商品房质量法律监督机制完善

商品房质量法律监督机制的完善

随着我国对商品房买卖市场的开放，房屋建筑业也在商品房买卖市场的刺激下不断发展。由于市场的进一步扩大，开发商在追求商品房数量以及资金回笼等自身利益的同时往往忽视了商品房的质量问题，同时建筑业市场管理的混乱以及缺少有效的法律监督机制，这些方面的缺陷使得商品房质量方面的问题日益凸显出来。我认为通过对房屋质量的有力监督，从源头上防范商品房质量风险，以此促进企业提供优质的商品房，才是对资源的优化配置。

一、商品房质量纠纷产生的监督方面的原因

我国目前对商品房质量进行监督的法律依据主要是《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《实施工程建设强制性标准监督规定》以及其他相关的行政法规。虽然其在一定层面上规定了商品房的监督机制，但是现实中仍然存在着许多的商品房质量纠纷，质量的要求在市场经济追求利益最大化的浪潮中难以真正实现。

1、商品房最终消费者监督权的缺位

我国目前的工程监督主要是政府监理和建设单位委托监理。政府监理是指政府建设行政主管部门或由其指定的建设管理专门机构对本地区或本系统的建活动实施统一的、强制的监管。建设单位委托监理是指由具有法定资质条件的工程监管单位根据建设单位的委托，依照法律法规代表建设单位对施工单位实施监督的专门活动。《建设工程质量管理条例》四十三条、《实施工程建设强制性标准监督规定》第四条以及《建筑法》第三十一条规定的就是政府监

理和建设单位委托监理。但是在现有法律法规的监理体制下并没有确立作为商品房最终消费者的业主的监督权利。这在一定程度上限制了业主对商品房质量的监督权，导致了质量监督责任主体的错位。在现行的商品房质量监督体系中，开发商最终是会将商品房的产权转移给商品房消费者，因此业主作为最终产权人，对商品房质量控制的监督权是缺位的，业主被完全排除在质量监督体系之外，无法对住宅质量监督行使先予权。

2、缺乏有效的监督体系

《建筑法》第三十一条规定：实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。《建筑法》第三十五条和《建筑工程质量管理条例》第三十六条规定了工程监理单位的责任，在监理单位违反约定义务给建设单位造成损失时应当向其承担相应的赔偿责任。同时，《实施工程建设强制性标准监督规定》第四条规定了国务院建设行政主管部门对建设标准的监督。在商品房存在质量瑕疵的时候，监理单位因为自身的过错只是对委托人即建设单位存在赔偿责任，并不因为所有权的转让而对最终的购房者承担。因此基于市场中开发商、建筑商和监理商在某种程度上利益重合的原因，三者就缺乏有力的相互制约关系，监督效果自然不佳。在建设单位委托监理失效的情形下，消费者更多的是寄希望与政府监理，但其在一定程度上其也只是在形式层面上进行监督。《建筑工程质量管理条例》第一十六条、一十七条规定了建设工程验收制

度和备案制度，但是它也只是从资料方面进行了确认，而并没有对房屋质量进行实质的检测，这显然是不行。

3、缺乏有效的信息披露机制

我国现有的法律法规《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《实施工程建设强制性标准监督规定》等并没有规定相关的商品房质量信息披露机制。在现实交易中，购房者在交房前往往对商品房质量方面的信息的了解是十分缺乏的，而且在房屋交付时也只是依赖于对验收报告的信赖，这在一定程度上加大了消费者的房屋质量风险。如果在商品房建设过程中就实现信息对称，将会一定程度上有利于在技术和资金等方面处于弱势地位的商品房最终消费者实现其监督权利。也只有对商品房质量相关的信息进行披露，才能使建筑主体的行为受到有效的约束。因而，建立一个广大的向公众公开的信息平台，通过对商品房存在的质量问题进行曝光，不仅有利于消费者了解情况，更有利于其他监督主体的介入，从而促使建筑主体自发地提高其商品房的质量维护自身形象。

二、完善我国商品房质量监督法律机制

1、确立商品房消费者的监督权利

商品房在建设销售过程中存在着房屋所有权的预期转让，业主才是商品房的最终消费者。开发商作为商品房在建期间的所有权人为了自身的经济目的降低质量管理标准导致房屋质量出现缺陷的现象不断出现，而此时购房者却没有相应的救济措施，这显然是不利于维护购房者的利益。因此通过法律来确立商品房消费者的监督权

利是公平、正义的价值所在，也使得购房者行使监督权利维护自身利益有法可依，有利于业主在建设的过程中对商品房建设的质量进行监督，同时在一定程度上加强了监督的力度从而减少商品房质量纠纷产生的可能性。因此，购房者对商品房质量监督的介入，在增加消费者监督积极性的同时也促使开发商、建筑商在建设过程和验收等过程中提高房屋质量。

2、完善监督体系

对于建设主体之间的相互制约可以通过立法来确定因所有权的

转让而出现的请求赔偿权利的转让，监理单位因自身过错导致被监理工程的质量瑕疵的赔偿责任在商品房所有权由建设单位转让到

购房者时，可以由购房者直接来行使对监理单位的请求权。监理单位对商品房质量进行监督并对业主承担因违反监督义务所造成的

商品房质量缺陷损失的损害赔偿责任。只有代表业主利益的监督单位才能尽力地行使其监督职能，也才会更有效地实现对商品房质量的监督。这样不仅能够减少政府对商品房质量瑕疵的责任也可以提高行政效能，同时也能打破开发商、建筑商、监理商在一定程度上三位一体的监督模式，避免自己建设、自己检测、自己监督的情形。政府监督也应该加强对商品房质量的实质性验收，而不是停留在表面上的材料收集和备案。应该确保一户一检的实现，不管建筑工程的大小，不论房屋价值的高低，应当一视同仁地进行相应的质量检测和监督，努力实现法的公平、正义的价值目标。

3、建立信息披露制度

由于质量检测的专业性以及商品房质量缺陷的隐蔽性等原因，作为一般的购房者其必然会处在质量监督的弱势地位，那么加强信息对称，由权威的质量监督机构提供监理情况汇报进而对质量问题进行披露则是一个很好的监督途径。通过向商品房消费者公布开发商、建筑商的资格情况以及在建商品房的建设情况，同时为消费者提供信息咨询等方式，为监督主体提供信息途径，以便监督主体的介入，从而在源头上防范商品房的质量风险。但是在这一过程中质量监督机构需要确保信息披露的真实、准确、及时、完整，从而保护商品房消费者的合法权益，增加建设过程中商品房质量方面的透明度。而政府监督部门则应该及时对开发商、建筑商的资格进行审查和公布。通过建立信息披露制度促进商品房市场的优胜劣汰，迫使开发商、建筑商自发地加强建筑工程质量方面的监督，树立良好的企业形象，才是在根源上对商品房质量缺陷问题的遏制。

房屋质量关系到业主的安全和经济利益，也关系到国计民生和社会秩序，应当引起我们的高度关注重视。我国房地产虽然发展迅速，但相关配套的法律、法规却不能如此之快地更新和完善，笔者只是从一个小的方面来提出一些浅见，还存在一些欠缺的地方希望更多的智者来完善。

参考文献：

[1]符启林.房地产建设工程 [m].北京:北京大学出版社,2007.

[2]符启林.房地产法[m].北京:法律出版社,2004.

[3]仵秀琦.完善我国工程质量监管体系的法律探讨[j].当代经