崔松胜与济南中海城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审5445二审判决书

崔松胜与济南中海城房地产开发有限公司商品房销售合同纠
纷二审5445二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2020.06.08
【案件字号】(2020)鲁01民终5445号
【审理程序】二审
【审理法官】李静焦玉兴闵雯
【审理法官】李静焦玉兴闵雯
【文书类型】判决书
【当事人】崔松胜;济南中海城房地产开发有限公司
【当事人】崔松胜济南中海城房地产开发有限公司
【当事人-个人】崔松胜
【当事人-公司】济南中海城房地产开发有限公司
【代理律师/律所】刘东上海市建纬（济南）律师事务所;张甜甜上海市建纬（济南）律师事务所;辛龙山东齐鲁律师事务所;贺宁山东齐鲁律师事务所
【代理律师/律所】刘东上海市建纬（济南）律师事务所张甜甜上海市建纬（济南）律师事务所辛龙山东齐鲁律师事务所贺宁山东齐鲁律师事务所
【代理律师】刘东张甜甜辛龙贺宁
【代理律所】上海市建纬（济南）律师事务所山东齐鲁律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】崔松胜
【被告】济南中海城房地产开发有限公司
【本院观点】本案二审争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议中涉案房款是否包含架空层的价值。

【权责关键词】无效撤销委托代理合同过错消除影响合同约定诚实信用原则反证证据不足证据交换关联性质证证明责任（举证责任）举证不能的后果罚款诉讼请求维持原判发回重审折价
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】B区11号楼11-111号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是22615元/㎡（1693673元÷74.89㎡）；11-114号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是19209元/㎡（1438571元÷74.89㎡）。

111比不含架空层的112、113号商铺贵了4496元/㎡，114比112、113贵了1090元/㎡。

通过上述比较，可以证明以下事实：在面积大小相当、户型相同、位置相邻的同等前提下，将两个不含架空层的商铺进行比较，其单价差异不大，有的则完全是一个价格。

但是，将含架空层的商铺与不含架空层的商铺进行比较，同样是在面积大小相当、户型相同、位置相邻的前提下，含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价高出几千元每平米。

通过上述比较，充分说明中海城公司出售的含架空层的商铺合同总价款中是包含了架空层的价格。

通过上述比较，可以证明以下事实：在面积大小相当、户型相同、位置相邻的同等前提下，将两个不含架空层的商铺进行比较，其单价差异不大，有的则完全是一个价格。

但是，将含架空层的商铺与不含架空层的商铺进行比较，同样
是在面积大小相当、户型相同、位置相邻的前提下，含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价高出几千元每平米。

通过上述比较，充分说明被上诉人出售的含架空层的商铺合同总价款中是包含了架空层的价格。

三、中海城公司对地下架空层进行改造、加建的行为属于违反政府规划要求的违建行为，违建后形成的具有独立使用功能的房间则属于违法建筑。

中海城公司将违法建筑捆绑销售，该违法建筑的转让行为应当认定为无效，因销售违法建筑而取得的对价依法应当返还。

依据《中华人民共和国城乡规划法》：“第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

"《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(2011年11月30日鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)款：“关于违法建筑的认定和处理问题：依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物……当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。

"依据上述规定结合崔松胜提交的证据1涉案商铺地下一层竣工图纸来看，涉案商铺对应的地下一层部分，图纸明确载明为结构架空层（不利用）。

而本案中，中海城公司将地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分隔成若干个独立的房间，显然是未按照《建设工程规划许可证》中的规划要求而进行的违法加建行为，中海城公司将违法加建的房屋以作为部分商铺不可分割的附属物进行捆绑销售转让，该违法建筑的转让行为依法应当认定为无效。

依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

"崔松胜在一审中的诉请第一项，请求法院要求中海城公司支付的赔偿款项，实际指的是要求中海城公司返还已收取的架
空层对应的购房款。

四、一审法院分配举证责任不公，适用法律错误。

虽然崔松胜作为本案一审的原告，根据“谁主张，谁举证"的原则，负有对本案事实及诉请进行举证证明的义务。

但是，中海城公司作为涉案楼盘的开发商，其手中掌握着涉案整个楼盘全部的宣传资料、销售数据、销售价格等，而开发商手中的这些资料都是查明案件事实的关键证据。

所以，法院从客观、中立的角度出发，为查明案件事实，不能仅要求崔松胜承担举证不能的后果，在崔松胜提供初步证据能够证明案件事实的情况或有证据证明对方持有证据但拒不提供的，应当推定我方主张的事实成立，才符合公平原则。

