房地产从黄金时代到白银时代转变
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房 地 产
张瑞雪 焦会玲
OUR CONTENTS
白银时代到来的原因 房地产发展阶段概述 黄金时代VS 白银时代 白银时代房地产发展机会
白银时代房地产开发商应对策略(举例)
12
白银时代到来的原因
我国已经由过去10年的供不应求转 换为供需总体平衡阶段。初略测算， 我国1998年前的城镇存量住宅约为 1.6亿套，加之1998~2010年间新增 城镇住宅约为0.8亿套，因此2010年 中国城镇住宅总套数约为2.4亿套。 而根据人口普查数据，中国城镇家 庭户2010年为2.1亿户，家庭户均住 宅套数约为1套，城镇住宅全面短缺 的时代已经结束。
1
白银时代到来的原因
未来住房需求人口数量也在降低。中国在20世纪60~70年代 之间和1985~1990年之间有两次人口出生高峰 ，假定20~50 岁之间的人群为住房需求主力，那么预计在2030年前后， 城镇住房需求的主体人群总量将达到顶峰，之后便加速回 落。
1
白银时代到来的原因
据了解，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城 镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平， 也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平， 还有较大的发展空间。而按照我国此前近10年来每年新增 1700万城镇人口的速度来推测，以户均人口2.86人估算， 未来数年内新增住宅需求数量仍然会维持在600万套左右。
1
房地产发展阶段概述
1998年以前 公有制住房为主，中 国房地产不成体系 1998—2010年 “黄金时代”：1998年 住房体制改革，房地产 快速 发展，房地产“绑 架”经济 2011—至今 “白银时代”：利润率 大幅下滑，楼市回归理 性，暴利时代结束（08 年应该开始，但金融危 机及4万亿打断）
2
房地产发展阶段概述
黄金时代：1998年房改，中国房地产市场高增长时期，其中2004-2010年，剔除2008年， 共计六 年时间，是“黄金时代”当中的“白金时段”和“暴利时段”。 白银时代：2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段。
2
黄金时代VS 白银时代
——开发框架的使用和推广
2
of
14
黄金时代VS 白银时代
2
白银时代房地产发展机会
房地产进入“新常态”
房地产市场实现“V”型反转可能微乎其微， 行业将保持一个较为平稳的运行态势 人口红利褪去
行业内部不断调整中 房地产超级大繁荣时代 已经完结
刚需主力趋于下降
人均住房面积已经达到33平方米
2
白银时代房地产发展机会
中国目前城镇化率54%，年均增长速度为1.36%，达到70%，逆 城市 化发展还有15年左右。
2
白银时代房地产发展机会
楼市三年一个调整周期，一年调控，两年热销，刚需率先爆发，改善紧 随其后； 如11年调控，12年刚需产品带动市场回暖，2013年改善类需求带动市场。
2
白银时代房地产发展机会
从开发导向到服务导向
围绕“土地资源” 开发 而产生的 “黄金”价值
有形的 有限的 使用空间是终将被耗尽的
围绕“人性需求” 开发
无形的 无限的
可以无止境生长的
可高溢价的
2
白银时代房地产发展机会
房地产不再是单纯的房屋销售，而是一种生活方式的选择。如何将与房 子息息相关 的水，空气，安全，医疗，教育等差异性需求体验，从而创 造产品的高溢价力。
社区 圈层
社区 APP
智能 生活
邻里 中心
健康 养生
社区 商业
教育 配套
交通 配套
精准产 品定位
2
白银时代房地产发展机会
营销环节——互联网思维营销（推广——搜房、焦点等；销售——房多 多等） ； 品质环节 ——智能社区、装修 ； 物业环节 ——人性化需求，社区电商。
运用互联 网工具
1
2
3
4
O2O
APP
众筹卖房
大数据
白银时代房地产发展机会
多渠道融资，保证企业资金链； 灵活多变的金融产品与房地产销售结； 主动为客户解决资金贷款难问题。
白银时代房地产发展机会
房地产产品多元化 酒店 公寓 商业 地产 疗养 地产 旅游 地产
写字 楼地 产
度假 地产
工业 地产 商用 公寓
娱乐 地产
服务 公寓
5+2 地产
养老 地产
产业 地产
白银时代房地产开发商应对策略
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白银时代房地产开发商应对策略
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白银时代房地产开发商应对策略
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谢谢
张瑞雪 焦会玲
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白银时代到来的原因 房地产发展阶段概述 黄金时代VS 白银时代 白银时代房地产发展机会
白银时代房地产开发商应对策略(举例)
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白银时代到来的原因
