博思堂苏州市吴中商城项目整体营销报告(商业地产)精品PPT课件
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水城丽都
产品类型
总建面积
多层(235套) 高层(23F精装修)
多层 小高层
250000 8万方
均价 （元/m2
）
6500
未定
6600
6700
鼎欣城
多层、高层
16万方 预约中
主力面积 （m2）
主力总价 （万）
销售率
130-140 40-80
110-120 113-142 88-100 115-130
88 —— 72-78 76-90
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2、苏州房产环境分析
1）2006年土地市场特征
1000 800 600 400 200 0
苏州土地供应走势
( 万平方米
)
529.51
735.45
571.31
898.47
244.1
47.61
2001年
2002年
2003年
2004年
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5、区域发展前景 正是由于吴中经济开发区产业规模的不断壮大，经济的持续发展，
带动了吴中区城市规模不断外扩，新城区的开发建设。如城南居住区、 越溪城市副中心都是在这样的背景下取得了良好的建设成效。
➢吴中城区（原吴县城区）已经没有土地可供开发。 ➢紧邻吴中城区的开发区存量土地较多——成为房产开发的核心区。 ➢区域有成熟的居住环境、生活配套和交通便利条件。 ➢区域内的居住人口较多，潜在住房需求较大。
开发区房产市场正处于一个高速发展期，旺盛的需求将持续带 动区域内的住宅开发，开发区住宅市场前景非常看好。
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三、市场竞争分析
本案将重点研究 吴中城区板块 沧浪新城 长桥板块 开发区板块 越溪板块
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2005年
2006年
06年苏州土地供应达到新的高峰898万平方米，较05年增长 了320万平方米，增长57%。
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2）2006年商品房市场特征
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3）苏州房产环境总结
吴中商城项目整体营销报告
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架构
第一部分 市场调研篇 第二部分 业务执行篇 第三部分 营销推广篇 第四部分 企划表现篇
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市场框架
市场环境概述 区域发展分析 市场竞争分析
（2）区域分析
地段优势：吴中核心区，紧靠市区，区域发展比较成熟。 区域配套：区域的商业、文化、教育、医疗等生活配套设施非常完善。 交通优势：区域内公交线路非常多，出行方便，道路交通条件优越。
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（3）在售市场分析
楼盘名称
嘉宝花园• 都林苑
由于开发区的制造业聚集，因此板块内人群密度较高，外来人口数 量比重很大，人气非常旺盛，潜在住房需求较大。
4、交通条件
周边交通路网发达，西侧的东吴路与人民路直通吴中区老城区和市 区。吴中汽车站是十几个公交线路的终点站。通过友新高架可以在10 分钟内快速到通达市区，并可快速到达绕城高速公路，出行十分方便。
一级市场
土地市场成交活跃，成交价格继续上升 外来实力开发商看好苏州楼市发展前景
市场环境
苏州市场稳定发展，成交价格继续攀升
结论：
二级市场
郊区楼盘广受追捧 刚性需求彰显实力 客源大转变，本地客源成为各楼盘争夺的重点
小户型遍地开花 首次置业全面暴动
苏州整体房地产市场处于健康发展状态，本案开发市场背景较好。
2、项目区域属性——城南核心居住区
本案位于东吴南路东，吴中商城人才市场北。属于经济开发区中的 “建成区”——区域功能为经济开发区的核心居住区。
3、周边配套
作为一个居住板块，周边有众多的新老社区，区域很早就形成了良 好的居住氛围。周边配套齐全，医院、学校、金融、酒店、餐饮、商 业街一应俱全，还有吴中商城、吴中汽车南站等配套。
项目分析 项目定位及建议
市场背景 定位基础 定位建议
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一、市场环境概述
1、政策环境分析
1）“国六条”政策
2006年5月17日国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发 展的六条措施：
重点发展中小套型普通商品住房；进一步发挥税收、信贷、土地 政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；进一步整顿 和规范房地产市场秩序；规范发展经济适用住房；完善房地产统计 和信息披露制度。
1、“吴中城区板块”住宅市场分析
（1）板块概况
主要指吴中区的核心区，这里把市区南环路以南的一部分包括在内。 该区域集中了吴中区的行政机关、商业中心和文化中心。 前两年比较代表的楼盘是《水城丽都》、《嘉宝花园》。 现在的代表项目有《鼎欣城》、《鼎新世家》。 目前区域可供开发的住宅土地有限，项目比较小而零散。
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二、项目区域发展分析
1、吴中经济开发区规划 江苏省人民政府批准的首批省级经济开发区之一。 规划总面积120平方公里，内辖“一区三园”，吴中城南工业带中心。 吴中经济开发区是吴中区的制造业基地。
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100% —— 98% 80%
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板块特征分析 产品方面：目前在售产品逐步以小高层、高层为主。 主力面积：区域内以两房面积在90-100平米，三房面积约115-130平米。 价格方面：均价较高，达到6700元/平米以上。 去化情况：区域良好的地段，主要吸引了市区客户，去化良好。
成效：2006年国家调控成效初步达到目标，2006年70个大中城市 房屋销售价格上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。
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2）政策环境总结：
目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。 政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。 房地产行业正在逐步回归到理性状态。 房地产企业面临重新洗牌，优胜劣汰功能。 住宅供应结构明显的调整，中小套型供应量增加。
