城市综合体的开发与运营

零售饱和理论公式：
IRS = C * RE / RF
C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积
2020/3/25
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城市综合体——商业零售业态
商业零售业态商业规模的设定
2020/3/25
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城市综合体——商业零售业态
商业零售业态极限规模测算表
2020/3/25
24
城市综合体——商业零售业态
Pij 为消费者I到商店J的规模购物的概率；
25
城市综合体——商业街
商业街分析需要解决的核心问题
1、商业街的长度和宽度 2、商业街的辐射半径
3、商业街与平行干道的距离
2020/3/25
东京商业街长度一般为600-1200M， 平均880M；商业街辐射半径为250650M，平均辐射半径为420M
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龙岗南联港台项目
商务租客
酒店
资源平台 提升品质
商务
资源平台 提升品质
办公
商务消费人流 高消费人流
旅游租客 商旅消费人流
公寓 提升品质 住宅
住宅
商务消费人流
商业
住家消费人流
公寓
2020/3/25
公寓
公寓少
住宅
住宅项目多，
酒店
少，档次低
商业 办公
酒店
商务
办公
写字楼少，且档次低
商务
商务气氛淡薄
商业 临近五洲风情MALL 39
城市综合体的开发与运营
中航城
2020/3/25
华润万象城
555新天地项目
金地岗夏村改造
南联项目
布吉金稻田项目
坂田旧改项目
2
我们必须要面对的问题
深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类 的复合形态
体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐 饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。
基础评价指标
辅助评价指标
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华润万象城城市综合体运营的思考
华润万象城作为城市 核心区城市综合体项 目为什么一期项目开 发会会选择商业和写 字楼？
二期
一期
2020/3/25
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中航城城市综合体运营的思考
同样处于城市核心区的中航 城城市综合体项目为什么一 期项目开发会选择写字楼而 不是商业？
办公
商务消费人流 高消费人流
旅游租客 商旅消费人流
公寓 提升品质 住宅
住宅
商务消费人流
商业
住家消费人流
公寓
商业
2020/3/25
公寓
周边高档公寓众多
办公
住宅
高档住宅缺失，中高档 住宅众多
酒店
上海宾馆等酒店档次不 高
酒店
商务
办公
写字楼众多，但档次低
商务
商务气氛浓厚
商业 商业以中高档为主3，8但
本项目商业区位并不理 想
2020/3/25
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龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考
龙岗南联港台项目处 于城市次级中心区的 辐射地带，125万的 总建面，一期启动以 住宅为主？
2020/3/25
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华润万象城
商务租客
酒店
资源平台 提升品质
商务
资源平台 提升品质
办公
商务消费人流 高消费人流
旅游租客 商旅消费人流
公寓 提升品质 住宅
住宅
商务消费人流
商业
住家消费人流
公寓
2020/3/25
公寓
周边高档公寓众多
住宅
高档住宅缺失，中高档 住宅众多
酒店
五星级酒店林立
商业 办公
酒店
商务
办公
地王大厦等甲级写字楼 汇聚
商务
CFD带来大量高等级商 务人士
商业 缺乏有影响力的3商7 业形
态
中航城
商务租客
酒店
资源平台 提升品质
商务
资源平台 提升品质
城市综合体——商业街
东京商业街平均宽度
2020/3/25
东京商业街长度一般为600-1200M， 平均880M；商业街辐射半径为250650M，平均辐射半径为420M
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城市综合体——商务
城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均 办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响
2020/3/25
商务租客
酒店
资源平台 提升品质
2020/3/25
商务
资源平台 提升品质
办公
商务消费人流 高消费人流
旅游租客 商旅消费人流
公寓 提升品质 住宅
商务消费人流
商业
住家消费人流
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城市综合体运营的价值
城市综合体的综合开发价值链矩阵
强烈
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弱或不确定
中立
潜在市场冲突
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城市综合体运营的价值
城市综合体的综合评价体系
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城市综合体——酒店
城市综合体的酒店规模估算
E = N * P * L / （T * K）
E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率
2020/3/25
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城市综合体运营的价值
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
商业零售业态引力模型
销售额=购物概率*人口*人均零售开支
商业面积=销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选用赫夫模型公式：
A =Sa/Db ij j ij
Pij
A Dij 为商店J对消费者I的吸引力；
2020/3/25ibj为消费者I到商店J的距离或时间；
M
=
Saj/Dibj Sa/Db
j ij
Saj 为商店J的规模；
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城市综合体的开发与运营
霍金斯“消费者决策过程模型”
2020/3/25
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城市综合体的开发与运营
三位一体定位方法
2020/3/25
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城市综合体——商业形态定位
市场 超市 购物中心 核心价值区 时尚精品 专业店 百货
2020/3/25
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城市综合体——商业形态定位
家庭时尚 家庭服务 家庭娱乐
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城市综合体——商务
城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 1、城市商务物业供给总量和供给结构
2、城市商务物业需求总量和需求结构
3、城市商务物业供给矛盾分析
4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，
通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）
5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数
5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量
辅助商业形态
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家庭必需品 家庭休闲品 家庭生活类
核心商业形态
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城市综合体——商业形态构成
30-35% 商业零售
5-10% 其他服务
20-25% 餐饮
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30-40%
休闲、娱乐、
酒店
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城市综合体——商业零售业态
按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下， 才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）
这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、 价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从 而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 —
—城市综合体
2020/3/25
3
城市综合体
城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、
娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价 值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。
城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整 的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市 价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联 系，延展城市的空间价值。
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4
城市综合体的特征
9 8 7
1 2
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西部组团
中部组团
东部组团
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深圳城市化发展
深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展
2020/3/25
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未来深圳可能面临的城市综合体形态
核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间 的综合体
城市次中心
城市核心区
城市综合体
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城市综合体的开发与运营
6
5 4 3
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值
5
深圳城市综合体的发展
城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经 越来越清晰
中航城
国贸
周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 2停02车0/3系/25统问题
地王
周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题
2020/3/25
8
城市化发展
上海由一个中心向多个中心发展
上 海 南 京 路
上海-虹桥
上海-淮海路
2020/3/25
上海-徐家汇
上海-陆家嘴
上海-人民广场
9
城市化发展
北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代
2020/3/25
10
城市化多核发展是必然趋势
2020/3/25
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深圳城市化发展
深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划 的
面对城市综合体，我们急需解决的问题
地块价值的研判与分析 分期规划与城市化发展的关系 城市综合体与旧改拆迁间的协调 城市综合体现金流的问题 城市综合体的营销问题
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中信城市广场
周边环境问题 功能搭配问题
万象城 。。。。
6
深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程
2020/3/25
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城市化发展
“ 一个城市只有一个中心 ”
Biblioteka Baidu
上海-南京路
广州-北京路
重庆-解放碑
北京-西单
“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证 了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？
定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
2020/3/25
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城市综合体的开发与运营
定位依据：
城市和区域市场
城市和区域地理环境
1
城市化发展
2 3
定位依据
4
历史、文化、
民俗、民情
5
6
经济和人口状况
政府规划及功能定位