本案中，崔松胜作为消费者，在购房时收到的一切与涉案商铺有关的资料包括商业平面图、商铺价目表、合同等都是开发商单方制作并提供的，这一点属于众所周知的事实，不用举证证明。

一审中，崔松胜提交的证据2商业平面图、证据3商铺价目就是开发商在签约前提供给广大业主，供业主选房使用的。

该证据完整、详细的记载了涉案商业项目近300套商铺的具体位置、户型、面积、有无架空层、架空层的具体面积以及单价和总价，仅凭该两份证据足以证明中海城公司转让架空层的事实。

虽然庭审中中海城公司对上述证据的真实性予以否认，但是其并没有向法院说明上述证据的内容哪些是假的，哪些与事实不符，也未提供任何相反的证据予以反驳。

并且，销售价目表作为开发商必有的销售资料，中海城公司在一审36个同类案件中，均以各种理由拒绝向法庭提供。

依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。

"据此规定，在中海城公司有证据而未提供的情况下，一审法院判令崔松胜承担举证不能的法律后果于法不公，属适用法律错误。

综上所述，中海城公司将违法改造、加建的架空层连同地上商铺进行捆绑销售事实清楚、证据确凿。

按照法律规定，改造、加建的架空层依法应当认定为违法建筑，中海城公司将违法建筑予以销售转让，该行为应属无效，合同总价款中对应的架空层部分价款，中海城公司依法应当予以返还。

本案一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法判如所请。

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议中涉
案房款是否包含架空层的价值。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

"本案中，崔松胜与中海城公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均已按合同约定履行了各自的义务。

根据双方在商品房买卖合同及补充协议，仅约定了崔松胜购买的涉案商品房建筑面积216.3平方米，单价为每平方米9403.597元，总价款2033998元，并未约定涉案商品房包含架空层，该架空层亦未有单独房号或标记，并且双方在涉案商品房交付时并不包含架空层，该架空层亦未有独立进出口，崔松胜所主张的架空层系其自行改造使用，且济南市公安消防支队历城区大队等四部门在2018年4月28日作出的《告知书》中对此亦予以确认。

双方签订的补充协议第八条、第十条亦明确约定买卖商品房以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准，其他宣传方式不作为买卖合同的组成部分；架空层所有权归中海城公司所有，其有权出售、出租、赠与等方式进行转让，但应在商品房买卖合同中明确约定该部分使用权归属的使用人。

另商品房价款形成的因素很多，应当以双方合同约定的价款为准，现崔松胜提交的证据不足以证实其购买的商铺因有地下有架空层导致商铺价格的上涨。

故对于崔松胜要求中海城公司返还购房款及诉讼费、律师费的主张，一审法院不予支持，并无不当。

综上所述，崔松胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2964元，由上诉人崔松胜负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-23 21:30:19
【一审法院查明】一审法院认定事实：1.2015年10月10日，崔松胜（买受人）与中海城房地产公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》各1份。

《济南市商品房买卖合同》约定：崔松胜购买中海城房地产公司开发建设的中海华山珑城商品房一套，楼
房号为1号楼1单元1层1-某某某，商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为不低于2.9米，建筑层数地上33层，地下某某。

该商品房合同约定建筑面积共216.3平方米，其中，套内建筑面积197.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.61平方米；该商品房单价为每平方米9403.597元，金额为2033998元。

《补充协议》约定内容包括：第八条关于宣传材料/公示文件/样板房约定：买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。

由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。

双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定为准。

第十条关于特定空间约定：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。

出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。

买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利；关于地下架空层约定：地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）。

协议签订后，崔松胜按约支付款项，中海城房地产公司于2016年4月8日出具金额为2033998元的购房款发票一张，2018年9月14日出具金额为3197元的发票一张，并按约交付房屋。