产品类型
总建面积
多层(235套) 高层(23F精装修)
多层 小高层
250000 8万方
均价 （元/m2
）
6500
未定
6600
6700
鼎欣城
多层、高层
16万方 预约中
主力面积 （m2）
主力总价 （万）
销售率
130-140 40-80
110-120 113-142 88-100 115-130
88 —— 72-78 76-90
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2、苏州房产环境分析
1）2006年土地市场特征
1000 800 600 400 200 0
苏州土地供应走势
( 万平方米
)
529.51
735.45
571.31
898.47
244.1
47.61
2001年
2002年
2003年
2004年
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5、区域发展前景 正是由于吴中经济开发区产业规模的不断壮大，经济的持续发展，
带动了吴中区城市规模不断外扩，新城区的开发建设。如城南居住区、 越溪城市副中心都是在这样的背景下取得了良好的建设成效。
➢吴中城区（原吴县城区）已经没有土地可供开发。 ➢紧邻吴中城区的开发区存量土地较多——成为房产开发的核心区。 ➢区域有成熟的居住环境、生活配套和交通便利条件。 ➢区域内的居住人口较多，潜在住房需求较大。
开发区房产市场正处于一个高速发展期，旺盛的需求将持续带 动区域内的住宅开发，开发区住宅市场前景非常看好。
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三、市场竞争分析
本案将重点研究 吴中城区板块 沧浪新城 长桥板块 开发区板块 越溪板块
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2005年
2006年
06年苏州土地供应达到新的高峰898万平方米，较05年增长 了320万平方米，增长57%。
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2）2006年商品房市场特征
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3）苏州房产环境总结
吴中商城项目整体营销报告
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架构
第一部分 市场调研篇 第二部分 业务执行篇 第三部分 营销推广篇 第四部分 企划表现篇
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市场框架
市场环境概述 区域发展分析 市场竞争分析
（2）区域分析
地段优势：吴中核心区，紧靠市区，区域发展比较成熟。 区域配套：区域的商业、文化、教育、医疗等生活配套设施非常完善。 交通优势：区域内公交线路非常多，出行方便，道路交通条件优越。
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（3）在售市场分析
楼盘名称
嘉宝花园• 都林苑
由于开发区的制造业聚集，因此板块内人群密度较高，外来人口数 量比重很大，人气非常旺盛，潜在住房需求较大。
4、交通条件
周边交通路网发达，西侧的东吴路与人民路直通吴中区老城区和市 区。吴中汽车站是十几个公交线路的终点站。通过友新高架可以在10 分钟内快速到通达市区，并可快速到达绕城高速公路，出行十分方便。
一级市场
土地市场成交活跃，成交价格继续上升 外来实力开发商看好苏州楼市发展前景
市场环境
苏州市场稳定发展，成交价格继续攀升
结论：
二级市场
郊区楼盘广受追捧 刚性需求彰显实力 客源大转变，本地客源成为各楼盘争夺的重点
小户型遍地开花 首次置业全面暴动
苏州整体房地产市场处于健康发展状态，本案开发市场背景较好。
2、项目区域属性——城南核心居住区
本案位于东吴南路东，吴中商城人才市场北。属于经济开发区中的 “建成区”——区域功能为经济开发区的核心居住区。
3、周边配套
作为一个居住板块，周边有众多的新老社区，区域很早就形成了良 好的居住氛围。周边配套齐全，医院、学校、金融、酒店、餐饮、商 业街一应俱全，还有吴中商城、吴中汽车南站等配套。
项目分析 项目定位及建议
市场背景 定位基础 定位建议
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一、市场环境概述
1、政策环境分析
1）“国六条”政策
2006年5月17日国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发 展的六条措施：
重点发展中小套型普通商品住房；进一步发挥税收、信贷、土地 政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；进一步整顿 和规范房地产市场秩序；规范发展经济适用住房；完善房地产统计 和信息披露制度。
1、“吴中城区板块”住宅市场分析
（1）板块概况
主要指吴中区的核心区，这里把市区南环路以南的一部分包括在内。 该区域集中了吴中区的行政机关、商业中心和文化中心。 前两年比较代表的楼盘是《水城丽都》、《嘉宝花园》。 现在的代表项目有《鼎欣城》、《鼎新世家》。 目前区域可供开发的住宅土地有限，项目比较小而零散。
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二、项目区域发展分析
1、吴中经济开发区规划 江苏省人民政府批准的首批省级经济开发区之一。 规划总面积120平方公里，内辖“一区三园”，吴中城南工业带中心。 吴中经济开发区是吴中区的制造业基地。
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板块特征分析 产品方面：目前在售产品逐步以小高层、高层为主。 主力面积：区域内以两房面积在90-100平米，三房面积约115-130平米。 价格方面：均价较高，达到6700元/平米以上。 去化情况：区域良好的地段，主要吸引了市区客户，去化良好。
成效：2006年国家调控成效初步达到目标，2006年70个大中城市 房屋销售价格上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。
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2）政策环境总结：
目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。 政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。 房地产行业正在逐步回归到理性状态。 房地产企业面临重新洗牌，优胜劣汰功能。 住宅供应结构明显的调整，中小套型供应量增加。