【房地产失败案例】—广州珠江新城

【房地产失败案例】——广州珠江新城

——政府的计划经营让公主变成了灰姑娘

1992年市委、市政府为进一步提升广州市中心城市地位，提出“高标准、大规模发展第三产业”、建设“国际化大都市”，15年基本实现现代化的奋斗目标。位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米的珠江新城成为政府规划中城市未来的CBD区域。

珠江新城拥有在广州独一无二的黄金地理位置，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。

新城的文化景观同样也是广州史无前例的。歌剧院、博物馆、冼星海音乐厅、大型绿地广场、林阴大道，人们想象中国际大都市的每个具体形象都可以预见。但是从1992年至2001年底，10年间珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，没有开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。在卖出去的地块中，有三分之二没有进入实质性的开发；到2001年底合同地价102亿，但实际只收回45亿；在卖地过程中早已打乱原来规划的地块分割，形成政府失控、投资商无所事从的不良局面。

【失败因素研究】

A.定位

1993年规划初期珠江新城的定位是，“未来的广州新城市中心、21世纪的CBD”；一个大型综合中心街区。

B.影响因素

因素一：在珠江新城的发展过程中，广州地铁随即成为重要的影响因素，广州修地铁这一历史性决策的最后敲定，庞大资金问题提上了议事日程。按国际惯例，融资的核心关键是不动产抵押，而在广州政府的腰包里，珠江新城这块时价上百亿元人民币的土地，当然地成为支援地铁建设的最佳不动产抵押物。出于大笔融资的需要，广州市政府提出要求：珠江新城应提高开发强度，为地铁建设筹集更多资金。因此，从1992年10月征地通告颁布开始，广州市政府便以“五统一”的决策来营建这块宝地（即统一征地、统一开发、统一建设、统一出让、统一管理）。与此相应，珠江新城默默承担着每年十几亿的输出金额，以至于有人把珠江新城的开发称为地铁的“血库”。

因素二：经济预期过于乐观。ＣＢＤ（城市中央商务区）不是仅靠行政手段，想造就可以造出来的，它是逐步形成的，虽然行政手段会有一定的促进作用，但更重要的因素是这个城市是否成为一个国际化大都市，是否成为一个区域中心城市，是否有足够的经济辐射能力，是否有足够高的产业档次。具备了以上条件，世界知名的跨国公司就会蜂拥而至，城市就会形成ＣＢＤ。现在广州市还处于朝着这些目标前进的过程中，并不具备拥有真正意义ＣＢＤ的客观条件。

因素三：1993年珠江新城规划初期，国家正处于短缺型经济高涨期，土地开发采用的是小地块、高容积率开发模式，每块地建一幢楼，这种开发模式对城市形象、城市公共建筑面积、城市生态等等方面产生了不少负面影响，其最主要的硬伤是缺少绿地规划。

C.影响：

影响一：为了筹集资金建地铁，政府迫切推地（据权威资料显示，截至2001年底，珠江新城已签出合同总地价102亿元），超出自身的发展能力。而已出让的大量土地中，真正拿到手的地价只有45亿，与合同地价相差近六成，造成政府管理失控的局面。

影响二：开发商认为政府将珠江新城确定为广州未来的中央商务区，未来会在这块土地上倾注相当的注意力，于是纷纷以高价购下地块（珠江新城土地价格在当年是全市最高的），造成珠江新城楼盘价格一直居高不下，没有降价空间、没有兴奋点，影响了楼盘后期销售情况。投资者没有经济回报的动力。导致政府与开发商双方利益共同受损。

影响三：珠江新城核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米，市场消化比较困难。