【测算】XX房地产投资测算方案(精品)

核心作用
维护及管理土地的相关信息，为 土地的筛选提供可选地块的支撑
输出结果
行业数据库
进行实地 考察，了 解项目周 报情况
地块调研 报告
目标数据， 与滚动预 测结合使 用，对土 地筛选提 供支撑
与目标数 据结合， 得到公司 的目前财 务状况和 经营情况
提供集团 各区域、 各产品系 列的目标 值
提供截至 到当前时 间点公司 的现金、 存货情况
对市场、土地、 周边、客户和对 手进行详细的调 研，得到该地块 的产品定位
通过一个大体 的匡算，与市 场调研情况相 结合，形成多 项目的对比
市场情况 土地情况 周边的道路情况 客户群的定位
多项目对比
成本数据库 行业数据库
对单项目，多情 景、多版本的测 算模型
基于强排方案 的敏感性调整
单项目，多个版 本的经济指标对 比
12亿 6亿 8亿 4亿
西安 8亿 4亿
2亿 2亿 6亿 2亿
长沙 5亿 3亿
3亿 1.5亿 2亿 1.5亿
通过差异货值可以指导区域在拿地时,哪个产品 系需要拿多大的地来进行补充,以便完成年度预
算的目标
作为地块筛选的一些参考条件，对目标地块进行一轮以现金及产品系为主的筛选
整体 评价
• 整体的现金情况 成都：结余资金10亿
区域/产品系/月
校验
投资测算的模型及评价体系，贯彻整个地产行业从拿地的不同阶段及日常经营的阶段
单项目拿地阶段
地块筛选
项目立项 （匡算）
项目匡算模型
投资可研阶段
设计强排(投资粗算)
投资粗算模型
根据行业数据做参考，制定对应的销售价格等， 投资测算阶段相关关键信息
货提 值供 情区 况 域、
产 品 系 现 金
地块所处区域 成都 西安 长沙 成都 西安 成都 成都
构建以行业数据为指导的过程对标及事后的评价分析体系
过程中的对标体系
结果的事后评价体系
投资测算
BI分析
在投资测算过程中： 在制定销售价格、策略、成本时，查找成本 数据库中相似的产品类型、区域和公司的项目 数据，作为投资测算过程中基础数据的参考
月度滚动预测
n 公司损益 n 公司现金流 n KPI Ø 土地储备 Ø 毛利率 Ø 净利率
单项目测算需要构建测算模型，并依托公司内部的产品库、成本库等管理基础信息的 支撑
公
目
地块信息
产
设
司
标
品
计
控
地
定
强
制
块
政府控制
位
排
指
指标
标
校验
标准工期 （产品库）
销售策略 （产品库）
成本测算 （产品库）
• 标准产品 （T4，T6，T8） • 标准产品配比 • 标准户型配比
指导、控制
销售周期 区域/产品系/月
区域/产品系/月 去化率
供应货值 区域/产品系/月
综合 均价 供应面积
区域/产品系/月
地下 建筑 面积 开工面积
区域/产品系/月
标准工期
拿地计划
区域/产品系/月 /项目数/项目
大小
土地投资 区域/产品系/月
资金 货值 面积 土地投资
单项目/月
资金 货值 面积 土地投资
• 成本项构成 • 成本项档次 • 标准产品与成本
项及成本项档次 的关系
校验
策
领
略
导
模
决
拟
策
投资拿地阶段四大核心流程系统与业务事务相互结合，构成整个投资测算的全过程
四大流程 主要事项
土地信息管理
土地筛选
实地考察
年度预算
滚动预测
可研论证
市场调研
匡算模型
投资决策
设计强排模型
敏感性调整
周边系统 支撑
土地数据库
在投资测算之后： 拿投资测算的结果跟其他同行业公司进行 对比分析，分析方法有：排名分析、趋势分 析、区域占比分析等分析方法
区域
产品系
产品类型
地块大小
单项目，动态 调整后结果的 实时对比
自上到下，自下到上，几上几下构成了整个目标分解的全过程
年度预算 区域/产品系/月
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资金结余情况 区域/月
总目标 集团/年
占比 分解目标 区域/产品系/月
自
上 到 下
自
下
到
上
投资匡算
单项目/月
存量销售计划
区域/产品系/月
指导
月销售额 销售周期
新投销售计划
区域/产品系/月
整体 评价
提 供 区 域、 产 品 系 目 标
对标表
n 截至到目前时点， 分年分月公司已开
(作参 考)
n 根据行业基础数据库中 经过与合能的产品系转换后
工项目的现金结余
的数据，查询出对应目标地
情况、货值产品系
块可参考的相关数据，对此
占比，与年度目标
地块在测算时进行参考
的差异
行业基础数据库
月度滚动模型
XX地产投资测算整体方案
单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公司面向未来的管 理决策体系
单项目测算
n 项目损益 n 项目现金流 n KPI Ø 总投资回报率 Ø 内含报酬率 Ø 销售净利率 Ø 经营性现金流回
正周期
多项目测算
n 多项目损益 n 多项目现金流平
衡
公司年度预算
n 公司损益 n 公司现金流 n KPI Ø 土地储备 Ø 毛利率 Ø 净利率
• 产品系的占比情况 珍宝：20%，目标80%
目标地块
地块 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 ….
地块大小 50亩 100亩 150亩 60亩 80亩 200亩 300亩
预估投资金额 5000万 1亿 8000万 6000万 7000万 9000万 1.5亿
筛选结果
地块定位 B系列 A系列 B系列 A系列 B系列 B系列 A系列
公司
销售最高价 销售最低价 销售均价 销售周期 去化率 建安成本 利润率 ….
产品系 现金情况 货值情况 销售情况
滚动预算
多项目汇总 分区域、分
产品系 现金情况 货值情况 销售情况
差异 分区域、分
产品系 现金结余情况 货值差异情况 销售差异情况
数据支撑
投资测算 地块筛选阶段
货值示例 年 A系列
度 预
算 B系列
滚 A系列
动 预
算 B系列
A系列
差 异
B系列
投资测算 地块筛选阶段
成都 20亿 10亿
年度预算
多项目、多区域测算
投资决策会
投资决策会模型
月度滚动模型
整体 评价
n 截至到目前时点已开 工项目+投资测算计 划开工的项目来从区 域、集团的整体角度 看现金情况、货值情 况以及目标达成情况
日常经营阶段
以年度目标为起点，滚动预算为补充，对拿地时的地块选择提供数据支撑
年度预算
年度目标 分区域、分