博思堂武汉庄园1896整合推广提案

出没地点
2）客户群特征
从成就感方面进行 客户群定位 置业是个人的一种 成就的体现 是一种尊贵、身份、 地位的象征
兴趣爱好Leabharlann Baidu
沟通渠道
身份特征 年龄界别
继续看，项目反证： 继续看，项目反证：
1、汤逊湖的绝佳半岛版图——私密稀缺性 单口进入，公共资源私有化。
2、半岛式自然态规划——独立性、生态性
整个大半岛+9个小半岛构成项目规划体系。 1、住区环境空间的多样化： 充分利用自然环境有山有水、临水面漫长的特点，保留原 始半岛水岸线，营造一个有山水特色的高品质居住组团。 2、半岛式地块确保景观视线最大化：注重山丘、内湖、外湖 的视线联系与景观的结合并处理好其间的关系，充分利用 地形地貌，少填少挖，尤其保护好原有的山丘。 3、采用多样性的住宅设计和灵活的规划布局来适应环境，争 取每户都有良好的景观。
地段角度
环境角度 配套角度 投资角度
福星城市花园、 商业配套很有限，休闲配套高规格，但不完备； 金色华府、 中侨官邸、圣 淘沙、汉飞青 年城 别墅户型面积设计较大，促使总价偏高，导致一般单从 经济角度出发的投资者望而却步，一般为综合性投资；
品牌角度
信誉好、知名度高、 宜家汤臣、万 宜家汤臣品牌高度在别墅市场中很有影响，需要进一步 有开发业绩、实力 科、福星惠誉、 沿承利用，但不足以单独支撑项目。 雄厚、系统管理 统建
3、客户群反证 客户群反证
不同视角与层级的定位比较（住宅） 不同视角与层级的定位比较（住宅）
1）客户定位分析
自我实现
从成就感方面进行定位：
置业是个人的一种成就的体现 是一种尊贵、身份、地位的象征
从心理感受方面进行定位： 置业是对自己对家庭的承担和保障 置业是对个人能力、责任感和自尊水平的体现 不单是买楼享受生活，同时更能获得一种内心的安宁 从与外界联络方面进行定位： 电子、网络、通讯、交通便利 小区环境设施可用于接待朋友和商务 社区环境设施有利于与外交往 从品质、安全或增值方面进行定位： 住宅建筑的装修标准和质量 小区的保安系统 服务系统：售前、售中、售后服务 公司及小区的品牌、信誉给顾客带来信任、放心 从住宅的基本层面进行定位： 楼宇的升值的潜质和前景 居住与健康 这是一间三房二厅的住宅单位 装修标准和附送什么家具、电器 大楼楼层、每层多少户、有几部电梯 社区的设施等等
低密度、低容积率、 万科、F天下、 从产品角度出发，项目属于低容积率的纯别墅，但在别 板式设计、南向、 千年美丽 墅类方面产品各自均有些特色，优势并不明显。 全明设计 居住习惯、根据工 项目地段属于郊区，符合典型豪宅的地块标准，城市基 作地点、交通完善、 福星城市花园、 本配套较为缺失，但市政、生活、教育配套正在完善， 项目地段、配套设 金色华府、 地段价值潜力大；但同区位放量大，不足以形成独特优 施、地方文化、人 势。 脉 视野开阔、湖景、 江景、园林绿化 市场、学校、医院、 地段、投资总额、 回报率、包装、管 理 东湖天下、水 岸星城、F天 下 绝佳的临湖，但不唯一；
三期总建筑面积约为44050m2，包括别墅、多层住宅及相关配套设施，其中，独 立别墅面积21937m2，共54套；联排别墅面积12291m2，共44套；叠加别墅面积 9822m2，共40套。
宜家汤臣3 营销目标： 宜家汤臣3-营销目标：
目标价位：武汉最高价位
1、名盘名墅：纯别墅138套 2、园林风格：水系、自然、泳池、汤逊湖 3、建筑风格：新古典、保守、严谨 4、规模、容积率、户型、楼间距
各大会所 — 高尔夫球会、高级夜总会、娱乐城等 星级酒店 — 香格里拉、新华洛福特、亚酒、白玫瑰等 高级酒楼 — 三五醇包间或各大高级酒楼 办公地点 — 各大高级写字楼或自身资产里 居住地点 — 别墅、复式、洋房以及现时卖价5000元/㎡以上， 160㎡以上买家 衣 — 日常宜家汤臣百货购物，香港商务旅游购物 食 — 高级海鲜、山珍野味、偶尔家常等 住 — 狡兔三窟 行 — 经常以商务为名旅游，香港、澳门、广东、上海、北京 运动 — 高尔夫、保龄球、网球、麻将、斗地主、三五成群 电视 — 新闻、财经、时事 报纸 — 新闻、财经、时事 电台 — 新闻、时事、娱乐 机场 — 通往机场及飞机内部宣传品 运动 — 高尔夫、网球、保龄球、麻将、斗地主、三五成群 杂志 — 财经、政策、时事类、运动、技术 会所 — 高尔夫、夜总会、俱乐部等 休闲 — 新世界百货、高尔夫用品店、酒店、展览会等 背景 — 企业老总及亲属、政府领导及亲属、公务员及亲属、 企业高级行政人员及亲属、外资企业高级行政人员及亲属、 服式 — 名牌服饰 乘驾 — 20万以上价值车辆 主要购买人 — 40至60岁 次要购买人 — 26至45岁 影响力群体 — 22至40岁
