浅谈批量精装修工程管理及控制控制

浅谈批量精装修工程管理及控制要点

摘要：住宅精装修交房是商品房开发的一个趋势。精装修商品房符合现代人紧张的生活方式，也能够减少建筑材料等资源的浪费，符合我国的现实国情。

关键词：批量精装修工程管理

0 引言

目前，房地产市场批量住宅精装修发展不够成熟，对住宅精装修缺乏实际管理经验。为了全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发产品的竞争力，就必须加强精装修项目的管理及控制要点。作为房地产管理者如何管理呢？

1 做好精装修项目前期准备工作

1.1 精装修方案设计

技术部根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修方案设计。

1、精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知建筑设计单位进行调整；同时，如建筑方案调整，建筑设计单位也应及时通知装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重复、差错。

2、精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小对家俱的布置影响也较大，应引起足够重视。

3、精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定。

4、对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等。

5、为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一。

1.2 样板房施工

对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。

1、为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优

惠，以提高施工单位的积极性。

2、样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。

1.3 精装修交房标准的确定

1、销售部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出。

2、对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；

3、对交楼标准的描述尽量简单，不超标准进行承诺。

1.4 批量精装修房施工图绘制

根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。

1、批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注。

2、批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明。

3、批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异（施工误差除外）。

4、批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工。

5、对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。

2 做好精装修项目实施（施工）管理

2.1 批量精装修施工招标

1、造价部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制。

2、装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择。

3、装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标。

4、公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。

2.2 精装修施工过程控制要点

精装修并不是简单的毛坯房加装修，需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计。精装修与土建安装必须同步设计。传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分，而缺乏详细具体的平面布置和功能定位，现在列举一些常见盲点：

1、平面家具布的合理性考虑不足，就会造成原有建筑主体施工过程中重新剔凿布线，涉及到房间（包括厨房、卫生间、客厅）内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量不合理。

2、为保持室内地面水平统一，在卫生间、厨房门槛处要满足使用功能保留的高差，可能因地面材料材质厚度不同就造成室内装修面完成后层高损失。

3、卫生间干湿无分区，造成地漏不够、洗衣机进水接驳点没有设置，增设会破坏防水层。

4、厨房内的排烟道、天然气立管在设计过程中无立管定位，造成灶与啼天然气管道、烟机与排烟道之间的相互位置不合适。

5、室内门窗套周边与周边墙体的相对尺寸不足，安防系统在门窗洞口的报警系统没有预留位置。

6、家庭中央空调、新风系统功能设计中，在结构梁部位提前预留空洞，造成房间内的层高局部降低。

2.3 材料/部品供货

1、装修单位根据工程进度提出甲供材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报工程部。

2、工程部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向造价部提交甲供材供应计划。

3、工程部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。

4、对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等、，工程部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。

2.4 精装修现场检查

1、工程部每月对在建精装修项目进行检查，进行量化的项目评估，检查内容分三个