安徽滁州明光市房地产市场简报2014423
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安徽滁州明光市房地产市场简报 2014.4.23
一、明光市城市简介
➢明光市属于县级市，属于滁州市代管。 ➢明光市位于安徽省东北部边缘，居江淮分水岭北侧。与滁州市南 谯区接壤；北临淮河，与五河县接壤；东与江苏省盱眙、泗洪等县 相邻；西邻定远、凤阳两县。 ➢区位优越、交通发达。公路网络四通八达、京沪铁路南北纵横、 水运航道通江（长江）达海（东海），堪称华东要地、交通枢纽。 ➢明光市全市总面积2335平方公里，辖27个乡镇、办事处，346个 行政村、9个社区居委会。 ➢全市总人口65万人，乡村人口50 万人、城镇人口15万。
城市概况
经济发展
亿元
➢滁州市2013年GDP在安徽省排名第五，但人均 GDP排名11； ➢作为滁州市下辖县级市，明光市2013年GDP仅 占滁州市10%； ➢明光市近三年城市经济发展较快，GDP增幅保 持在10%以上，但增长率已现下滑趋势。
2013年 GDP排名
地级市
2013年 GDP（亿元）
人均GDP （元）
人均GDP排 名
1
合肥 4672.9 61712.89
2
2
芜湖 2099.53 54645.38
4
3
安庆 1418.2 26703.07
12
4
马鞍山 1293.0 59103.17
3
5
滁州 1086.1 27579.99
11
6
阜阳 1062.5 13980.26
16
8
宿州 1014.3 18948.25
13
7
六安 1010.3 18002.49
14
9
蚌埠 1007.9 31855.25
10
11
宣城
842.8 33272.80
8
10
淮南
819.4 35107.11
5
12
毫州
791.1 16307.98
15
14
淮北
703.7 33287.61
7
13
铜陵
680.6 92978.14
1
15
黄山
470.3 34606.33
6
16
池州
462.2 32943.69
9
居民收入
明光市居民收入水平相对较低，且77%为农村人口，购买力有限
万元
万元
城市向南发展 （一）城市性质 皖东地区的重要城市；以发展加工制造业为主的新兴的工贸型城市。 （二）城市规模 1、人口规模：中心城区，远期(2020年) ：30万人。 2、用地规模：近期人均建设用地控制在95平方米，远期100平方米 。建成区近期控制在20平方公里，远期控制在30平方公里。 （三）用地发展方向 以向东、北发展为主，适当向东南和向西跨池河发展，控制向南发展 ，呈“东进、北扩、西连、南限”之势。 （四）城市总体格局 “一核四片两带”城镇空间分布格局。 “一核”指明光城区，包括管店、石坝、苏巷、桥头四个卫星镇。 “四片”指以潘村为中心的明北城镇片区、以女山湖镇为中心的环湖 城镇片区、以涧溪为中心的明东城镇片区、以张八岭为中心的明南城 镇片区。 “两带”指建设沿104国道及京沪铁路沿线的“张八岭----三界---管店----明光城区----桥头”城镇密集带和沿309省道的“石坝----涧 溪”城镇密集带。 （五）空间布局 中心城区规划形成“一城三区”的总体布局结构。“一城”指新明城 ，“三区”指老城区、新城区和工业园区。
城市规划
二、明光市房地产市场分析
土地市场分析
目前明光地价120-140万/亩，楼板价1000元/㎡左右
宗地编号
地块位置
(2013)029号 (2013)030号 (2013)031号 (2013)032号
嘉山路北、祁仓 路两侧
嘉山路北、明东 路东西两侧
龙山路南侧 、 女山湖路西侧
城南大道北侧明 东路西侧
面积 （㎡） 67465.4
57192.2
66267.7
65285.6
容积率 1.0-2.5
土地用 地价
每亩均价 楼面价
途
（万元） （万元） （元/㎡）
商住
12500
124
741
1.0-1.8
商住
11500
134
1117
1.0-2.0
商住
13500
136
1019
1.0-1.8
商住
11500
117
979
嘉山路北、 祁仓路两侧
嘉山路北、明 东路东西两侧