2.庭审中，崔松胜认可涉案房屋交付时，地下架空层没有出入口，由崔松胜在商铺内自行开启地下架空层出入口。

3.2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、济南市历城区综合行政执法局、济南市历城区人民政府华山街道办事处、济南市公安局历城区分局华山派出所联合向华山珑城小区业主发出《告知书》一份，载明：尊敬的华山珑城小区业户：您在济南市历城区华山街道办事处华山珑城小区内擅自将地下架空层改造地下室的行为，违反了以下法律法规：1.《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定：“违反本法规定有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或
者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款....（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的"。

2.《济南市城乡规划条例》第六十一条之规定：“已建成并投入使用的建筑物的规划使用性质不得擅自变更：确需变更的，所有权人应当持产权证明，向城乡规划主管部门提出书面申请"。

2017年9月13日，济南市规划局就该问题明确作出说明，“华山片区沿街配套商业地下架空层为结构架空层，无规划使用功能"。

《济南市城乡规划条例》第九十一条之规定：“擅自变更已经建成并投入使用的建筑物规划使用性质的....责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款"。

您擅自变更建筑物规划使用性质的行为违反国家相关法律法规的规定，侵犯了其它业主的利益，且存在较大安全隐患。

请您务必遵守法规，自接到本告知书起5日到华山珑城物业公司进行登记，为保证建筑物建筑结构与质量，政府有关部门将组织专业施工队伍统一施工，恢复原貌。

逾期未改正的或不配合的，政府有关部门将依法对您擅自变更建筑物规划使用性质的行为启动行政处罚程序，并恢复原貌，对于拒不恢复原貌的，由政府有关部门组织专业施工队伍恢复原貌，所产生的费用将对您依法依规进行追偿。

特此告知。

现涉案房屋通往地下架空层的出入口已由执法部门封堵。

4.崔松胜于2019年5月29日申请法院委托鉴定机构对崔松胜主张的地下架空层装修经济损失进行评估鉴定，后于2019年7月23日申请撤回该鉴定申请。

对当事人有争议的事实，一审法院查明如下：一、涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分。

崔松胜主张虽然双方签订的合同中未约定有架空层，但中海城房地产公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间以“地下储藏室"的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让，架空层作为商铺附属物对商铺价格存在重大影响，因该架空层使用被相关部门确认违法并禁止使用，给崔松胜造成损失，应由中海城房地产公司赔偿。

【一审法院认为】一审法院认为，崔松胜与中海城房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

关于涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分，一审法院认为，
首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本案中，中海城房地产公司对外出售的房屋是经规划批准，取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证的商品房。

根据规划，架空层不属于对外销售的产权房屋。

根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，崔松胜购买的系商铺，不包含架空层。

崔松胜虽主张中海城房地产公司向其销售商铺时宣传所售商铺以下的架空层可以作为地下储藏室随商铺一并转让，但补充协议第八条关于宣传资料中已明确约定“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分"。

补充协议第十条关于地下架空层约定“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让"，双方在《商品房买卖合同》中未约定架空层作为买卖合同的标的一并转让，故中海城房地产公司在销售商铺过程中对此作出的宣传应属于要约邀请，不属于要约；其次，崔松胜购买的商铺价格系由位置、面积、户型、交款方式等多种因素确定，崔松胜提交商铺价格对比表不足以证实因其购买的商铺地下有架空层导致商铺的价格上涨，亦不能证实对商铺的价格产生重大影响，且架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间，属于建筑施工工艺，不得使用；最后，崔松胜委托评估公司对其购买商铺的地下架空层的使用权予以评估，以此作为其损失，因地下架空层不得使用，即无使用价值，故其要求中海城房地产公司予以赔偿，实际系主张对于商铺价款的扣减，其主张没有依据。

综上所述，一审法院认为涉案架空层不属于双方《商品房买卖合同》的一部分。

涉案合同对买卖标的、价格等均予以明确约定，双方均应按照约定内容履行，崔松胜要求中海城房地产公司支付赔偿款133173.7元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

崔松胜主张中海城房地产公司支付律师代理费9558.69元的诉讼请求，
亦无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。

判决：驳回崔松胜的诉讼请求。

案件受理费2964元，由崔松胜负担。

【二审上诉人诉称】崔松胜上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判支持崔松胜的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、律师费、评估费由中海城公司承担。

