广场定位报告

473090
2008
2004
2005 年份
2007
2008
2005年起，大城人口总量呈明显上升趋势 区域内生产总值是衡量区域经济发展水平的重要 指标。大城区域生产总值近年来亦成高速上升阶 段，从04年的399119万元增长至2008年的677461
万元，增幅达到70%
基础经济数据
城镇人口可支配收入（单位：元） 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
约50套
约12
根据已知数据，大城住宅项目销售进度约为15套/月，总体速度较慢；与销售水平
直接相关。相对而言，盛世佳园的销售人员在客户接待、说辞、专业知识等诸多方
面，较另外两处更加专业；项目推广方面，盛世与锦域蓝湾类似，以路牌、户外广 告形式为主，但位置相对较好、广告更新也较为及时；而金海花园的推广力度和投 入最小，调研期间未发现此项目广告。
消费者认可高层住宅的产品形式； 消费者对车库需求量大； 物业管理、小区环境、周边配套（尤其是商业配套）是客户考虑的三个重要元素； 项目宣传力度普遍较小，尚无长时间、大规模、高强度宣传； 无明确销售节奏。
大城住宅市场分析（总结）
目前大城现有项目定位及品质均处于中低水平，没有定位中高端的物业； 客群来自城镇内改善性住宅需求及农村进城人口两方面，客户量较充足； 大城住宅价格泡沫小，价格相对适中，加之消费习惯影响，相当部分客户会选 择一次性付款，或仅进行10万元左右贷款； 由于当地三口以上家庭较多，故以100平米左右三居室需求量最大。 目前大城住宅项目推广方式以报纸广告（消费广场大城版）、路牌、户外广告 牌、围档广告形式为主要推广手段。调研期间，未发现有DM发放形式宣传。 有两项目尚未开盘，区域后市市场供应量将达到20平方米以上。
隆盛花园
金玉源九 号 锦域蓝湾 金海花园 凯达C区
14
7.6 18 1.6 约2.0
2.19
1.82 2.3
普通住 宅
普通住 宅 普通住 宅 普通住 宅 普通住 宅
板楼
塔楼 板楼、塔 楼 板楼 板楼 70平米两居 125平米三居 100-120平米三 居 90-120平米三 居 93平米两居 133平米三居
盛世佳园
开 发 商：廊坊德恒地产 项目位置：大城县新华西街西 物业类型：板楼，共计27栋 装修情况：毛坯 占地面积：8万平方米 建筑面积：18万平方米 绿 化 率：35% 物 业 费：低层 0.45元 高层 0.8元 容 积 率：2.25 开盘时间：2009年 入住时间：2011年10月 销售情况：2010年元月2日二次开盘，
走访项目销售人员及访谈结论分析
• • • 盛泰购物广场位置众人皆知，地理位置优势明显；若价格适当， 目前大城的房价消费者可以接受（均价3200元/平米左右）； 农村进城人口、城镇改善性住房需求是主要消费群体，投资型购房者较少；
•
• • • • •
90-120平米三居户型市场需求量大，80左右小户型也有部分市场空间；
东距天津70公里，北距北京160公里；距京沪铁路、京沪高速公路均8公里，距京九
铁路15公里；廊泊路、津保南路和正在建设的京沪高速连接线及筹建中的廊沧高速公路 纵穿全县南北、横贯东西；县、乡、村三级公路纵横交错。
产业： 大城县拥有丰富的煤炭和地热资源。近年 来非公有制经济发展迅速，形成了以“五区三
基地”为载体的食品、仿古家具、保温建材、 摩托车配件、有色金属加工、化工等六大支柱 行业。该县有着丰富的粮食、蔬菜、瓜果、畜 产品等农副产品资源。
大城房地产市场分析——商业篇
大城县城以位于新风南路的盛泰超市为中心形成仅有的一个商圈。商圈内以临
街商铺为主、辅以一些商场，集中于新风南路，以新华东街—新华西街、平舒市场 为辅。 除超市、商场外，大城商业主要以临街门店形式出现； 大城县城内商户大多租赁私房经营，商业地产近乎空白。
东升大厦
“盛泰”商圈
建筑面积： 15995.26平方米
