翠湖天地会所主题及功能定位

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城市会所各类功能配置比例示意图
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池房 房馆 馆场场房 馆场 泳 拿身球球球球 球球习 游 桑 健Байду номын сангаас乒乓 羽毛 网 篮 桌 壁 夫练
高尔 内 室
SPA馆棋牌室阅儿览童室活动咖室室啡内厅攀/休岩闲茶座美容酒理吧发服多务功能商室务中心
会所常见功能模块简介
儿童活动室
儿童活动室多为免费开放，属于非 盈利项目，一般较少配置。 一般标准配置面积：30~40平方米。
室内攀岩
一般不在会所中单独设置场地，常设置 于篮球场、网球场内。由于运动的普及 性及对参与人的身体素质要求较高，在 会所中较少配置。
会所常见功能模块简介
咖啡茶座
咖啡茶座提供了交流的空间，由于其消 费层次较高，且具有较高的运营要求， 一般常见于部分高尚会所，多做商务会 谈或办公场所使用。 一般标准配置面积：视会所面积而定， 30~100平方米不等。
n SPA馆的配置在高尚会所中的配置为16%，远远高于城市会所的配置率，SPA作为一种 享受性消费服务，与社区业主的经济能力、和生活定位密切相关。同时它也是一个楼盘对 外销售的亮点之一，一般较能体现会所的品质感，是高尚会所中较常考虑的功能配置之一。
n 棋牌室在高尚会所中的配置率为40%，城市会所46%。棋牌室是一个低成本运营项 目，对于运营的要求较低，同时具有一定的盈利能力。但相对于其他功能来说，其档次不 高。
金鹰-翠湖天地 会所主题及功能定位方案
营销策划部
二0一0年十月十二日
目录
会所主题定位及功能配置依据篇 3-39
住宅会所定义及类型 国内住宅会所功能研究 高尚会所案例分析
会所主题定位及功能配置方案篇 40-50
会所主题定位及主要功能配置建议 会所功能模块配置简介 会所选址及经营建议 方案总结
会所主题定位及功能配置依据篇
上海凯欣豪园会所器械健身区 上海新浦江城会所有氧活动区 上海兰乔圣菲会所淋浴房
会所常见功能模块简介
桑拿房
对于业主而言，桑拿浴是一种高级的享 受与休闲。 一般标准配置面积：400平方米左右
乒乓球室
标准的乒乓桌大小为2740*1525mm，台 高为760mm。 一般标准配置面积：40~45平方米/桌。
酒吧
常见于高尚社区内，多以红酒及洋酒供应 为主。酒吧区域一般由吧台和饮酒休憩区 组成，面积视具体要求而定。 一般标准配置面积：200~500平方米不等。
上海万科燕南园会所
佘山高尔夫会所酒吧
会所常见功能模块简介
多功能室
多功能室一般用作影音厅或宴会厅使 用，多属于收费项目。
商务中心
包括会客室和会议室，专为商务务人士而 提供的场所，一般多以收费形式在高尚会 所中出现。 一般标准配置面积：50~60平方米/间。
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24%
12% 8%
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游泳池桑拿房健身乒房乓球馆羽毛球馆
网球场篮球场桌球房壁球夫馆练习场 尔
高
内
室
SPA馆棋牌室
阅览儿室童活动室室内厅攀/休岩闲茶座 啡
容酒理吧发服务多功能室商务中心 美
咖
会所各功能模块分析
城市会所
城市会所设施配置多会考虑游泳池、健身室、棋牌室、网球场等项目。游泳池和健身房配置 比例最高。
会所各功能模块分析
n 桑拿房、壁球馆在四类会所中的配置率明显不同。高尚会所中配置比例最高，分别 为60%和20%。城市会所为27%和15%。因此，桑拿房和壁球馆的配置是体现一个会所品质和 定位的标准之一，其经营情况主要视会所所在社区的客户消费能力及当地消费习惯而定。 n 健身房、游泳池的配置率普遍在50%以上，特别在高尚会所和城市会所中，健身房 配置率分别达到100%和92%。游泳池配置率分别达到84%和77%，其经营情况与小区客户的 消费能力有关，但并不敏感，因为一般的健身房都对外开放，且目标客户范围较广，其盈 利能力具有一定的保障。
重庆富力现代广场会所乒乓球室
会所常见功能模块简介
羽毛球馆
正规比赛场地长13.40米，宽6米(双打) 或5.18米(单打)。整个球场上空空间最 低为9米。一般标准配置面积：65~80平 方米/片，场地空间高度不低于9米。
网球场
