某市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告
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某市杨浦区新江湾城项目可行性研究报 告
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
前言
2009年10月，在总部领导的带领下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区 委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。
我们针对上海新江湾城地块即将出让的C6地块土地进行了多次的踏勘和 调研，并进行了可行性分析。
提纲
报告提纲：
百度文库
1
项目概况
2.1上海经济发展环境分析
• 宏观经济发展环境
• GDP情况 • 据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，
随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际 经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。
2.1上海经济发展环境分析
共生的生存环境。
• 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土 地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城 区。
2.1上海经济发展环境分析-现状条件
• 现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批 知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在 建设之中。
2.1上海经济发展环境分析
• 数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消 费实力。
2.1上海经济发展环境分析
• 新江湾城区域经济发展环境
• 区域概述
• 新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路， 南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达 9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总公司 实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公 里）。
• 人口及人均可支配收入情况
• 上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来 人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业 增加会带动房地产市场的刚性需求。
上海市主要年份常住人口（单位：万人）
年度 2000年
2005年
2006年
• 该地块已于2009年11月20日公告。
1.2项目背景
发布公告 发放出让文件及附件 提问 发布答疑纪要 接受竞买申请
保证金到账
挂牌交易活动
挂牌出让进度安排表
发布时间 起始时间 截止时间 截止时间 时间
起始时间
2009-11-20 09:30 2009-11-20 09:30 2009-12-21 16:00 2009-11-26 16:00 2009-12-2 09:30
1.2项目背景
• 地块及所在规划的新江湾城新城住宅区已经基本完成整理，地块处于新江湾 城新的核心地段，地块容积率指标为1.0，限高20米。
• 伴随五角场城市附中心地位的不断攀升，新江湾城板块的日益成熟，板块价 值凸现，在本次上海市土地资源管理局预公告的40幅土地中，新江湾城地块 成为了各大知名开发商重点关注的对象。
年末常住人口 1608.63
1778.42
1815.08
2007年 1858.08
户籍人口 1309.63
1340.02
1347.82
1358.86
外来人口 （半年以上人口）
299
438.4
467.26
499.22
注:本表户籍人口不包括离开上海、外出（市外）半年以上本市户籍人口。
2008年 1888.46 1371.04 517.42
1.1用地条件分析
• 交通条件
1)公路： 通过外环线A20高架（距项目2900米），
可方便到达城市各个区域。
2)轨道交通： 距离8号线市光路站1.6公里； 距离3号线淞发路站2公里； 距离规划中的10号线新江湾城站500米。
通过目前的条地铁线路可方便到达城市各 中心区域，未来开通的地铁10号线， 紧邻项目地块，更可方便到达五角场 、复旦大学的重要商业、文教中心。
规划建筑用地性质 二类住宅组团用地 总用地面积 ≤121710平方米
（可建设用地） ≤114520平方米） 建筑面积 ≤114520平方米 容积率 ≤1.0 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥35%
建筑限高 ≤20米
备注
代建5920平米的 幼儿园，代建 10290平米的公 共绿地。 建筑面积中含 10%的商业， 1000平米托老所 ，200平米卫生 服务所。
2
市场研究
3 总体规划及产品设计
4
项目销售计划
5 项目投资收益分析
6
综合分析与建议
1、项目概况
★ 用地条件分析 ★ 项目背景
1.1用地条件分析
位置：地处上海市杨浦区新江湾城（C6 地块）五角场商业区以北4公里。
四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政 和路；北至过秀路。
1.1用地条件分析
• 规划指标
• 1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示
本项
目
范居住区”。规划通过生态环境、水系循环、道路交通、
景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，创造
出网络状的生态水系和渗透状的绿化体系形成区域生态骨
架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大
学校区与居住校区相互促进形成共生关系的人与自然和谐
3号线
10号线 中环线
8号线
1.1用地条件分析
• 环境与景观条件
地块北侧为待挂牌C6地块；
地块西侧为汉斯国际公寓（加州 水郡）；
地块东侧为绿地；
地块南侧为仁恒怡庭（待售在建 项目）；
另外，地块西北侧紧邻新江湾城 公园，自然景观良好。道路绿化 情况良好。
地块北侧情况 地块西侧在建项目 地块东侧绿化带 地块西北侧公园
2009-12-03 09:30
截止时间 2009-12-21 16:00
截止时间
2009-12-10 保证金26000
16:30
万元人民币
挂牌报价开
始时间 挂牌截止及 现场竞价时
2009-12-14 2009-12-23
09:30 10:00
间
2、市场研究
• 上海经济发展环境分析 • 上海市房地产市场分析 • 区域房地产市场环境 • 项目定位
1.1用地条件分析
• 用地现状
1.1用地条件分析
•项目用地条件分析结论： 地块处于新江湾城新城核心区，周边均规划各知名开发商中高档楼盘项目；新 江湾城板块伴随近两年开发速度的加快，同时地铁10号线新江湾城站的通车、 使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套的联系更加紧密，给本 地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大。