开盘时间：2010年4月 入住时间：2011年8月 销售情况：1、2、3号楼在售
入住时间：2011年10月
销售情况：三幢楼在售 户型区间：90-135平方米 销售价格：均价约3100元/平米
其他信息：
户型区间：90-130平方米
销售价格：均价约3000元/平米
（100~120㎡）为主
销售价格：平层部分均价约3300元/平方米 跃层部分为3760元/平方米
金海花园
开 发 商：大城县恒基房地产开发
有限公司 物业类型：6层板楼 装修情况：毛坯
凯达C区
物业类型：3幢板楼，分别为6、5、
12层 装修情况：毛坯 开盘时间：2010年4月
3000以上
3100-3300 3000-3800 2500-3200 3000以上
未开盘
9号楼在售 7、8、9号 楼在售 1、2、3号 楼在售 三幢楼在 售
百度文库
小结： 1、调研项目合计近70万平方米，均为普通住宅； 2、产品形式方面，偏向于板楼，一梯三户的户型市场亦可以接受，一梯四户设计很少； 3、价格基本处于相同水平，均价位于3000元/平米以上。
基础经济数据
人口总量（单位：万人） 475000 470000 465000
人口数
生产总值（单位：万元） 800000 700000 600000
数值
500000 400000 300000 200000 100000 0 399119 457769 633308 677461
460000 455000 450000 445000 2004 2005 年份 2007 456523 456980 464608
开 发 商：河北意腾房地产有限公司 项目位置：大城县永定大街北侧 物业类型：板楼（4幢6层、 4幢16层） 装修情况：毛坯 绿 化 率：32% 停车位：6层首层为车位 罗8W元/位 有部分地上车位 开盘时间：尚未开盘，接受预订 入住时间：2011年底 户型区间：90平方米-135平方米 价格区间：约3200元/平方米
600000 500000 400000 固定资产投资（单位：万元）
投资数额
数值
13502 9254 10000
15577.7
300000 200000 100000 0 150890 2004 188914 393270
526552
2004
2005 年份
2007
2008
2005 年份
2007
2008
可支配收入常被用来作为衡量生活水平的 变化情况。大城城镇人口可支配收入在 04-08四年前由9254元增长至15577.7元， 增幅近70%，可见大城城镇人口生活水平 日益提高.
固定资产投资是推动经济发展的重要动力。区县 发展的各个时期，没有一定量的资金投入，经济 难以启动和发展。大城县四年的固定资产投资涨 幅十分大，增长率达到250%。区域发展积蓄了强 大的动力。
广场定位报告
市场预判 项目定位
市场定位 客户定位 形象定位
第一部分
产品定位 物业定位
售楼处包装
营销策略
经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准 的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
项目
情况简介
业态
经营状况
租金状况
盛泰超市
大城唯一商圈核心； 1F：以食品为主 区域内口碑良好，购物首选； 2F：服装、办公文具、小电器、日 客流量最大； 用品、床上用品 对周边商业有很大带动作用 四层商场，约4000平米 位于盛泰超市旁，依托于盛 泰超市，客流量较大； 以服装类业态为主 迎宾大街与新风路交口， 2001年11月开业，2009年12 月改建； 一至四层营业；经营面积约 5000平米；一层人流尚可， 二、三、四层无顾客。
开盘时间：尚未开盘，接受预定
户型区间：75-140平方米 销售价格：3000元/平方米以上 项目特点：30亩大中心花园
金玉源九号
