郊区大盘统筹操盘机制0323(1)(1)
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3大战略方向 地产孵化文旅、探索产城融合、试水城市更新，三箭齐发 5大落地项目 贾家/戗港/余姚/中山/三家村，天津、南京、重庆、成都即将落地 5大产品模型 希望的田野、农康旅小镇、国家生态农业公园、川商聚落、双创社区 20余战略资源 中移动、中科院、星河、奥飞、星月等20余家产业战略合作单位
109名专业人才3+0.5的总部职能体系和5个项目公司（总部42人，项目67人）
区位偏远、交通不便
美的鹭湖在佛山市中心1h车程内，拾野川在美的鹭湖西侧20km（非高 速）,车程距离佛山市中心远30m；
无配套、无资源优势
美的鹭湖临近镇区，可享有镇区配套，而拾野川所处位置较为孤立，周边 无可借用配套；鹭湖项目位于白鹭湖生态保护区，具备天然的景观资源优 势，而拾野川周边环境则较为普通；
项目公司架构与人员团队
如何解决？ 他山之石可攻玉
案例对标，眼见为实！
PART1
现状审视
1.1 复盘总结 1.2 项目聚焦
PART2
他山之石 2.1 拾野川对标 2.2 麓湖对标
PART3
问题再识
3.1 阶段问题 3.2 关键问题
PART4
战略保障
4.1 组织优化 4.2 实施机制
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
案例对标
PART4
战略保障
PART1
现状审视
1.1 复盘总结 1.2 项目聚焦
PART2
他山之石
2.1 拾野川对标 2.2 麓湖对标
PART3
问题再识
PART4
战略保障
3.1 阶段问题 3.2 关键问题 4.1 组织优化 4.2 实施机制
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
【整体复盘1】三年坚持，成果初显
营地筹开
余 姚 项 目 核 心 问 题绿品营销
权责体系
1.首个运营期项目，定位需要深化； 2.与人现员有招聘机制不匹配，导致团队推进难，进度慢。
工程进程
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
三家村项目难点梳理
三 家 村 项 目 核 心首问批土题地获取
项目整体规划
1.远郊大盘开发经验不足；
产品与运营
2.内部协同深度不够。
自然教育、不定期特色农 产品赠送、家宴等，加强 客户黏性，吸引更多志同 道合的客户加入，提高来 访量与转化率。
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
【整体复盘2】前段投拓基础差，后期落地缺经验
2017-2018
增量拓展
2019 过渡阶段
问题爆发，亟待改善
2020以后
存量运营
1、投拓数量下滑多——投资专业力量不足以覆盖面新产业诉求 2、拿地延期成常态——对困难估计不足，对政府资源把控不力 3、投资决策周期长——对市场预期过于审慎，政府易失去耐心 4、项目落地示范难——对示范区承载使命需求过多，难以平衡 5、地产文旅两张皮——小镇总级的人才及权责不足，现场掐架 6、支持体系不健全——总部和城市公司均缺乏产业供应链储备 7、项目运营信心弱——对后期持续经营资源、人才等储备不足
直击心灵的 网红氛围示范区
紧抓客群的 爆款产品组合
怎样解决认知记忆点
怎样创造美、传播美
好的推广：客户第一触感——平面广告，扑面而 来的都是你向往的生活
客户第二触感——每个营销活动，都在证明“我 可以给你想要的生活” 小镇需要用运营的思维来做推广，通过造节实现 项目的持续导流
跨界异业合作，轻巧实现精准传播 嫁接匹配项目理念的“跨界网红“，带来流量， 实现客群的精准覆盖，去印证自然艺术文化属性
新希望文旅
郊区大盘统筹操盘机制
2020.3.23 2019年12月22日
回顾
总裁对文旅体系的三大要求 1/ 产业为郊区大盘提供哪些核心价值点并可转化为购房理由？ 2/产业形成的资产怎么系统管理、运营？ 3/大运营在文旅体系中如何体现管控动作？
汇报框架
PART1
现状审视
PART3
问题再识
PART2
2018年7月17日开盘，
拾野川交出的成绩
[去化]280套联排，800余套高层
[销售金额]合计12亿，是同时期其他楼盘4倍
[市场营销]中国的知名小镇，从自知到全国知名，平均用时3-5年，而拾野川，用了9个月。
