远郊大盘的开发模式及典型案例分析

医疗教育 幼儿园、小学、医院
休闲娱乐 临湖会所、精品酒店、山体和亲水公园
Ø教育：正积极与清远政府接洽引入清本报远告是公严格立保密幼的。儿园、小学； Ø医疗：计划与清远市人民医院合作，建设社区医疗中心
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模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
2002年
n广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园
n均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园
n广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城
n 恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。
额没有超过2亿
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模式一
配套属性：奉行“配套先行,一次成型”的开发理念，一期建 设就兴建大量公建设施，成就齐全配套的大型社区
商务配套系统
创造性地将五 星级标准酒店 引入社区，增 加了社区的含 金量。
文化配套系统
增城荔枝文化 村
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
东门商业街
商业配套系统
建设东门商业 街，集合各种 业态，整合知 名商业品牌于 一体。
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模式一
案例一：碧桂园凤凰城
项目属性：到广州市区仅30分钟 ，增城第一大社区，初期“低价快 销”，别墅月均销售40套左右，构筑“白领也能住别墅”的梦想，吸 引了大量广州客户以及新塘本地改善客户
项目位置 广州增城市新塘镇（广园快速路新塘出口）
项目规模 占地面积10000亩，建筑面积 5336000㎡ 项目资源 给山体自然资源、成熟社区配套设施
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
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交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
n主抓中低端刚 需客群
n城市发展阶段未到，中高端人群缺乏，所以主抓刚需外溢的 中低端客群
n低成本低总价 n以低成本、低总价、高性价比，主打中低端客群
n基本生活配套 快速回现
n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到，中 高端人群缺 乏背景下， 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
n……
模式三：主动郊区化下的复合地产模式
n案例一，中信山语湖 n案例二，新鸿基玖珑湖
n……
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模式一 被动郊区化下的郊区大盘模式 模式二 主动郊区化下的新市镇模式 模式三 主动郊区化下的复合地产模式
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模式一
被动郊区化下的郊区大盘模式核心理念：城市发展阶段进入郊 区大盘时代，中高端人群缺乏的背景下，主抓刚需外溢的相对 中低端客群
n 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。
2003—2005 年
……
n半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园
n……
开发模式特点 n 控制成本
取地期
开发过程
销售过程
开发模式特点
产品高性价比。远离城市核心区低成本取地，挑选物美 价廉建材严格控制成本，保证产品中上品质，合理定价。
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规模的项目；
Ø广州万科首个超大规模、远郊项目；
Ø广州传统的第二居所板块、调控的重灾区；
Ø未来将建成配套齐全、设施完善的“第一 居所”
Ø未来将形成约4-6万居住人口规模的大型 生态型城市社区
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模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车
商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
远郊大盘的开发模式及典型 案例分析
谨呈：天房集团
远郊大盘的开发模式及典型案例分析
世联地产 山东区域顾问事业部 二零一三年八月
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远郊大盘的开发模式及典型案例分析：
模式一：被动郊区化下的郊区大盘模式
n案例一，碧桂园凤凰城 n案例二，北部万科城
n…
模式二：主动郊区化下新市镇模式
n案例一，万科良渚文化村 n案例二，万科东丽湖
以快销取胜。碧桂园曾多次缔造日销量第一的佳绩，保
战略部署进入二 • 标准化运营与集约化管理降
三线城市，降低 低运营成本
取地成本。2010 年恒大平均土地 成本519元/平方
• 集中采购、统一配送，实现 规模效益，降低了材料成本
米
•工程集中招标降低了建设成本
• 定位营销，降低营 销费用
•快速销售，降低销 售中心各类生活成 本
证现金流的充裕。
抓核心客户。碧桂园针对对距离不敏感的刚需客户，有 针对性的投放广告。
大社区齐配套。碧桂园为了规避地段的影响，多以拥有 大社区的大盘ຫໍສະໝຸດ Baidu现，营造自给自足的氛围。
n 恒大速度 ----“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当 年售磬、当年轰动、当年入住、当年受益”
自1997年金碧花园日进亿元开始，恒大地产速度开发成为地产界的一 个传奇
项目定位 给您一个五星级的家，森林、湖泊、新城市
Ø88万元买382平米的别墅，50万元的联排别 墅，洋房产品均价为2800元，让很多人实现了 “50万买别墅”的梦想。同期，广州市区高层 住宅均价为4500元
Ø2002年5月1日，仅一天销售额达到7.5亿， 开创地产界神话，成功实现了“低价快速”
Ø销售榜第二名、同处广园东的中海康城销售