开 发 商：廊坊德荣房地产开发有限公司 项目位置：大城县城长途汽车站南侧 物业类型：板楼（共9幢，此为最后一幢） 装修情况：毛坯 物 业 费：1元/平方米 月 占地面积：52500平方米 建筑面积：76331平方米 绿化率：30% 开盘时间：2010年7月初 入住时间：2011年 销售情况：目前九号楼在售 户型区间：70-125平方米 销售价格：均价约3300元/平方米
盛泰超市 诚信购物大厦 平舒市场
百盛购物
中心大街/新华西街 本案
市场调研—新风南路
新风南路为大城商业核心地带，盛泰超市是此区域及大城商圈的核心，客流 量最大；以盛泰超市为中心，客流向南、北两侧逐渐减少。除盛泰超市外，另有 诚信购物大厦、东升大厦、百盛购物三座商场，经营状况参差不齐；此外，区域
内还有大量临街商铺，经营多种业态。
凯达小区的物业水平很差，A区管理混乱、
盗窃事件时有发生； 另：C区以筹建形式销售
大城住宅销售进度分析
项目 盛世佳园 锦域蓝湾 入市时间 2010年1月2日 2009年10月 总套数 约350套 约300套 剩余数量 约220套 约160套 销售速度（套/月） 约18 约14
金海花园
2010年4月
约95套
其他信息：此项目可视与廊舒坊二期项目，两 项目隔街而建，共486户；附近有一在建百货 类商业项目——永定大厦，估计建筑面积6000
平米左右。
隆盛花园
开 发 商：未知
项目位置：大城县正大街东头南侧 物业类型：板楼（10栋 17层高层） 装修情况：毛坯
占地面积：约64000平方米
建筑面积：14万平方米 容积率：2.19 绿 化 率：35%
户型区间：68平方米-约130平方米
销售价格：12层高层均价3100元/平方米 6层 均价2800元/平方米 车位6万元/个；地下室 1100元/平米
其他信息：盛世佳园、明珠嘉苑、锦域蓝湾等 小区建设为2009年大城“城区十大工程”之一 2010年7月26日4、6、26#楼桩基工程招标公
告
怡景嘉园
锦域蓝湾
开 发 商：河北荣庆房地产开发有限公司
项目位置：大城县城津保路北白马河南
物业类型：板楼、塔楼 装修情况：毛坯 占地面积： 约74000平方米
建筑面积： 18万平方米
总户数：775 绿 化 率：38% 容 积 率：2.3
开盘时间：2009-12-26
入住时间：2010-11-01 销售情况：7、8、9号楼在售 户型区间：90-140平方米，以中等户型
大城住宅市场分析
大城县城在售/即将开盘项目共有七个，分别为盛世佳园、怡景嘉园、金
玉源、隆盛花园、锦域蓝湾、金海花园、凯达C区，其中有5个位于老城区。
作为廊坊下县，大城受国家房地产调控政策影响不大，住宅市场泡沫极小； 县城人口改善性住宅需求、周边农村进城人口对住宅需求量较大。 大城整体房地产市场处于萌芽期慢速发展阶段，缺乏高品质住宅，产 品单一，市场楼盘中均为中、小型项目；物业、营销水平亟待提高；项目 销售前期、甚至于销售过程中，提供项目基本信息不尽齐全。在顾客接待、 贷款办理、交房等环节亦不规范。 以下为大城现有项目的调研数据：
怡景嘉园 （预计3000以上）
隆盛花园 （预计3000以上）
锦域蓝湾 （3000-3800）
金海花园
金玉源 （3100-3300） 盛世佳园 （2700-3300）
本案
凯达C区 （预计3000以上）
在售项目基本信息
项目 盛世佳园 怡景嘉园 建筑面积 （万平方 米） 18 约6 容积 率 2.25 2.10 物业类 型 普通住 宅 普通住 宅 产品形式 板楼 板楼 主力户型 90平米两居 120平米三居 价格区间 2700-3300 3000以上 销售情况 二次开盘6 幢在售 未开盘
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。 但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。