龙山路南侧 、 女山湖路西侧
城南大道北侧 明东路西侧
市中心
明光市商品房市场分析
明光市目前主要在售项目9个，待售项目11个，均价4200元/㎡左右 2012年至今年均成交30万㎡，现今存量及待开发量约100万㎡，去化周期约3年
星光华景 3500元/㎡
广进物华园 4000元/㎡
爱福嘉苑 4200元/㎡
中央公馆 待定
慧景名郡 4400元/㎡
财富中心 5000元/㎡
汇金广场 4200元/㎡
金港世纪天城 嘉城御府 3600元/㎡ 4100元/㎡
唐城现代城 4400元/㎡
和顺花园 4300元/㎡
巴黎公馆 4400元/㎡
正元广场 待定
德厚家园 4100元/㎡
中晨名都汇 4100元/㎡ 昌隆壹号
待定
星光商贸城 待定
东方花园 3900元/㎡
在售 待售
御尚花园 4000元/㎡
星光华府 4200元/㎡
市场特征
91-120㎡五成，71-90㎡占三成，市场表现刚需与首改主导
明光市商品住宅各面积成交比例示意图
70-90㎡以下 30%
91-120㎡ 50%
70㎡以下 3%
144㎡以上 7%
120-144㎡ 10%
➢各面积段成交分析来看：91-120㎡首改近五成，71-90㎡刚需产品占三成，市场表现为刚 需、首改主导； ➢现今明光市70㎡以下及144㎡以上户型供应较少； ➢其中以多层去化为主，小高层及高层去化较慢。
客户情况
➢明光市目前处于经济发展周期的调整发展阶段，乡 镇进城就业人员较多； ➢城市化进程加剧也进一步吸引大批的农村人口进城 置业； ➢总体以刚需和首改型客户为主。
明光市竞争环境
➢2010-2012年，年均成交量约10万㎡，2012-2013年，年均成交量约30万㎡； ➢2010年至今，房地产发展加快，项目数量明显增多，目前明光市存量及待开发量约 100万㎡，供求相对平稳； ➢销售价格区间在3500-5000元/㎡之间，以4000元/㎡的均价为主； ➢近两年价格涨幅较小，年均涨幅5%左右； ➢整体品质一般，建筑以多层为主，小高层、高层项目供应有放大趋势，但目前接受度 仍较弱； ➢户型以刚需和首改为主，主力面积90-120㎡，销售总价大多集中在35-45万之间。
THE END!
一、明光市城市简介
➢明光市属于县级市，属于滁州市代管。 ➢明光市位于安徽省东北部边缘，居江淮分水岭北侧。与滁州市南 谯区接壤；北临淮河，与五河县接壤；东与江苏省盱眙、泗洪等县 相邻；西邻定远、凤阳两县。 ➢区位优越、交通发达。公路网络四通八达、京沪铁路南北纵横、 水运航道通江（长江）达海（东海），堪称华东要地、交通枢纽。 ➢明光市全市总面积2335平方公里，辖27个乡镇、办事处，346个 行政村、9个社区居委会。 ➢全市总人口65万人，乡村人口50 万人、城镇人口15万。
城市概况
经济发展
亿元
➢滁州市2013年GDP在安徽省排名第五，但人均 GDP排名11； ➢作为滁州市下辖县级市，明光市2013年GDP仅 占滁州市10%； ➢明光市近三年城市经济发展较快，GDP增幅保 持在10%以上，但增长率已现下滑趋势。
2013年 GDP排名
地级市
2013年 GDP（亿元）
人均GDP （元）
人均GDP排 名
1
合肥 4672.9 61712.89
2
2
芜湖 2099.53 54645.38
4
3
安庆 1418.2 26703.07
12
4
马鞍山 1293.0 59103.17
3
5
滁州 1086.1 27579.99
11
6
阜阳 1062.5 13980.26
16
8
宿州 1014.3 18948.25
13
7
六安 1010.3 18002.49
14
9
蚌埠 1007.9 31855.25
10
11
宣城
842.8 33272.80
8
10
淮南
819.4 35107.11
5
12
毫州
791.1 16307.98
15
14
淮北
703.7 33287.61
7
13
铜陵
680.6 92978.14
1
15
黄山
470.3 34606.33
6
16
池州
462.2 32943.69
9
居民收入
明光市居民收入水平相对较低，且77%为农村人口，购买力有限
万元
万元
