途家模式及其相关问题

一、途家模式及取费的问题

问题一、途家采用的分成模式：

途家采用的分成模式,有别于传统的包租模式,核心优势是能够保证业主有更高投资回报率,此外在投资之余又可满足业主灵活自住、全国交换入住等多重需求;

问题二、途家如何保证业主长期稳定的高投资回报

1、途家的客户导入及运营能力

（1）途家独有的O2O模式：线上是途家的中高端度假公寓预定平台——途家网,7000万的中高端会员；线下是途家斯维登度假公寓,从美国引进的五星级酒店品牌斯维登,保证线下的标准化及中高品质的产品及服务,全国近90000套房源;

（2）途家立体化的经营模式：途家线上线下拥有强大的导客渠道,线上有途家网、携程以及其他排名前5的OTA导客、百度谷歌360等搜索引擎的SEM投放、移动APP,所有线上入口全覆盖,垄断各种类型的客户导流入口；线下通过设立区域营销中心、与全国500余家强势媒体的合作、北上广深等旅游客源出发地C端的持续推广、航空公司及旅行社的合作,进行线下客户拓展及导入;

2、途家对项目甄选的严格要求

途家对于项目的选择有极其严格的要求,对城市、项目地段、项目品质、项目开发企业的品牌均有较高要求,在一个商圈或区域内只会选择1-2个项目作为布点,所以选择的项目一定是在后期能够良好经营的地段和项目,且会根据项目所在区域的酒店市场择优拿房,控制拿房数量,以保证后续经营较高的入住率,同时以此也能保证业主较高的收益;

3、途家针对项目经营的判断,合理且保守的测算逻辑及数据支撑;

问题三：途家为什么要采用55分成模式而不采用包租模式

途家是中国休闲度假行业的领导者,做的是中国旅游产业的线上线下,途家会覆盖中国所有的旅游城市及4A、5A级景区,通过途家布局打造中国VR市场,通过下面的途家运营成本分析也可看出,途家的收益重点不在线下度假公寓门店的经营,而在线上,做的是中国休闲度假行

业的全产业链服务,所有途家采用轻资产模式,做的是规模化效应,愿意将更多的收益与业主进行分享;

如何说服开发商接受非保底模式：

1途家55分成模式与非保底高回报的投资理财产品有相同之处,高投资回报不保底,但是也有不同之处,不同之处是投资理财本金有可能折损,但不动产本身就是保值增值,如果房价要跌,任何模式的引入都无法让业主去购买,所以房子的保值增值是前提;

2途家高收益的计算逻辑与卖房有相同之处：首先地段是核心,途家门店经营也是一样,地段好经营好；此外,途家高投资回报的推算是符合逻辑且有数据支撑的;开发商置业顾问卖房,也是通过项目周边的各种有利因素和数据来推断未来物业的升值,没有人会把房子一定增值写入合同做保证;

3包租模式收益较低,很多项目采用这种模式促进销售,属于红海市场;途家的模式,不仅仅是投资收益,高品质管家服务和交换入住,提升项目卖点,途家新营销模式的引入可将项目从红海到蓝海;

问题四：途家的运营成本

1、途家运营成本的构成：主要由平台成本途家网线上平台及互联网手段对门店营销的支撑成本、人力成本、布草洗涤及易耗品、水电等能耗、传统营销推广成本等费用构成,占整体营收的35%左右；

2、传统酒店成本的构成：主要由租金成本、人力成本、布草洗涤及易耗品、水电等能耗、营销推广成本等费用构成,占整体营收的35%-40%；

所以,传统酒店毛利在55%-60%左右,而途家由于与业主采用55分成模式,先分出整体营收的50%,途家的毛利只有15%左右,途家的经营收益主要在线上,线下重在布局,做到是规模化效应;

问题五：途家管家服务的解释;

1、途家管家服务：采用美国Sweetome酒店管理体系,为业主提供高品质、标准化的入户式管家服务,定期对物业室内进行日常清洁保养和专业维护,业主可通过途家互联网后台实时对服务进行查询;

2、管家服务由开发商从途家一次性购买三年,与项目的销售捆绑,作为项目的配套及增值服务赠送给业主成本可转移到房价中,从而提升项目品质及销售卖点,促进项目销售;

3、管家服务内容：详情请见标准管家服务合作协议附件2：途家标准管家服务标准;

4、对于途家托管经营的房源为什么还要收管家费,管家费用作为途家模式的引入费用;

问题六：为什么要收取管家费

1、途家为业主提供全程私人入户式管家服务,此项服务可增加项目卖点,提升项目品质,由开发商企业一次性购买3年作为项目的增值服务赠送给业主,成本可转嫁在房价中；

2、对于途家托管经营的房源,管家费为途家模式的引入费,为业主提供6年全程免费托管运营,保证业主长期稳定收入;

问题七：合作物业空置期提供,那么非空置期就没有,管家费用会退还给业主吗

1、途家管家服务是指在合作物业不使用的空置期内,由途家管家向甲方或业主提供的室内清洁整理及保养的空房管家服务;空置期指房屋无人居住不使用期间,物业非空置期途家不提供管家服务;