第二章
项目分析
[探寻竞争力] 探寻竞争力]
[宜家汤臣3，基本分析：] 宜家汤臣3 基本分析：
项目 净用地面积 总建筑面积 独立别墅建筑面 积 联排建筑面积 叠加别墅建筑面 积 规划居住人数 建筑密度 容积率 建筑密度 绿化率（含水体） 车位数（个） 计量单位 m2 m2 m2 m2 m2 个 % —— % % 个 数值 102466 44050 21937 12291 9822 483 18 0.43 18 51 194 户数（户） 138 54 44 40 户均面积 （m2） 319 406 279 246
商业项目5000元/平方米以上的高档住宅基本集中在武商及北湖一带，价格 在5000～6500元/平方米之间，其中万豪国际由于同时拥有湖景，其最高价 格达到9000元/平方米，而且销售状况十分火爆。而圣淘沙大厦以其全钢结 构、高实用率的特色，加上万松园的地段优势，价格从开盘时的4500元/平 方米攀升至现时的6000以上，仍然十分畅销。
[武汉别墅市场分析 武汉别墅市场分析] 武汉别墅市场分析
武汉别墅市场四大板块：盘龙城、后官湖、金银湖、汤逊湖都有较大放量
1、盘龙城：为最大放量，且已逐成气候。F天下、山水龙城巢 NEST、卓越项目，比较纯粹。 2、后官湖：放量仅次于盘龙城，千年美丽、东方夏威夷、 大洋彼岸等，都为带别墅的综合型产品。 3、金银湖：放量较小，主要万科西半岛2期、泰跃项目。 4、沙湖：是城市项目板块，具有不可忽略价值：水岸星城 5、汤逊湖板块：正在成熟，将有较大放量，竞争很激烈。
自我 实现
策略法则
—— 定位目标越往更高梯，就越能使顾客获 得更大更多更深层的心境满足。 —— 每一个梯级所到达的需求平台，都有许 多价值元素可为推销所用。 —— 越是进行多层级的“立体式定位”，就 越 能满足顾客各层面的价值需求。
外资企业、外国人购买只是海市唇楼，最终落脚点必定要本地化 外资企业、外国人购买只是海市唇楼，
武汉高档住宅地域分布特征
武汉市由长江及汉江分隔成汉口、武昌、汉阳三区，使武汉的每个区 域均形成了各自的项目区域。另一方面，武汉同时拥有长江及具有千 湖之省的特点，也使武汉在高档住宅的分布有独特的一面。
1）CBD中心区高档宅；位于市区商业的集中地段，拥有极高的地段价值、商业 CBD中心区高档宅； 中心区高档宅
代表项目 东湖天下 水岸星城 西北湖凤凰城 发展商 武汉天时物业发展有限 责任公司 福星惠誉房地产公司 武汉华盈房地产公司 区域 武昌东湖 武昌沙湖 江汉区西北 湖 状态 已开盘 未开盘 已开盘 售 价 7980 6000～8000 5100
经历了新政影响，仍然以7980元/平方米均价第一批推出的东湖天下，传说 全部销售完毕，可以称为武汉的一等豪宅，其最高单价达到了12000元/平 方米。而相继推出的的水岸星城估计大部分单位将在6000元/平方米以上， 部分临湖单位价格达到8000元/平方米以上。可以预见，今年下半年的湖景 豪宅也将占据一定的分额。
2）江景高档住宅； 江景高档住宅；
代表项目 怡景花园 锦江国际 长江紫都 时代广场 锦绣长江 桃源大厦 永清街项目 发展商 武汉新能置业有限公司 锦江房地产 浙江金都房地产 香港九龙仓 香港世茂集团 武汉城开集团 香港瑞安集团 区域 江岸区 积玉桥 积玉桥 江汉区 汉阳 江汉区 江汉区 状态 已开盘 已开盘 未开盘 未开盘 未开工 售馨 未开工 售 价 6000 6000～8000 5000 10000以上 未定 4500 未定
