建筑施工与房地产企业概述

建筑施工与房地产企业概述

施工企业又称建筑企业，国际上通称承包商。而房地产企业主要从事房地产开发和经营的企业，又称发包企业。一般来说，房地产企业取得项目的开发权之后，承包给建筑施工企业。因此，施工企业为承包方，房地产企业为发包方。

建筑施工企业指专门从事建筑物与构筑物（建筑工程、市政公用工程、线路管道和设备安装工程及装修工程）的新建、扩建、改建和拆除等有关活动的企业。

房地产企业的主要业务：1、土地的开发与经营。2、房屋的开发与经营。3、城市基础设施和公共配套设施的开发。4、代建工程的开发。

施工企业、房地产企业及工业企业会计成本核算的区别：

1、工业企业主要设置会计科目：原材料、累计折旧、生产成本、制造费用、库存商品。

2、建筑施工企业主要设置会计科目：原材料、累计折旧、临时设施、工程施工、机械作业、工程结算等。

合同成本（直接材料、直接人工、机械作业、其他直接费、间接费用）

3、房地产开发企业主要设置的会计科目：开发成本、开发间接费用、预提费用、开发产品、出租开发产品等。

开发成本：房屋开发成本、土地开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等明细科目。

（1）土地使用费；（2）土地征用及拆迁补偿费；（3）前期工程费；（4）基础设施费（5）建筑安装工程费；（6）公共配套设施费；（7）开发间接费

开发产品：商品性土地、商品房、代建工程、配套设施、出租产品、周转房等明细科目。施工企业存货内容：

1、库存材料指企业用以建筑安装工程施工而存放在仓库的各种材料，包括主要材料、结构件、机械配件和其他材料等。

①主要材料指在施工生产耗用后，构成工程或产品实体的各种材料，如钢材、木材、水泥、砖、瓦、灰、砂、石以及小五金等材料。

②结构件指经过吊装、拼砌和安装就能构成房屋建筑物实体的各种金属的钢筋混凝土和木质的结构物和构件，如钢窗、木门、预制件等。

③机械配件指施工生产过程中使用的施工机械、生产设备、运输设备等替换、维修用的各种零件和配件，如曲轴、活塞、轴承等。

④其他材料指虽不能构成工程或产品实体，但有助于工程或产品形成或便于施工生产进行的各种材料，如燃料、油料等。

2）周转材料指建筑施工企业在施工生产过程中能够多次使用，并基本保持原有的物质形态，但价值逐渐转移的各种材料包括包装物、低值易耗品，以及企业（建造承包商）的钢模板、木模板、脚手架等。

3）在途物资指企业从外购进，货款已经支付，但尚在运输途中或虽已到达但尚未验收入库的材料。

4）委托加工中的存货指企业委托外单位加工的各种材料物资。

5）在产品指建筑施工企业的附属工业生产和辅助生产部门正在加工尚未完工的产品；产成品指建筑施工企业的附属工业生产和辅助生产部门已加工完成全部生产过程并验收入库的产品。

6）在建工程指建筑施工单位为客户施工的在建工程项目。为客户施工的在建工程项目属于建筑施工企业的在产品，有别于建筑施工企业自身建造固定资产而进行的在建工程。

房地产开发企业的存货

房地产开发企业的产成品存货：指企业各种已完工开发产品，包括土地（自用土地、商品性

土地）、商品房、配套设施和代建工程以及采取分期收款方式售出的开发产品、出租开发产品和周转房等。

建筑施工企业与工业企业及商业流通企业存货核算的主要区别有两点：

１、增值税的业务处理不同

例1（P44）：苏州建筑公司向上海钢铁厂采购钢筋25吨。6月11日收到增值税专用发票，列明金额99 500元，增值税额16 915元。运费和装卸费发票金额合计1085元（其中，运费700元，装卸费385元），款未付。6月12日，钢筋验收入库。该建筑公司采用实际成本核算。

例２：假如采购单位为某工业生产企业，其他材料如例１.