2、前三年的管家服务是由开发商从途家购买,与项目的销售捆绑,作为项目的配套及增值服务赠送给业主成本可转移到房价中,提升项目品质及销售卖点;管家服务的实施期限为项目合作物业集中交房之日起三年,三年管家服务到期后业主可根据情况自主选择是否继续购买途家管家服务;前三年不涉及业主直接给途家缴纳管家费及管家费的退还问题;

二、合同及税费相关问题

问题一：“其他各项税费按双方经营收入各自承担;”其他各种税费指什么可否列明

业主：个人所得税,但每个业主是否都会根据国家规定去缴纳并不确定;

途家：企业所得税等其他企业经营涉及的税费;

问题二：“甲方每次收款后五个工作日内应出具合法有效的房屋租赁发票交付乙方;或者由乙方代理到地方税务局办理发票,并代甲方支付依法应由甲方缴纳的相关税费,相关完税费用从甲方收益中扣除,同时,将甲方的完税凭证交付给甲方;”此等税费到底是什么税种,税率多少如果定位为收入,则可能只缴纳营业税及附加,还有可能涉及所得税；如税务机关定性为出租收入,则可能涉及物业租赁税,税率可能达到或超过17%;业主收益最终到底还剩多少业主是茫然的和被动的;

途家与业主之间合作主要涉及以下税费：

1、营业税：统一%,在于业主分成前从房间收入中直接扣除,此税费之前已明确;

2、业主获得收益后向途家开具发票产生的租赁税：标准因城市地区而异,约为17%左右; 租赁税的处理建议：

1、由业主自行开具,通过业主自己的渠道进行合理避税；

2、由途家统一代开;

问题三：“物业托管经营期间,发生重大被盗、火灾及人身伤害等事故,乙方应及时通知甲方,并负责先行处理;因重大被盗、火灾及人身伤害等事故法律责任的承担,由相关国家政府部门确定法律责任承担方;”托管经营期间发生的上述责任应由受托经营者途家负责,途家可采取购买各种保险方式合理合法规避责任,但均应与业主无关,途家亦应承担由此给业主带来的损失;

物业托管经营期间发生相关事故及灾害的责任承担,此条款的表述并没有规避途家的责任,同时也不应该在此条款中指定由哪一方来负责,应该在发生后由国家相关机关依据法律来明确责任承担方,公平公正,合法合情;

三、工程及配套相关问题

问题一：“经营托管期间,物业须统一换装乙方指定智能密码门锁;”“智能门锁费用”应由途家承担;因为如果解约,电子门锁对业主来讲是没法使用的,故业主仅需要承担机械门锁费用;

1、此电子门锁同时具备智能门锁功能及传统机械门锁功能,所以未来如果业主结束与途家的合作,此门锁后续业主完全能够照常使用;

2、此电子门锁费用在400元左右,在全国途家托管物业广泛使用,安全性良好,同时也能满足途家经营智能管控的需求,价格也不比品质品牌较好的传统门锁价格高,业主并没有因此承担过多额外费用;

3、途家合作房源,电子门锁的配备是基本要求,成本与安装传统门锁一样都计算在物业销售价格内,开发商也无需承担额外成本;

问题二：卫生开荒保洁工作为什么要由开发公司完成

由于途家与项目合作的房源为精装拎包房源,所以前期相关工程开荒等保洁工作由开发商完成,详细标准请参照标准管家服务合作协议附件3：途家管家房屋工程卫生开荒验收表;交房后托管经营期间物业的室内清洁工作由途家负责,非托管经营的物业在业主非自住时间根据标准管家服务合作协议附件2：途家标准管家服务标准的服务内容及频次途家向业主提供入户式管家服务;

问题三：途家工程及配套的核心要求

1独立大堂：大堂面积不小于80㎡含前台,休息区不小于20㎡,大堂客用卫生间男女各1间,行李寄存房不小于20㎡；

2总库房：地下一层离电梯较近处,面积不小于80㎡,简装；

3电梯：一部专用电梯,消防梯共用；

4布草间：每层设置一间,每间不小20㎡；

5办公区域：20㎡2间位于一层；

6专属车位：20个专用车位,其他根据实际情况而定；

7店招位：设置3个店招位,分别为一层门头,楼梯侧招,楼顶顶招,地铁口,或其他醒目位置,由途家负责制作,开发商负责安装及手续报批；

8消毒间：至少1间,不小于20㎡,有上下水；

9员工卫生间：每3层设置1间；

10餐饮配套,建议在途家门店周边一层商业招商时重点考虑餐饮招商；

11若有会议配套建议也提供给途家配套使用；

以上公共区域及配套,在途家经营期间免费使用,其他工程相关未尽事宜,请参照途家度假公寓工程及相关配套合作基础条件33条;

问题四：装修,途家的要求是什么,有没有具体标准

途家建议软硬装标准为2000-2500元/㎡,符合四星级酒店室内装修标准,作为参考标准,具体成本根据开发商集采渠道不同而异,室内的软装配置内容及品牌建议参照邮件附件软装配置清单,床垫及智能门锁须采用途家指定品牌及型号,由开发商统一采购安装;

问题五：房间内的布局及功能配套：

1、除床之外,还要设置休闲功能区域小茶几、休闲沙发等

2、床尺寸：单间大床尺寸1800mm2000mm,标间床尺寸1300mm2000mm;