我国已经由过去10年的供不应求转 换为供需总体平衡阶段。初略测算， 我国1998年前的城镇存量住宅约为 1.6亿套，加之1998~2010年间新增 城镇住宅约为0.8亿套，因此2010年 中国城镇住宅总套数约为2.4亿套。 而根据人口普查数据，中国城镇家 庭户2010年为2.1亿户，家庭户均住 宅套数约为1套，城镇住宅全面短缺 的时代已经结束。
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白银时代到来的原因
未来住房需求人口数量也在降低。中国在20世纪60~70年代 之间和1985~1990年之间有两次人口出生高峰 ，假定20~50 岁之间的人群为住房需求主力，那么预计在2030年前后， 城镇住房需求的主体人群总量将达到顶峰，之后便加速回 落。
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白银时代到来的原因
据了解，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城 镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平， 也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平， 还有较大的发展空间。而按照我国此前近10年来每年新增 1700万城镇人口的速度来推测，以户均人口2.86人估算， 未来数年内新增住宅需求数量仍然会维持在600万套左右。
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房地产发展阶段概述
1998年以前 公有制住房为主，中 国房地产不成体系 1998—2010年 “黄金时代”：1998年 住房体制改革，房地产 快速 发展，房地产“绑 架”经济 2011—至今 “白银时代”：利润率 大幅下滑，楼市回归理 性，暴利时代结束（08 年应该开始，但金融危 机及4万亿打断）
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房地产发展阶段概述
黄金时代：1998年房改，中国房地产市场高增长时期，其中2004-2010年，剔除2008年， 共计六 年时间，是“黄金时代”当中的“白金时段”和“暴利时段”。 白银时代：2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段。
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黄金时代VS 白银时代
——开发框架的使用和推广
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黄金时代VS 白银时代
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白银时代房地产发展机会
房地产进入“新常态”
房地产市场实现“V”型反转可能微乎其微， 行业将保持一个较为平稳的运行态势 人口红利褪去
行业内部不断调整中 房地产超级大繁荣时代 已经完结
刚需主力趋于下降
人均住房面积已经达到33平方米
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白银时代房地产发展机会
中国目前城镇化率54%，年均增长速度为1.36%，达到70%，逆 城市 化发展还有15年左右。
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白银时代房地产发展机会
楼市三年一个调整周期，一年调控，两年热销，刚需率先爆发，改善紧 随其后； 如11年调控，12年刚需产品带动市场回暖，2013年改善类需求带动市场。
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白银时代房地产发展机会
从开发导向到服务导向
围绕“土地资源” 开发 而产生的 “黄金”价值
有形的 有限的 使用空间是终将被耗尽的
围绕“人性需求” 开发
无形的 无限的
可以无止境生长的
可高溢价的
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白银时代房地产发展机会
房地产不再是单纯的房屋销售，而是一种生活方式的选择。如何将与房 子息息相关 的水，空气，安全，医疗，教育等差异性需求体验，从而创 造产品的高溢价力。
社区 圈层
社区 APP
智能 生活
邻里 中心
健康 养生
社区 商业
教育 配套
交通 配套
精准产 品定位
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白银时代房地产发展机会
营销环节——互联网思维营销（推广——搜房、焦点等；销售——房多 多等） ； 品质环节 ——智能社区、装修 ； 物业环节 ——人性化需求，社区电商。
运用互联 网工具
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O2O
APP
众筹卖房
大数据
白银时代房地产发展机会
多渠道融资，保证企业资金链； 灵活多变的金融产品与房地产销售结； 主动为客户解决资金贷款难问题。
白银时代房地产发展机会
房地产产品多元化 酒店 公寓 商业 地产 疗养 地产 旅游 地产
写字 楼地 产
度假 地产
工业 地产 商用 公寓
娱乐 地产
服务 公寓
5+2 地产
养老 地产
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