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
【借鉴1】有别于传统地产的定位思路
产品定位，华南最小墅——面积总价的极致化，极具竞争力的产品
·wk.baidu.com
佛山最小墅95㎡，创立广佛别墅新纪元，总价170万，仅 为佛山市区一套100㎡普宅价格，广州主城100㎡户型总价 的1/2,极大地降低了获得门槛，降低购房决策难度。
客群定位，差异化定位：不比硬件比软件，打足感情牌，找准目标客群
从心灵的角度，去给客户建立购买逻辑和生活逻辑，塑造一个小镇的独特气质，并与客户形成共鸣和强烈的精神力和凝聚力
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
贾家项目难点梳理
贾 家 项 目 核 心 问 题 团队建设
管理机制
1.示范区开业在即，产品及客群问题筹未开运完营全解决； 2.设计和落地的效果能否保障存疑；
工程建设
3质.量南管北控 区联动的逻辑不够完整清晰。
产品研发
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
余姚项目难点梳理
客户第三触感——华南售楼处的一股清流 规划引领 邀请知名机构进行总体规划，形成规划导则，统 筹后续设计风格，开发时序。保障项目调性的延 续和可持续开发。 建筑引爆 借力”明星型设计大师“加持项目。以建筑形成 网红引爆点，加深项目记忆点，助推项目传播。 精致景观 景观营造已不简单打造优美的环境，已升级为营 造符合当下审美的空间场景。是输出精致、美好 生活方式的场所
功能定位，主打自然教育理念，在“文化沙漠”华南之地引起强烈共鸣
号称“华南最大的自然教育学校”，成为华南乃至全国，第一个明确将“自然教育”作为核心功能与定位的项目，占领市场 空白，在“文化沙漠”华南之地引起强烈共鸣。
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标 【借鉴2】营销推广与产品设计充分融合
有情怀的 互联营销推广策略
文旅产业可分为两大类型
产业主导型
地产主导型
拈花湾/古北水镇
绿地拾野川/万华麓湖
✔
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
对标案例1
绿地拾野川——远郊孤立盘的突围之路
小体量的孤立盘、区位差、交通不便、无配套、无资源优势、无价格优势、竞品还相当强势
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
拾野川相比竞品美的鹭湖：
109名专业人才3+0.5的总部职能体系和5个项目公司（总部42人，项目67人）
区位偏远、交通不便
美的鹭湖在佛山市中心1h车程内，拾野川在美的鹭湖西侧20km（非高 速）,车程距离佛山市中心远30m；
无配套、无资源优势
美的鹭湖临近镇区，可享有镇区配套，而拾野川所处位置较为孤立，周边 无可借用配套；鹭湖项目位于白鹭湖生态保护区，具备天然的景观资源优 势，而拾野川周边环境则较为普通；
项目公司架构与人员团队
如何解决？ 他山之石可攻玉
案例对标，眼见为实！
PART1
现状审视
1.1 复盘总结 1.2 项目聚焦
PART2
他山之石 2.1 拾野川对标 2.2 麓湖对标
PART3
问题再识
3.1 阶段问题 3.2 关键问题
PART4
战略保障
4.1 组织优化 4.2 实施机制
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
案例对标
PART4
战略保障
PART1
现状审视
1.1 复盘总结 1.2 项目聚焦
PART2
他山之石
2.1 拾野川对标 2.2 麓湖对标
PART3
问题再识
PART4
战略保障
3.1 阶段问题 3.2 关键问题 4.1 组织优化 4.2 实施机制
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
【整体复盘1】三年坚持，成果初显
营地筹开
余 姚 项 目 核 心 问 题绿品营销
权责体系
1.首个运营期项目，定位需要深化； 2.与人现员有招聘机制不匹配，导致团队推进难，进度慢。
工程进程
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
三家村项目难点梳理
三 家 村 项 目 核 心首问批土题地获取
项目整体规划
1.远郊大盘开发经验不足；
产品与运营
2.内部协同深度不够。