2、发出材料时归集的对象不同

例3（P49）：卢浦建筑公司6月份发出材料汇总表如下：（实际成本法）

例4：某生产企业6月份发出材料汇总表如下：（实际成本法）

第三节周转材料的核算

一、周转材料的概念及分类

周转材料指建筑施工企业在施工生产过程中多次周转使用并基本保持原有物质形态而价值逐渐转移的各种材料，包括包装物、低值易耗品以及企业（建造承包商）的钢模板、木模板、挡板、脚手架、其他周转材料等。

包装物是指企业在生产经营活动中为了包装本企业的产品或商品而储备的各种包装容器，如桶、箱、瓶、坛、袋等。

低值易耗品是指使用年限在一年以下或单位价值低于固定资产标准的物品，如一般工具、管理用具、劳动保护产品等。

模板指浇灌混凝土使用的木模、组合钢模以及配合模板使用的支撑材料、滑模材料、构件等。按固定资产管理的固定钢模和现场固定大型钢模板不包括在内。

挡板指土方工程使用的挡土板等，包括支撑材料在内。

脚手架指搭脚手架的竹竿、木杆、竹木跳板、钢管脚手架及其附件等。

其他周转材料指除以上各类外，作为流动资产管理的其他周转材料，如塔吊使用的轻轨、枕木等（不包括属于塔吊的钢轨）。

二、周转材料的摊销方法

由于周转材料在生产过程中能够多次周转使用，价值随同其损耗程度，逐渐转移、摊销计入工程成本或有关费用，实际工作中，周转材料的摊销方法应视周转材料价值的多少、耐磨程度、使用期限长短等具体因素确定。

周转材料的摊销方法一般有以下几种，企业可根据自身的具体情况选择使用。

1．一次摊销法

一次摊销法是指在领用周转材料时，将其全部价值一次计入工程成本或有关费用。这种方法一般适用于易腐、易糟或价值较低、使用期限较短的周转材料，如安全网等。

2．分期摊销法

分期摊销法是根据周转材料预计的使用期限，确定每期摊销数额。这种方法适用于脚手架、跳板、塔吊轻轨、枕木等周转材料。其计算公式如下：

周转材料每月摊销额=

【例5】某建筑施工企业本期使用的脚手架的原价为10 000元，预计使用10个月，报废时预计残值为原价的5%，则每月的摊销额为：

3．分次摊销法

分次摊销法是根据周转材料的预计使用次数，确定每次应摊销的数额。这种方法适用于预制钢筋混凝土构件时所使用的定型模板、模板、挡板等周转材料。其计算公式如下： 周转材料每次摊销额=周转材料原价×（1－预计残值率） /预计使用次数

本期摊销额=本期使用次数⨯每次摊销额

【例6】某建筑施工企业本期使用的定型模板的原价为3 000元，预计使用10次，报废时预计残值为原价的5%，本期使用6次，则本期的摊销额

4．定额摊销法

定额摊销法是根据实际完成的实物工程量和预算规定的周转材料消耗定额，计算本期的摊销额。这种方法一般适用于各种模板等周转材料。其计算公式如下：

周转材料本期摊销额=本期完成的实物工程量⨯单位工程量周转材料消耗定额

【例7】某建筑施工企业本期完成混凝土矩形柱50 m ³ ，预算定额为每立方米消耗木模板15元，则本期的摊销额

5．五五摊销法

指领用时摊销50%，报废时再摊销50%（扣除回收的残料），适用价值较大，使用期限较长的低值易耗品。

在实际工作中，不论采用哪一种摊销方法，平时计算的摊销额都不可能与实际损耗价值完全一致。

为了使周转材料的摊销额与实际损耗价值相接近，企业必须在工程竣工或年终时，对在用周转材料进行盘点清理，根据实际损耗情况确定应提摊销额，并调整已提摊销额，以保证工程成本、产品成本和有关费用的正确性。

对周转材料进行盘点清理，根据实际损耗情况确定应提摊销额，并调整已提摊销额主要有以下几种情况：

（1）企业清查盘点中发现短缺、报废周转材料，应及时办理报废手续，并办理补提摊销。 报废、短缺周转材料应补提摊销额=应提摊销额-已提摊销额

1%⨯-周转材料原价（残值占原价）预计使用月数