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
前言
2009年10月，在总部领导的带领下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区 委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。
我们针对上海新江湾城地块即将出让的C6地块土地进行了多次的踏勘和 调研，并进行了可行性分析。
提纲
报告提纲：
百度文库
1
项目概况
2.1上海经济发展环境分析
• 宏观经济发展环境
• GDP情况 • 据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，
随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际 经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。
2.1上海经济发展环境分析
共生的生存环境。
• 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土 地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城 区。
2.1上海经济发展环境分析-现状条件
• 现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批 知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在 建设之中。
2.1上海经济发展环境分析
• 数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消 费实力。
2.1上海经济发展环境分析
• 新江湾城区域经济发展环境
• 区域概述
• 新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路， 南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达 9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总公司 实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公 里）。
• 人口及人均可支配收入情况
• 上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来 人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业 增加会带动房地产市场的刚性需求。
上海市主要年份常住人口（单位：万人）
年度 2000年
2005年
2006年
• 该地块已于2009年11月20日公告。
1.2项目背景
发布公告 发放出让文件及附件 提问 发布答疑纪要 接受竞买申请
保证金到账
挂牌交易活动
挂牌出让进度安排表
发布时间 起始时间 截止时间 截止时间 时间
起始时间
2009-11-20 09:30 2009-11-20 09:30 2009-12-21 16:00 2009-11-26 16:00 2009-12-2 09:30
1.2项目背景
• 地块及所在规划的新江湾城新城住宅区已经基本完成整理，地块处于新江湾 城新的核心地段，地块容积率指标为1.0，限高20米。
• 伴随五角场城市附中心地位的不断攀升，新江湾城板块的日益成熟，板块价 值凸现，在本次上海市土地资源管理局预公告的40幅土地中，新江湾城地块 成为了各大知名开发商重点关注的对象。
年末常住人口 1608.63
1778.42
1815.08
2007年 1858.08
户籍人口 1309.63
1340.02
1347.82
1358.86
外来人口 （半年以上人口）
299
438.4
467.26
499.22
注:本表户籍人口不包括离开上海、外出（市外）半年以上本市户籍人口。
2008年 1888.46 1371.04 517.42
1.1用地条件分析
• 交通条件
1)公路： 通过外环线A20高架（距项目2900米），
可方便到达城市各个区域。
2)轨道交通： 距离8号线市光路站1.6公里； 距离3号线淞发路站2公里； 距离规划中的10号线新江湾城站500米。
通过目前的条地铁线路可方便到达城市各 中心区域，未来开通的地铁10号线， 紧邻项目地块，更可方便到达五角场 、复旦大学的重要商业、文教中心。
规划建筑用地性质 二类住宅组团用地 总用地面积 ≤121710平方米
（可建设用地） ≤114520平方米） 建筑面积 ≤114520平方米 容积率 ≤1.0 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥35%
建筑限高 ≤20米
备注
代建5920平米的 幼儿园，代建 10290平米的公 共绿地。 建筑面积中含 10%的商业， 1000平米托老所 ，200平米卫生 服务所。
2
市场研究
3 总体规划及产品设计
4
项目销售计划
5 项目投资收益分析
6
综合分析与建议
1、项目概况
★ 用地条件分析 ★ 项目背景
1.1用地条件分析
位置：地处上海市杨浦区新江湾城（C6 地块）五角场商业区以北4公里。
四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政 和路；北至过秀路。
1.1用地条件分析
• 规划指标
• 1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示
本项
目
范居住区”。规划通过生态环境、水系循环、道路交通、
景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，创造
出网络状的生态水系和渗透状的绿化体系形成区域生态骨
架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大
学校区与居住校区相互促进形成共生关系的人与自然和谐
3号线
10号线 中环线
8号线
1.1用地条件分析
• 环境与景观条件
地块北侧为待挂牌C6地块；
地块西侧为汉斯国际公寓（加州 水郡）；
地块东侧为绿地；
地块南侧为仁恒怡庭（待售在建 项目）；
另外，地块西北侧紧邻新江湾城 公园，自然景观良好。道路绿化 情况良好。
地块北侧情况 地块西侧在建项目 地块东侧绿化带 地块西北侧公园
2009-12-03 09:30
截止时间 2009-12-21 16:00
截止时间
2009-12-10 保证金26000
16:30
万元人民币
挂牌报价开
始时间 挂牌截止及 现场竞价时
2009-12-14 2009-12-23
09:30 10:00
间
2、市场研究
• 上海经济发展环境分析 • 上海市房地产市场分析 • 区域房地产市场环境 • 项目定位
1.1用地条件分析
• 用地现状
1.1用地条件分析
•项目用地条件分析结论： 地块处于新江湾城新城核心区，周边均规划各知名开发商中高档楼盘项目；新 江湾城板块伴随近两年开发速度的加快，同时地铁10号线新江湾城站的通车、 使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套的联系更加紧密，给本 地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大。