现时市场上的江景高档住宅的供应量可以说是突然爆发，锦江国 际是继怡景花园后又一个拉开江景豪宅的项目。但按其产品结构、 预计目标看来，即将面市的江景项目全部属于顶极豪宅。而即将 面市的江景豪宅除了时代广场处于汉口外，其余均集中在积玉桥 一带。可以预见，积玉桥一带将会成为武汉又一豪宅区域。
3）湖景高档住宅； 湖景高档住宅；
价值、人文文化价值、历史价值等。主要分布：汉口的武商、北湖一带，武昌的水 果湖一带。
2）江景高档住宅；拥有极优的长江景观，主要分布：汉口延江大道一带，武昌 江景高档住宅；
积玉桥一带。
3）湖景高档住宅；拥有极优的湖景景观，主要分布：东湖、沙湖旁 湖景高档住宅；
武汉各特征高档住宅价格分布
1）中心区高档住宅； 中心区高档住宅；
产品：近年豪宅直接针对财富金字塔尖人物，并围绕此目标市场度身定做产品。 过去那种大而全的“大市场”定位开始被开发商摒弃，类似“豪宅”、“酒店式 公寓”等直接锁定细分市场的产品将不断涌现。这种根据消费者习性（与过去根 据消费能力细分不同）而细分的新型市场产品甚至还会有创新突破。 价格：中部崛起战略将加快武汉项目城市地位的提升，也为武汉的房地产业提供 了更多的商机。目前，武汉核心区的房产价格被远远低估了，上海、北京核心区 的房价每平方米分别为1.6万元和1.8万元，而武汉却只有4300元，这将推动中心 区价格继续上升，对郊区地产推动将更明显。 郊区：别墅的市场供应两年内有井喷，盘龙城、后官湖、金银湖、汤逊湖都有较 大放量。可喜的是，别墅在这两年发展下，价格正在向价值回归。
宜家汤臣3，如何市场定位？ 宜家汤臣3 如何市场定位？
1、市场定位分析 、
项目选 择条件 生活 角度 产品角度 市场调查标准 项目举例 宜家汤臣 按照武汉常规生活居住角度出发，项目并不是此类型客 户的最好选择，因项目地处郊区，超过一般城市生活距 离；
宁静、安全、舒适、 金色华府、百 和睦、方便 步亭
总
结
1、从现时的豪宅分布可以看出，商业项目项目、江景项目、湖景项目 三分天下，无论从供应量，还是从市场关注度，这三方面均占据了重 要的份量。 2、武汉豪宅与开发商类别没有关系：现时无论是高档住宅还是豪宅， 除了已动工的香港九龙仓时代广场项目及仍未动工的香港瑞安永清街 项目、香港世茂集团锦绣长江项目、香港和记黄埔老圃花楼街项目是 国际品牌集团开发外，其余都是国内品牌。 3、别墅的价值更加被市场认可，价格上升快，但别墅与中心区豪宅的 竞争也被加强，武汉豪宅即将进入新一轮包括别墅在内的竞赛。
3、坡地丘林、水系纯然贵族园林 庭院式亲水平台——独立领地
两座保留山丘及内部水系贯通形成东西向虚景观轴，虚实相间， 水光山色，绿树成荫，构成纯然坡地丘林生态园。 沿内部水系各户均设独立亲水平台，主景观道尽端湖边设有数个 亲水活动广场，湖滨设有曲折悠长的休闲漫步道等为住户提供了 丰富的休闲健身活动和锻炼交流场所。 地势较平缓处，场地采用平坡式，最低点20.15米，最高点约 23.00米，分别坡向汤逊湖及内湖。在地势较陡的山丘地带，因形 就势，沿等高线布置建筑。 内部水系水面标高从21.50米～20.00米分成四段跌级水系。
代表项目 惠园CP 圣淘沙大厦 万豪国际 天下国际公馆 中侨观邸 阳光新天地 万科香港路8号 武汉广场 新世界项目 老圃、花楼街项目 发展商 安鹏国际实业（武汉）公司 武汉圣淘沙置业有限公司 武汉东方万豪地产有限公司 天下置业 中侨置业有限公司 新天地房地产开发（武汉）有限公司 万科地产 武商集团 武汉新世界 香港和记黄埔 区域 江岸区 江汉区 江汉区 江汉区 江汉区 江汉区 江汉区 江汉区 江汉区 江汉区 状态 已交房 已开盘 已交房 未开盘 已开盘 已开盘 未开盘 已交房 未开盘 未开工 售 价 6500 6200 6000 6000 6000 5800 5500～6000（预计） 5400 6000-9000（预计） 未定
低调的高贵
宜家汤臣3 宜家汤臣3推广策略报告
2007 年 01月
目标沟通： 永传于世的经典品牌价值
我们的开发目标是什么？ 我们的开发目标是什么？
迅速回笼资金
进一步提升企业 品牌知名度
利润最大化
销售持续增长
第一章
高档住宅
[市场分析] 市场分析]
[武汉市高档住宅市场分析 武汉市高档住宅市场分析] 武汉市高档住宅市场分析