物业写字楼接管验收工作手册修订稿
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物业写字楼接管验收工
作手册
公司标准化编码[QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
第一?节接管验收工作内容和程序一、物业管理的验收内容
1?验收项目:
验收接收:项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平而图、房屋建筑合格证,幷填写《接管项目资料记录》。
物业的竣工资料,设计变更,中间验收,设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。
移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收,对设备的数量、安装位置的核对。
按运行系统对物业竣工工程(楼宇)的验收包括:对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。
2?物业验收的基本要求
物业预验收
验收组分专业系统,依据设备图纸的要求,参考设备变更,对竣工图、设备清单进行预验收。
验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收,主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。
在预验收中检查出不符合国家标准的项目,提出书而的《验收整改报告》退回给移交单位,由移交单位或工程施工单位依据报告整改。
对预验收的单体设备进行试运转验收,主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标,对不符合的技术指标,及时提出书面整改意见,要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。
预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。
物业验收
在预验收的《验收整改报告》落实实施后,验收组进行验证并在
《验收整改报告》中记录结果,整改合格后,进行正式验收。
对移交单位移交的竣工图,设备出厂合格证,建筑主材合同中间验收的试验报告单,设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。
物业的实施验收做到三符合:一是图纸与设备规格型号数量符合,
二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合,三是设备包扌舌设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合,验收结果记录在
《设备、设施验收交接记录》。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效,电梯需有劳动局合格证,消防设备须有市消防局合格证,锅炉需有压力容器合格证。
对公共配套设备进行验收,将结果记录在《物业验收交接记录》
中,各项指标应符合设计功能要求,建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。
验收后的工作
各专业根据验收后的情况,由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。
验收组根据单项工程验收报告,作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。
竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》,填写《物业验收交接记录》。业主代表接管单位,同物业的移交单位进行正式移交,交接手续需
经业主代表、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。
验收完毕,验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。3?资料的移交接管
产权资料
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
技术资料
竣工图包括:
总平而图
建筑图
结构图
水电安装图
设备图
附属工程图
隐蔽管线图
沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图
地质勘测报告
图纸会审记录
永久性水准点位置及基础埋深
设备合格证、设备使用说明书
工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)
隐蔽工程验收签证
竣工验收合格证书
市建设工程竣工验收证书
市建筑消防验收合格证
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定证书
水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书
电话工程竣工验收证书
有线电视施工合格证书
用电话许可证
用水许可证
供电协议书
用气协议书
砂浆、混凝土块试压报告供水、供暖试管道压报告燃气管道工程验收表其它
建筑位置、建筑而积清单
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二、接管验收项目及标准
1?验收项目:
基础设施,机电设施(空调、电梯、强电、消防、给排水、弱电智
能化系统);
屋而;
消防设施,水池、水箱;
垃圾箱
车库
沙井、检查井和化粪池
明暗沟;
挡土墙;
踏步、台阶;
2?验收标准:
1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要
求。
新建房屋的接管验收标准
主体结构
梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查,无变形、弓凸、剥落、开
裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计
规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值,无钢筋外露。
木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。
砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
外墙不得渗水
外墙而无裂纹、起砂、麻而等缺陷,无渗水现象。
抹灰面平整,而层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍。块料(如瓷砖)而层
A.粘贴牢固,无缺棱掉角。
B.面层无裂纹、损伤、色泽一致。
C.对逢砂浆饱满,线条顺直。
屋面
各类屋而必须符合屋而工程施工及验收规范的规定,抹灰面平整,而层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍;排水畅通,无积水,不渗漏。
平屋而应有隔热措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。阳台和三层以上房屋的屋而应有组织排水,出水口、沟、落水管应牢固,接口严密,不渗漏。
楼地面