事实和理由：一、一审法院认定事实错误，中海城公司将涉案商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分隔成若干个独立的房间，以“地下储藏室"的名义作为部分商铺不可分割的附属物捆绑销售，事实清楚、证据确凿。

（一）《商品房买卖合同》系由政府主管部门出具的格式合同，须进行网签备案，并且是不动产产权登记的依据，其面积条款中不能体现也无法体现架空层面积。

众所周知，在商品房的交易中开发商一般会要求买方与其同时签订两份合同，一份是由政府主管部门出具的格式合同即《商品房买卖合同》，另一份则是由开发商预先拟定，并在订立合同时不与买方协商的《补充协议》。

前者由于是政府主管部门出具并实行网签备案制度，所以合同中的相关条款内容必须根据主管部门的要求在合同中的空白处进行填写。

而在主合同中没有体现的条款（如涉案架空层条款）或主合同中无法实现的条款（如将单体竣工验收备案作为交房条件等），开发商都会在后面的《补充协议》中进行明确或修改。

主合同中面积条款作为合同主要条款之一，其填写要求必须按照测绘部门出具的《预测绘报告》中记载的建筑面积如实填写，并且主合同作为不动产将来办理产权登记的依据，主合同中的面积代表了可办证的面积。

而涉案架空层做为中海城公司擅自加建、改造而成的违法建筑，是无法办理产权登记的，所以中海城公司在主合同中的面积条款中不能体现、也无法体现架空层的面积。

但是，这并不能否认中海城公司转让架空层的事实，因为在主合同中无法体现的条款，中海城公司不仅在《商品房买卖合同补充协议》中已经明确，架空层是属于特定商品房的组成部分，架空层与商品房不可分割，在转让商品房时一并转让，架空层的使用年限与商品房的产权年限一致，都是70年；而且中海城公司在补充协议中的《不利因素提示》中也明确告知了业主们如何使用架空层。

因此，主合同中面积条款没有体现架空层的面积是受客观原因限制不能体现也无法体现，而这并不能否认中海城公司转让架空层的事
实。

（二）崔松胜在一审提交的证据1至证据6则已经形成了一条完整的证据链，贯穿了中海城公司从宣传开始一直到合同签约至交房的整个交易流程，且每一份证据之间均能相互印证，上述证据充分证实了中海城公司将架空层捆绑销售的事实。

1.依据GB50352-2005《民用建筑设计通则》中术语解释第2.0.20条：“架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

"正如崔松胜所提交的证据1涉案商铺地下一层的竣工图纸所示，图中所标识的架空层是一个整体的开敞空间，空间内没有围墙隔断。

而本案中，中海城公司违反政府规划要求，将架空层改造成一个个具有独立使用功能的房间，很显然中海城公司不惜增加建筑成本而进行违规加建，目的就是为了销售盈利。

2.崔松胜提交的证据2商业平面分布图真实客观地记录了华山珑城A、B两地块所有住宅底商商铺的准确位置、房屋楼号、房屋面积和户型，并且用不同颜色的字体对商铺中是否含有地下架空层进行了区分标识，其中用红色字体标识房屋面积的商铺即含架空层的商铺，并且红色字体记载的面积为包含架空层的总面积。

从商业平面图中，可以全面了解A、B两地块将近300套商铺的所有具体信息，而这些信息除本案中海城公司能够掌握如此全面之外，其他人根本不存在伪造的可能。

如果中海城公司认为该证据所反映的内容不真实，其作为掌握一手资料的开发商，完全可以提供相反的证据予以反证或者对图中所记载的商铺信息作出详细的反驳说明。

而本案一审中，中海城公司既未提供相反证据，亦未向法庭说明合理理由，其陈述的中海城公司从未制作该商业平面图的质证意见明显与事实不符。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容……"据此规定，中海城公司的商业平面图全面反映了涉案楼盘所有商铺的具体信息，其对每一户商铺的户型、面积、地理位置等所作出的说明和允诺都是具体和明确的，特别是用红色字体作区分标注的面积为包含地下架空层的总面积，房屋面积作为购房人购房时的首要考虑因素，必定是影响购房合同订立的重要因素。

另外，依据崔松胜提交的。