深圳地价测算规则(征求意见稿)解读

变更与补缴
1.土地利用条件变更情形
已签订建设用地使用权供应合同的土地变更土地利用条件，应补缴的地价以依法受理补缴地价申请时点的价格为基准， 按宗地变更后与变更前的土地利用条件下的总地价差额（按变更前后分别测算的总地价差额）测算。如差额小于零， 已缴纳地价不予退还。公式如下： 应补缴地价＝∑(分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数) - ∑(分用途分年期市场价格×变 更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)
变更与补缴
3.协议出让非商品住宅房地产入市
2001年8月6日前，以协议方式供应的非商品性质住宅房地产竣工验收后，经批准进入市场的，按照土地利用条件变更
情形补缴地价的20%计收。
非商品房类型
补地价标准
包含类型
微利商品房
人才住房 （住宅地价的30%）
准成本微利商品房、全成本微利商品房、社会微 利商品房
附则
地价缴纳方式
地价一次性付清。其中重点产业项目、城市更新项目地价可分期缴交，首次缴交比例不得低于50%（原为30%），余 款自签订合同之日起1年内交清，不计利息。
标定地价更新频次
首次公布的标定地价将在《深圳地价测算规则（修订稿）》结束此轮征求意见并正式发布后予以公布。 标定地价成果由土地行政主管部门组织按年度更新，于每年1月份发布。年度更新时价格水平变化超过5%时，应上报市政 府批准后发布。 而现行的“基准地价”则是沿用的2013年发布标准，此前两次更新时间则分别为2006年和2004年。
深圳市地价测算规则（修订稿） （征求意见稿）
深圳公司投资管理部 1 2 月
政策起草背景
起草背景
2013年，市政府出台了《深圳市宗地地价测算规则（试行）》，作为我市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件 的重要组成部分，《测算规则》（试行）通过确定完善的宗地地价测算类型和差别化地价修正系数，发挥地价政策对我市未 来城市发展特别是产业结构调整的支持力度。但同时也存在“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准，新出让用地、 城市更新、土地整备的地价测算规则各成体系的现状。 《测算规则》（征求意见稿）首次提出了深圳市土地市场价格的“标定地价”单轨制，即由土地行政主管部门组织市非营利 性评估机构，将土地出让、城市更新、土地整备、棚户区改造等各类地价政策纳入统一体系内。
征求意见时限
12月26日
测算规则
新供应用地地价测算公式
宗地地价＝∑（分用途分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数） 同一宗地涉及多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。
市场价格
土地市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市 场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法 （整体估价）进行评估，权重原则上取70%和30%。即市场价格=标定地价系数修正法结果*70%+剩余法结果*30%。
过渡期安排
城市更新项目出让用地的地价测算及变更补缴，自本规则发布之日起6个月内，已向市土地行政主管部门（含授权或委托 部门）申请并符合地价测算条件的，地价计收标准及方式仍按照原有规定执行；6个月后按本规则执行。
附表 1 建筑类型适用地价标准及修正系数表
序号
建筑类型
适用地价类型
修正系数
1
厂房、仓库
公用设施、市政设施及施工配套设施、训考场、殡葬设施
2.留用土地入市
留用土地已签订出让合同进入市场未涉及用地指标变更的，应补缴地价按以下公式计算： 应补缴地价＝∑(分用途分年期市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数×留用土地项目修正系数) - ∑(分用 途分年期市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数×留用土地项目修正系数) 留用土地已签订出让合同进入市场且涉及用地指标变更的，应先根据本条上款计算未涉及用地指标变更情形下的应补缴 地价部分，然后再按土地利用条件变更情形计算土地利用条件变更情形下的应补缴地价部分，以上两部分合计得到应补 缴总地价。
修正系数
基础修正系数：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。 项目修正系数：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地， 以下简称“留用土地”）项目修正系数、拆除重建类城市更新项目修正系数。 修正系数取值按照本规则附表1~附表9执行。修正系数具体使用方式见各附表，系数间为连乘关系，不涉及或不符合上 述修正项的，缺省修正系数为 1。
福利商品房
安居商品房 （住宅地价的20%）
准成本福利商品房、全成本福利商品房
备注：经法院裁定需协助办理过户且住建部门确定不回购的，或单位购买的微利商品房、福利商品房因撤 销、破产、合并等原因需办理过户且住建部门确定不回购的，按上述标准补交。
4.竣工超面积补地价
已供应用地竣工超面积经确认保留的，按土地利用条件变更情形补缴地价的130%计收。
协议方式
旧政策
招拍挂方式
在规划许可误 差范围内
超出规划许可 误差范围✓ Nhomakorabea照基准地价标准计收 ✓ 按照市场评估地价计收
在规划许可误差 范围内
✓ 以出让的综合楼面成
交地价标准计收
超出规划许可误 差范围
✓ 按照市场评估地价标
准与综合楼面成交地 价中的高值计收
特殊情形
1. 除住宅用地外，容积率小于1情形 如机场、港口码头、轨道交通、堆场、供燃气、游乐设施用地等。 2. 原宝安县未缴纳市政配套金的用地 原宝安县已签订出让合同，但未缴纳市政配套金的，在不改变出让合同约定土地利用条件的前提下，以新供应用地地 价的20%补缴。 3. 招拍挂出让并溢价成交地价分摊 交地价溢价部分按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以宗地成交溢价率测算。 4. 农村城市华历史遗留违法建筑地价规定 明确还是按原来政府出台的相关违法建筑处理办法、若干规定执行。 5. 房地产登记历史遗留问题等特殊情形 2006年2月15日之前协议出让的用地，批准产权转移（包括已批准预（销）售、已办理产权转移登记等情形）的面积 超出土地合同约定建筑面积的，按土地利用条件变更情形测算应补缴地价的20%计收。