资产评估方法的差异分析与评价

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资产评估方法的差异分析与评价

资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法,它们从不同途径评估资产的价值。资产评估方法在整个资产评估体系中具有重要的地位和作用，评估方法选择的恰当与否关系到评估结果的客观与否。三种评估方法既有区别又相互联系，评估师在评估过程中应根据评估对象的特点、评估目的和评估对象所处的环境正确选择评估方法。

★三种资产评估方法的差异分析

一、评估思路的比较

1.成本法评估的基本思路:

先计算被评估资产的现时重置成本,即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费,然后再减去各项损耗,所得到的差额即为被评估资产的评估值。因为资产的价值是一个变量,影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗、因技术进步而产生的功能性损耗、因资产外部环境变化而产生的经济性损耗等。资产的损耗不同于会计上规定的折旧。资产评估中的损耗是通过实地

勘察确定的,反映资产价值的实际损失额。而会计上的折旧是依照会计惯例和准则来反映的损耗,是根据历史成本对资产的原始价值的损耗折扣,不一定能准确反映资产价值变化的实际状况。

2.收益法评估的基本思路:

通过估测被评估资产的未来预期收益,并将其按一定的折现率或资本化率折算成现值,来确定该项资产的评估值。换言之,一项资产的价值即为它们拥有获得该项资产预期收益的权利,依据目前的市场利率和预期收益的风险状况,在当前应支付的价格。这是一种现值货币与将来取得货币收入的权利之间的交换。3.市场法评估的基本思路:

首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价,然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整,将参照物的成交价调整成被评估资产的评估值。由于市场法是通过被评估资产(或与被评估资产相类似的资产) 的市场行情来确定被评估资产的评估值,因此,需要多个交易案例才能反映市场行情。二、使用前提的差异

成本法从重新取得资产的角度反映资产价值。采用该方法评估资产的前提条件:第一,被评估资产处于继续使用状态下或者假设它处于继续使用状态下。第二,成本法的应用是建立在历史资料的基础之上的,所以应当具备可利用的、充分的历史资料。第三,由于耗费是形成资产价值的基础,而耗费又包括有效耗费和无效耗费,采用成本法评估就要确定这些耗费是必须的,并且该耗费要体现社会或者行业的平均水平。

收益法是通过将资产未来预期收益折算成现值来估测资产价值的,应用该方法必须具备的条件:第一,被评估资产的未来预期收益能够预测并能用货币衡量。

第二,获得收益所承担的风险也可以预测并能用货币衡量。第三,被评估资产预期获取收益的年限可以预测。这三个条件缺少任何一个,都不能运用收益法进行评估。

市场法的使用必须满足最基本的两个前提条件:第一,要具备一个充分发育的、活跃的公开市场。第二,在公开市场上要有可比较的资产及其交易活动。也就是说,评估人员选择的可比资产及其交易活动在评估基准日近期公开市场上已经发生过,并且与被评估的资产及资产业务相同或者相似。

三、理论依据的差异

成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。资产的成本越高，说明资产的投入越大，相应资产的价值也就越大。

收益法的理论依据是效用价值论和预期原理，它是根据将利求本的思路，采用本金化和折现的思路及其方法来判断和估算企业资产价值。

市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场法要求充分利用类似资产的成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。

四、评估角度的比较

从估价方法的评估角度来看,成本法从资产供给者立场出发;收益法从资产

购买者、需求者和投资者的立场出发;市场法从供求均衡的角度出发。供求双方达成交易的条件是使用资产带来的收益大于或至少等于取得该资产所支出的成本,其超额部分则表现为供求双方的“利润”。因此,正常情况下的理想评估结果是:收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格,市场法评估出的基

准价格介于收益价格和积算价格之间。

★对三种评估方法的评价

1、成本法

成本法是从资产购建的成本耗费角度评估资产的价值。该方法的运用一般没有严格的前提条件,无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产的评估,均可使用该方法。因此,成本法即可用于评估资产的公允市场价值,也可用于评估资产的非市场价值,包括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。在发达市场经济国家,成本法主要用于后者。而在我国,由于市场机制不够成熟等原因,成本法被作为主要评估方法广泛使用。

2、收益法

收益法是从资产的获利能力角度来确定资产的价值,它最适宜那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称,以及成本费用无法或难以准确计算的资产。但收益法也具有一定的局限性。首先,收益法的运用需具备一定的前提条件,对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产,该方法无法使用。其次,收益法的操作含有一定的主观性,如对未来收益的预测、对风险报酬率的确定等,从而使评估结果较难把握。因此,在收益法运用中如何坚持资产评估的客观、公正原则是十分重要的,它既需要评估人员具有科学的态度,又需要掌握预测收益和确定风险报酬率的正确方法。此外,收益法的运用也需要具备一定的市场条件,否则一些数据的选取就会存在困难。

3、市场法

市场法是相对最具有客观性的评估方法,其评估值比较容易为交易双方理解和接受。但是市场法的运用需要有一定的前提条件:一是对产权交易市场成熟度