自然教育、不定期特色农 产品赠送、家宴等，加强 客户黏性，吸引更多志同 道合的客户加入，提高来 访量与转化率。
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
【整体复盘2】前段投拓基础差，后期落地缺经验
2017-2018
增量拓展
2019 过渡阶段
问题爆发，亟待改善
2020以后
存量运营
1、投拓数量下滑多——投资专业力量不足以覆盖面新产业诉求 2、拿地延期成常态——对困难估计不足，对政府资源把控不力 3、投资决策周期长——对市场预期过于审慎，政府易失去耐心 4、项目落地示范难——对示范区承载使命需求过多，难以平衡 5、地产文旅两张皮——小镇总级的人才及权责不足，现场掐架 6、支持体系不健全——总部和城市公司均缺乏产业供应链储备 7、项目运营信心弱——对后期持续经营资源、人才等储备不足
直击心灵的 网红氛围示范区
紧抓客群的 爆款产品组合
怎样解决认知记忆点
怎样创造美、传播美
好的推广：客户第一触感——平面广告，扑面而 来的都是你向往的生活
客户第二触感——每个营销活动，都在证明“我 可以给你想要的生活” 小镇需要用运营的思维来做推广，通过造节实现 项目的持续导流
跨界异业合作，轻巧实现精准传播 嫁接匹配项目理念的“跨界网红“，带来流量， 实现客群的精准覆盖，去印证自然艺术文化属性
新希望文旅
郊区大盘统筹操盘机制
2020.3.23 2019年12月22日
回顾
总裁对文旅体系的三大要求 1/ 产业为郊区大盘提供哪些核心价值点并可转化为购房理由？ 2/产业形成的资产怎么系统管理、运营？ 3/大运营在文旅体系中如何体现管控动作？
汇报框架
PART1
现状审视
PART3
问题再识
PART2
2018年7月17日开盘，
拾野川交出的成绩
[去化]280套联排，800余套高层
[销售金额]合计12亿，是同时期其他楼盘4倍
[市场营销]中国的知名小镇，从自知到全国知名，平均用时3-5年，而拾野川，用了9个月。
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
【借鉴1】有别于传统地产的定位思路
产品定位，华南最小墅——面积总价的极致化，极具竞争力的产品
·wk.baidu.com
佛山最小墅95㎡，创立广佛别墅新纪元，总价170万，仅 为佛山市区一套100㎡普宅价格，广州主城100㎡户型总价 的1/2,极大地降低了获得门槛，降低购房决策难度。
客群定位，差异化定位：不比硬件比软件，打足感情牌，找准目标客群
从心灵的角度，去给客户建立购买逻辑和生活逻辑，塑造一个小镇的独特气质，并与客户形成共鸣和强烈的精神力和凝聚力
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
贾家项目难点梳理
贾 家 项 目 核 心 问 题 团队建设
管理机制
1.示范区开业在即，产品及客群问题筹未开运完营全解决； 2.设计和落地的效果能否保障存疑；
工程建设
3质.量南管北控 区联动的逻辑不够完整清晰。
产品研发
1/现状审视——/复盘总结/项目聚焦
余姚项目难点梳理
客户第三触感——华南售楼处的一股清流 规划引领 邀请知名机构进行总体规划，形成规划导则，统 筹后续设计风格，开发时序。保障项目调性的延 续和可持续开发。 建筑引爆 借力”明星型设计大师“加持项目。以建筑形成 网红引爆点，加深项目记忆点，助推项目传播。 精致景观 景观营造已不简单打造优美的环境，已升级为营 造符合当下审美的空间场景。是输出精致、美好 生活方式的场所
功能定位，主打自然教育理念，在“文化沙漠”华南之地引起强烈共鸣
号称“华南最大的自然教育学校”，成为华南乃至全国，第一个明确将“自然教育”作为核心功能与定位的项目，占领市场 空白，在“文化沙漠”华南之地引起强烈共鸣。
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标 【借鉴2】营销推广与产品设计充分融合
有情怀的 互联营销推广策略
文旅产业可分为两大类型
产业主导型
地产主导型
拈花湾/古北水镇
绿地拾野川/万华麓湖
✔
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
对标案例1
绿地拾野川——远郊孤立盘的突围之路
小体量的孤立盘、区位差、交通不便、无配套、无资源优势、无价格优势、竞品还相当强势
2/他山之石——/拾野川对标/麓湖对标
拾野川相比竞品美的鹭湖：