最新以房养老利弊分析

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以房养老利弊分析

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一、事例选择：

2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课5

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题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。

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2007年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型

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“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更

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了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金

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管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房

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屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

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2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国

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说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推

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“以房养老”。民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老

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年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新

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的表态。

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2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展

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养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试

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点”。这是21世纪国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院

常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不20

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一而足。

2014年3月20日根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、上海、广州和武

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汉这4个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条

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件，如已开业满5年，注册资本不少于2亿元，能对反向抵押养老保险进行合

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理定价等。

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此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。试

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点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：

4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的

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部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。以30

一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+0.2%×800亿=9.6亿元。

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保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费33

者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领34

取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具35

有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。

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此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取37

得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求38

意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10 39

天的犹豫期有所增加。一险企人士告诉记者，该业务面临很多风险，如70年产40

权问题等，他分析参与的保险公司做法会比较保守。

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二、个人讨论提纲：

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首先，我们从实际本身来看一下

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1、市场前景

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关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是

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“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一

代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整46

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个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，

现金穷人”的“中国穷老人”现状。

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2、表现形式

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（1）子女养老，房产由子女继承；

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（2）抚养人养老，房产由抚养人继承；

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（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；

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（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；

（5）售出大房，换购小房，用差价款养老；

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（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；

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（7）将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷57

款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。

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第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于59

自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的60

交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种61

形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，62

可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

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3、老龄化导致社会养老压力加大

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据2005年底全国1%人口抽样显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占65

总人口数的7.7%。按照老龄化评判标准，我国已成为人口老龄化国家。

人口学家预测，2010年我国人口总数将为13.39亿，2040年达到顶峰14.91

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亿后开始下降。与此同时，65岁以上老年人口2010年为1.12亿、2040年达到68

3.12亿后仍将继续上升。这组数据明确告诉我们，中国将面临人口老龄化的严69

峻挑战。

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我国目前主要的养老方式有家庭养老、社会保障和社会养老。就现有的社会71

福利水平来说，是比较低的。社会保障体系的覆盖面也比较小，依靠社会保障体系解决养老问题是非常有限的，数字表明，2004年我国社会保障覆盖面为总

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人口的12.57%，2005年为13.38%，远远低于国际劳工组织规定的20%最低线。

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因此，我国还需要快速拓展多种渠道，解决养老问题。

再次，对老人的自身利益而言也是不错的选择

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以房养老”政策的出台，可以有效提高老人的晚年物质生活质量，让老年人77

充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品78

等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，79

得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。

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三、个人结论：