
第三部分：营销策略体系建立
——营销执行的指导总纲
市场现状下的问题解析
• 客户目标 • 本体条件 • 市场环境 • 问题界定
楷林国际将成为楷林置业快速滚动开发中的一个
节点，承担着为后期开发回款使命
写字楼成为楷林置业核心开发内容，在市场上树立优质、高档写字 楼开发商形象，五年内做到中原写字楼开发的领跑者。
楷林源于索克，楷林国际是楷林置业的第一个项目，此项目担任着 建立公司品牌及项目品牌的重任。
楷林置业期望通过此项目实现多层次的目标
项目层面
成为市场上高形象的明星项目 实现7500元销售均价 保证20个月内资金快速回笼的安全性
重要客户-河南省私营企业、投资客户
河南省大型民营企业 周边城市投资客
偶得客户
外资公司 国内大型企业驻郑州分公司
核心客户 重要客户
偶得客户
客户定位与形象定位
• 客户定位 • 区域、项目价值点总结 • 案名建议 • 形象定位
F：产品本身的特性/属性
•未来商务核心区 •金水区最具活力板块 •顶级品质 •品牌开发商
国有企业
ຫໍສະໝຸດ Baidu
金融系统、公务员等
目标客户 高收入者
300－500m2
100－200m2
重点拓 大型民营企业
展客户 100－300m2
100－200m2
报纸、户外广告、营 户外广告牌、朋友介
销活动
绍
营销活动、异地推广
朋友介绍、异地推广
客户定位
核心客户-郑州私营企业
本地的发展型和稳定型私营企业 行业类型：咨询、金融、贸易 郑州本地投资客户
首次沟通会
市调报告撰写 风暴深度讨论 中稿汇报
8月14日
初步沟通
16日
市场调研
26日
市场报告汇报 深度沟通
31日
9月15日
营销报告撰写
——我们对项目的理解与日俱进 ——我们对项目的感情与日俱增
报告核心内容
第一部分：市场现状下的问题解析
——现状与目标之间的差距
第二部分：客户定位与形象定位
——项目核心价值点及形象统领
获取信息渠道
报纸、户外、营 销活动
报纸、户外、朋 友介绍
选择理由 项目形象高端，产品力强
位于“财富大道”---经三 路，产品品质高
自用兼投 报纸、户外、营 位于郑东新区CBD，产品
资
销活动
高端，品牌效应，潜力大
目标客户锁定
企业规模 需求面积 信息渠道
本地客户
外地客户
自用
投资
自用
投资
大、中型民营企业， 郑州本地私营企业主、 国内大型企业，河南省 周边城市投资客户
谨呈：河南楷林置业有限公司
项目编号：[2007]SH-B09
楷林国际大厦形象定位与 营销策略报告
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
世联楷林项目组
第二部分：客户定位与形象定位
——项目核心价值点及形象统领
第三部分：营销策略体系建立
——营销执行的指导总纲
客户定位与形象定位
• 客户定位 • 区域、项目价值点总结 • 案名建议 • 形象定位
楷林国际所具资源能吸引的客户类型
金东区是市中心唯一高端商务 聚集区，区域潜力大
看中区域未来发展潜 力的投资客户
发展的重要因素，所以格外关注所驻办公楼的形象，
口碑 不仅仅是品质，更是市场
。
企业总部
----他们一直勤勉创业，在河南这片经济热土收获颇丰，当他们
具备了走出国门的实力，他们需要一个向全国乃至世界展示实力
和国际化商务水平的平台。他们希望需要高标准的办公环境，不
面子 仅是为了品质，更是为了
。
目标客户关注点：
总建筑面积：
86369.4㎡，共26层
郑州房地产市场现状总结分析
市场逐步进入细分阶段； 中档写字楼的供应量巨大，并不断有新项目涌现；
客户的购买行为更多的被产品力所驱动； 潜在供应主要分布于未来的郑东新区， 未来竞争会集中表现在板块竞争上。
市场现状下的问题解析
• 客户目标 • 本体条件 • 市场环境 • 问题界定
企业层面
在河南市场打响楷林品牌，树立企 业形象 成为楷林置业写字楼开发的代表作 和品牌提升的里程碑。
区域属性判定
位于郑州认知最高的商务主干道金水路及城市景 观大道交汇处，能便捷沟通老城区和郑东新区
➢ 本项目地处郑州市金 水区，紧邻开发中的郑 东新区。项目北依金水 路，市迎宾大道，东邻 景观大道-中州大道。
本项目 具备的条件
高品质打造的区域写字楼典范 临近省级政府机构 项目到达机场、火车站的便捷性
注重品质、形象的金 融、咨询类客户 传统CBD中溢出客户
政府机构相关企业 外地驻河南分公司的 总部型客户
贸易客户
作为金东区的代表作，楷林国际的目标客户群：
金融、咨询，贸易相关企业
----他们属于资本和智力密集型企业，公司形象是业务
项目的市场评价>项目品质
国际企业中心 广汇国贸大厦 绿地世纪峰会
客户来源
河南省内民营企业为主,国内大型企 业及国外企业办事处占少部分,
国内大型企业分公司、办事处，河 南省内民营企业、少数郑州本地投 资客户
二期以河南省内大中型民营企业为 主、一期有大量的郑州本地投资客 户
市场客户盘点
购房目的 自用
自用
A：相对于竞争对手产品的优势
•空间优势、节能优势 •生态空间，空中花园 •高端物业形象，超高大堂
B：产品带给用户的利益/价值
舒适的办公环境 便捷的商务空间 稳定的投资回报
➢ 项目与郑东新区CBD 一路之隔，又处于中心 区政务与商务中心，兼 顾历史与未来
老城区
楷林国际
金 水路
中心区
郑东新区 CBD
项目属性判定
中心商务区甲级品质写字楼
产品八大亮点
电梯配比量高，运行速度快，大容 间轿厢； 单层面积大； 大堂挑高15米； 空中花园(8个) 外立面采用保温板、LOW-E玻璃等 节能材料，节能效果好； 标准层层高3.65米； 10米大跨度无柱开放式办公空间； 400平方双层挑高大型国际会议厅
市场现状下的问题解析
目标
Question 1 市场细分阶段，目标客户如何定位？
市场环境
QUESTION
Question 2 如何将产品亮点顺利转化为市场价值？
本体条件
Question3 如何区域板块竞争中，实现最优化营销， 树立项目品牌？
报告核心内容
第一部分：市场现状下的问题解析
——现状与目标之间的差距
第三部分：营销策略体系建立
——营销执行的指导总纲
市场现状下的问题解析
• 客户目标 • 本体条件 • 市场环境 • 问题界定
楷林国际将成为楷林置业快速滚动开发中的一个
节点，承担着为后期开发回款使命
写字楼成为楷林置业核心开发内容，在市场上树立优质、高档写字 楼开发商形象，五年内做到中原写字楼开发的领跑者。