广州市珠江新城板块研究分析

广州市珠江新城板块研究分析-研究分析

一、珠江新城板块描述

珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。

珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。

二、历史记忆

80年代珠江新城的初步形成

广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。

90年代初珠江新城规划出台

根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。

《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。

1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。

1997年到1998年，广州房地产市场出现土地供应失控，开发商拿地的方式竟然出现了“多样化”例如一些单位为了“脱困”不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元/平方米楼面地价买到的珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。

《珠江新城规划检讨》出台

由于《广州新城市中心区—珠江新城规划》完成于1993年，随着时间的推移，在实际的开发情况和原有的规划管理依据出现了差距：

原规划中A街区的“会议展览中心区”，由于广州的新会展中心已选址在琶洲，并且原会展中心的某些地块已经被改变了用地功能；

原规划中D街区保留了大量的“特殊用地”也随着广州土地整体开发的推进，而已迁出了珠江新城，这些空置的土地将面临重新规划的问题；

原规划中I街区的“外贸外事区”，由于与赤岗外事区在规划功能上有重叠，是急需要修改规划的。

为了适应新时期广州城市建设和城市发展的需要，更有效地导控珠江新城的开发建设，对原规划进行检讨和调整十分必要，需要对原规划进行技术上的完善和修正。1999年9月广州市规划局开展了对珠江新城规划的检讨工作。并在2001年12月11日已穗规领会（2001）5号文下达了“珠江新城规划检讨”。

《珠江新城检讨》对原有规划作出了七项重大调整，调整要点如下：

强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的128米宽中央林前大道调整为80-230米不等的生态性绿色开敞空间，适当降低开发密度，在商务办公区减少约150万平方米的写字楼，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场；

提高了建设标准和公共配套设施水平，增设幼儿园9所，小学1所，同时争取扩大学校用地规模，教育设施用地由原来的19.6公顷增加至32公顷。扩大市级医院用地规模，明确市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫；

改变小地块开发“楼看楼”的模式，本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），采用建筑周边围合的布局方式，采用国际通用的计划单元综合开发模式（PUD）,将群楼间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园；

街道变单一为多样，有“东风路”式的交通干道，也有“上下九”式的骑楼式商业步行街；

提出由高架步行道、地下行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统；

提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象；

对3个“城中村”（猎德、冼村和谭村）分别提出了不同的改造方案。

【观点】：

首先，规划检讨从建设国际性城市的战略高度重新提出了建设广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的目标。

其次，规划检讨就空间形态的改进进行了城市设计研究，就公共服务体系进行了改进，对规划控制体系进行了调整，提出了一套由三层次构成的、可以取代原规划、更有进取心并可以作为未来管理工作依据的控制性规划成果。

第三，规划检讨既要从城市设计角度考虑到土地开发的经济性、总体空间结构的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性，又要从规划管理角度保证政策的延续性，保持既定利益的平衡。

此次新的规划方案，政府用了“珠江新城规划检讨”这个名词，尽管这种“检讨”不是一般意义上的检讨，不是一种简单的否定，是对珠江新城以前的发展进行了总结和回顾，可在多少人眼中，政府此次“回头看”，反映出了多少深层次的思考。

随着城市的发展和房地产开发形势的变化，原有的规划在实际的开发和建设管理的现实情况出现了差距，产生了某些矛盾。当时政府开发珠江新城的出发点是为了给地铁建设筹到一笔款，所以规划中土地的开发强度非常高。珠江新城经过了一段时间的发展，令政府意识到，当时的公共空间设计水平、公共绿地组织方式，公共建筑建设标准已经不能满足社会、经济发展的需要。我们才有幸看到“珠江新城规划检讨”。

这种“检讨”，是一种回顾，是一种总结，是一种重新筹划，是对原规划的调整，是对原规划进行技术上的完善和修正，正是在这种“检讨”之中，越来越多的人重拾对珠江新城的信心和期望。

三、“CBD”房地产市场的逐步形成

房地产概况

绕珠江新城一圈，不难发现目前珠江新城已经成型的楼盘都是住宅盘，如新大厦、星汇园、南国花园、远洋明苑等，这些楼盘大部分都是在1999年到2001年开发的，应该是珠江新城第一次开发热潮留下的产物。楼盘的规模都比较大，生活配套成熟，外立面鲜亮、明快，户型设计和小区布局到今天仍处于中上水平。而目前在楼盘大部分是2004年左右开始开发的。