一片标准网球场地的占地面积不小 于36.58m*18.29m。一般标准配置面 积：280~300平方米/片。
住宅会所定义及类型
住宅会所类型
对会所类型的划分是根据会所的土地属性、客户属性、核心价值进行归类。主要有以下四 个类型，接下来主要对高尚会所和城市会所进行简单介绍，城郊会所和郊区会所不做介绍。
壹：高尚会所 贰：城市会所 叁：城郊会所 肆：郊区会所
数据来源：世联地产，新浪地产网
高尚会所
土地属性：物业位于稀缺地段或占有稀缺景观资源，销售价格在高于周边产品均价2-3倍 以上。
成都鹭岛国际室内恒温泳池
苏州金色家园室外泳池
会所常见功能模块简介
健身房
健身房作为功能最齐全，活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用。健身房一般 自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区等。根据其内部功能配置不同，面积大小亦 有所区别。一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）120~200平方米，有氧区50~80 平方米，淋浴房70~80平方米，休息室100~120平方米。
n 商业/服务项目特点：提供社区业主交流和商务会谈的空间，多为有偿收费服务。
会所常见功能模块简介
游泳池
会所对于游泳池的设置一般分为露天泳池和室内恒温泳池，前者的月运营费用一般为1万 人民币，后者的月运营费用高达10万人民币，两者的月运营费用相差10倍。 一般标准配置面积：室内泳池400~500平方米，室外泳池800~1000平方米。
n 康体项目特点：须借助一定的设施和场所；不是以竞技为主，而是为了达到特定的目 的；运动中讲究科学方法，即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。
n 消闲项目特点：须借助特定的设施和服务；运动不激烈，强调趣味性和技巧性。
n 娱乐项目特点：强调氛围感和文化气息；具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程 序和要求。
会所常见功能模块简介
桌球房
一张标准的斯诺克台球桌尺寸为 3820*2035*850mm； 美式落袋台球桌尺寸为 2810*1530*850mm； 花式九球台球桌尺寸：2850*1580*850mm。 此外，球台四周一般预留1.5~2米左右的 空间。 一般标准配置面积：15~18平方米/桌。
壁球房
壁球项目管理简单，维护保养费用低。壁 球馆占地面积也不算大，单位面积产生的 效益较大。一般而言，壁球馆分大、中、 小三种，面积30~55平方米不等。
会所常见功能配置总结
功能偏好 商务型、投资型、奢华型、精神型
高尚 会所
核心价值 功能配置
生活享受
室内恒温泳池、健身房、美容美体SPA馆、桑拿房、咖啡茶座、室内 高尔夫练习场、棋牌室、多功能室、壁球馆、网球场、阅览室等
城市 会所
功能偏好 核心价值 功能配置
奢华型、运动型、休闲型、赡养型、享受型
功能完善、满足大家庭生活、凸显业主身份 室外泳池、健身房、棋牌室、桑拿房、网球场、桌球馆、美容理发服 务、阅览室等
客户属性：事业成功，属于社会精英人士。 核心价值：生活享受。 代表作品：十乐（九间堂别墅会所）、兰会所（上海万科兰乔圣菲会所）、上海佘山高尔 夫别墅 等。
城市会所
土地属性：位于城市中心城区，地块商务属性较高，项目周边交通发达、配套设施较 为完善。
客户属性：工作进取，善于享受，讲究个性，追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花 时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。
n 儿童活动室多为免费开放，但在高尚会所和城市会所中仍然有10%左右的配置率。可 见，儿童活动室作为一项非盈利的增值功能，可以体现开发商对于社区业主的关怀，是会 所的加分项目这也成为了较多高端客户置业的重要参考因素。
n 酒吧仅在高尚会所和城市会所中配置，其中高尚会所的配置率为12%，城市会所为8%。 酒吧是一种高成本运营项目，对于社区业主的消费能力要求较高，同时能集中体现会所的 价值和社区的品质，是提升会所品质的重要手段之一，也是楼盘的一大卖点。一般配置于 高档楼盘的社区会所中。
主要分类
常见功能设置
康体类
健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内 攀岩、篮球场