城市向南发展 （一）城市性质 皖东地区的重要城市；以发展加工制造业为主的新兴的工贸型城市。 （二）城市规模 1、人口规模：中心城区，远期(2020年) ：30万人。 2、用地规模：近期人均建设用地控制在95平方米，远期100平方米 。建成区近期控制在20平方公里，远期控制在30平方公里。 （三）用地发展方向 以向东、北发展为主，适当向东南和向西跨池河发展，控制向南发展 ，呈“东进、北扩、西连、南限”之势。 （四）城市总体格局 “一核四片两带”城镇空间分布格局。 “一核”指明光城区，包括管店、石坝、苏巷、桥头四个卫星镇。 “四片”指以潘村为中心的明北城镇片区、以女山湖镇为中心的环湖 城镇片区、以涧溪为中心的明东城镇片区、以张八岭为中心的明南城 镇片区。 “两带”指建设沿104国道及京沪铁路沿线的“张八岭----三界---管店----明光城区----桥头”城镇密集带和沿309省道的“石坝----涧 溪”城镇密集带。 （五）空间布局 中心城区规划形成“一城三区”的总体布局结构。“一城”指新明城 ，“三区”指老城区、新城区和工业园区。
城市规划
二、明光市房地产市场分析
土地市场分析
目前明光地价120-140万/亩，楼板价1000元/㎡左右
宗地编号
地块位置
(2013)029号 (2013)030号 (2013)031号 (2013)032号
嘉山路北、祁仓 路两侧
嘉山路北、明东 路东西两侧
龙山路南侧 、 女山湖路西侧
城南大道北侧明 东路西侧
面积 （㎡） 67465.4
57192.2
66267.7
65285.6
容积率 1.0-2.5
土地用 地价
每亩均价 楼面价
途
（万元） （万元） （元/㎡）
商住
12500
124
741
1.0-1.8
商住
11500
134
1117
1.0-2.0
商住
13500
136
1019
1.0-1.8
商住
11500
117
979
嘉山路北、 祁仓路两侧
嘉山路北、明 东路东西两侧
龙山路南侧 、 女山湖路西侧
城南大道北侧 明东路西侧
市中心
明光市商品房市场分析
明光市目前主要在售项目9个，待售项目11个，均价4200元/㎡左右 2012年至今年均成交30万㎡，现今存量及待开发量约100万㎡，去化周期约3年
星光华景 3500元/㎡
广进物华园 4000元/㎡
爱福嘉苑 4200元/㎡
中央公馆 待定
慧景名郡 4400元/㎡
财富中心 5000元/㎡
汇金广场 4200元/㎡
金港世纪天城 嘉城御府 3600元/㎡ 4100元/㎡
唐城现代城 4400元/㎡
和顺花园 4300元/㎡
巴黎公馆 4400元/㎡
正元广场 待定
德厚家园 4100元/㎡
中晨名都汇 4100元/㎡ 昌隆壹号
待定
星光商贸城 待定
东方花园 3900元/㎡
在售 待售
御尚花园 4000元/㎡
星光华府 4200元/㎡
市场特征
91-120㎡五成，71-90㎡占三成，市场表现刚需与首改主导
明光市商品住宅各面积成交比例示意图
70-90㎡以下 30%
91-120㎡ 50%
70㎡以下 3%
144㎡以上 7%
120-144㎡ 10%
➢各面积段成交分析来看：91-120㎡首改近五成，71-90㎡刚需产品占三成，市场表现为刚 需、首改主导； ➢现今明光市70㎡以下及144㎡以上户型供应较少； ➢其中以多层去化为主，小高层及高层去化较慢。
客户情况
➢明光市目前处于经济发展周期的调整发展阶段，乡 镇进城就业人员较多； ➢城市化进程加剧也进一步吸引大批的农村人口进城 置业； ➢总体以刚需和首改型客户为主。
明光市竞争环境
➢2010-2012年，年均成交量约10万㎡，2012-2013年，年均成交量约30万㎡； ➢2010年至今，房地产发展加快，项目数量明显增多，目前明光市存量及待开发量约 100万㎡，供求相对平稳； ➢销售价格区间在3500-5000元/㎡之间，以4000元/㎡的均价为主； ➢近两年价格涨幅较小，年均涨幅5%左右； ➢整体品质一般，建筑以多层为主，小高层、高层项目供应有放大趋势，但目前接受度 仍较弱； ➢户型以刚需和首改为主，主力面积90-120㎡，销售总价大多集中在35-45万之间。
THE END!