消闲类
室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA
娱乐类
棋牌室、阅览室、儿童活动室
商业/服务类 咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心* *注：多功能室包括影音室和多功能宴会厅；商务中心包括会客室和会议室
100%
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会所各功能模块分布比例
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池 泳 游
房 拿 桑
健身房乒乓球馆羽毛球馆
场 球 网
场 球 篮
房 球 桌
壁球夫馆练习场 尔
高
内
室
SPA馆
室 牌 棋
阅览儿室童活动室室内厅攀/休岩闲茶座
啡
容酒美吧发服务多功能室商务中心 美
咖
会所各功能模块分析
高尚会所
泳池、健身房与桑拿房是高尚会所里优先考虑的项目。乒乓球馆、羽毛球馆等项目较少
被采用。
100%
84%
80%
100%
高尚会所各类功能配置比例示意图
60%
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52%
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n 乒羽类功能在城市会所和高尚会所中的配置率并不高，乒羽及桌球类项目的盈利
能力一般且档次较低，属于大众型消费，而且在部分健身房内，包括了上述这些功能。 n 网球场在高尚会所中的配置率为52%，城市会所46%，网球场的配置对于场地面积的 要求较高，受项目本身用地等综合情况限制影响因素较多。
会所各功能模块分析
核心价值：功能完善、满足大家庭生活、凸显业主身份 。 代表作品：上海的凯欣豪园、苏州的万科金色家园、重庆龙湖春森彼岸 等。
国内住宅会所功能研究
会所功能综述 会所常见功能模块简介 会所常见功能模块分析 会所功能配置总结
会所常见功能综述
常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。
住宅会所定义及类型 国内住宅会所功能研究 高尚会所案例分析
住宅会所定义及类型
住宅会所定义
会所的本质具有双重性，一是社区配套属性，作为社区配套的补充，二是商 业物业属性，作为周边配套的补充，综合而言，会所就是格调更为高雅的社 区商业，多以交际场所的形式出现。
在中国，会所最早是由港资开发商引入内地，在香港会所是居民的社区公共客厅，为居 民提供一个更宽敞的待客环境，是提高社区品质的重要表现。会所是小区配套的一部 分，作为社区邻里间相互交往的公共空间，它起着联系感情的作用，其意义相当于住宅 客厅的延伸，一座城市的广场。它赋予建筑功能更高的要求，彰显楼盘的品质；它顺应 了人们对及时休闲的需求，对健康的重视，对交流的渴望。可以说，业主需要这样一个 空间。所以，会所的出现与发展，是人们居住品质不断提高的必然结果。
一般标准配置面积：小场地28~30平方 米，大场地53~55平方米。
重庆富力现代广场会所桌球室
会所常见功能模块简介
室内高尔夫练习场
室内高尔夫推杆练习场的场地尺寸一 般为8m*4.6m,高度不能低于3.3m。 一般标准配置面积：40~50平方米。
SPA馆
SPA面积视其所含功能而定，一个普通的SPA馆 通常包括按摩房、水疗房、脚摩房、美容室等。 一般标准配置面积：按摩房12平方米/间，水疗 房35~40平方米/间，脚摩房9~10平方米/间， 美容室20~25平方米/间。
鹭岛国际会所会议室
会所各功能模块分析
在所研究的楼盘的会所中，配置比例超过50%的功能模块是游泳池、健身房、网球场、棋牌室。 其中健身房的配置率最高，达到了88%，这说明购房者对于健康的消费需求较旺盛。同样这一 结论也能从游泳池75%的配置率上反应出来。而一些高消费项目，如SPA馆、酒吧、儿童活动室 等项目的配置率较低，不足8%，在低端会所中不常设置。
苏州万科金色家园会所SPA馆
会所常见功能模块简介
棋牌室
一般标准配置面积：12~25平方米不等。
阅览室
阅读室作为社区文化建设的重要阵地，尽 管其文化内涵较高，但盈利能力较弱，若 要保证正常营运，前期必须采购一定量的 报刊及定期购买大量书籍。故其维护成本 较高。一般标准配置面积：10~15平方米。
成都鹭岛国际会所阅览室