某高档住宅小区方案设计任务书
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HT雅居
方案设计任务书
深圳市AT城投资发展有限公司
2010年10月
目录
一、项目基本情况
二、项目定位
三、开发理念
四、项目技术经济指标
五、总体规划原则
六、交通组织原则
七、景观规划原则
八、单体设计原则
九、户型设计原则
十、提交设计文件要求
十一、进度安排
一、项目基本情况
1.项目概况
1)项目位置
本项目位于深圳市盐田区后方陆域西南片区。
2)占地面积
用地面积为20104.95平方米,容积率1.2,总建筑面积 24126 平方米,由北延伸为山体。用地地形由南向北逐渐走高,中心沟谷。用地属于山丘、坡地相结合的类型填。地块的绝对标高 76.34-110.35 米。用地局部最低处绝对标高 76.34 米,而用地西北部最高处绝对标高 110.35 米,即用地内最大高差34米。从整个标高变化情况看,呈现东南向西北逐渐升高的地形变化。
3)地块周边状况
项目北面临市政道路,路面绝对标高111.14---112.42米,南侧有现状排洪渠,西部背靠梧桐山,东部可远望盐田港。
4)地块平面图
2.项目优劣势分析
优势
1)地形优势
2)主题概念优势
3)周边生态环境景观优势
4)周边公交系统及配套设施优势5)其它
劣势
1)地形劣势
2)环境影响劣势
3)周边不良景观劣势
4)周边公交系统及配套设施劣势5)其它
二、项目定位
1.客户定位
(相关内容由项目策划部门提供)
2.主题定位
产品塑造——波式风情别墅·形态意向
意大利·波西塔诺
小镇建筑印象:
资源型·
低密度·
高端物业
建筑特点:在注重外力面的层次感设计外,非常强调露天户外空间的休闲功能,提升生活情调及品位。门、窗多采用弧型结构,屋顶的筒瓦也是弧型,特点非常突出。
3.物业类型
外融内秀原则——充分发挥南向山景优势,将山景融入园林,进一步强化其半山豪宅的尊贵感及私属感;同时,强调园林及规划与建筑本身的融合,并弱化周边不利环境影响,提升整体居住品质感。
通过引山泉或水循环技术制造流水园林水景观,主要为别墅增加个性化特色,营造山水的氛围。
在项目东侧、南侧设置生态围墙,使社区环境私属感更强,弱化周边建筑对别墅区的视觉影响,从细节彰显尊贵
本项目可以发挥靠山优势,
小范围开发私家山体公园,
修建登山道,再度提升
项目尊贵感。
坡地利用
山地别墅的
前后多重庭院
通过坡地处理,
使得别墅的
地下室演变为地上空间,
拥有与地上空间相同
的采光和通风条件。
三、开发理念
1.突出主题文化:2.先进性:3.独特性:4.均好性:5.人文性:6.舒适性:7.实用性:8.经济性:9.规范性:
四、项目技术经济指标
1.技术经济指标:
占地面积:20104.95㎡
计容积率建筑面积:24126㎡
其中:住宅23976㎡,垃圾收集站50㎡,物业管理用房100㎡。
建筑容积率:1.2
建筑覆盖率:≤35%
绿地路:≥35%
建筑高度:原则不超过60米,东南侧因地势高差可放宽到80米。
车位数:200辆
车户比:
其它:
2.户型配置(营销部提供)
考虑到本项目需符合90/90政策,即90平以下的房子要占90%(建面2.4万平),而本项目将打造高端资源物业,因此必须提升项目单位面积,户型设计主要可从“超大赠送面积”和“双拼户型”进行解决。另10%大面积指标主要用于别墅物业,共约2600平。
本项目为高档物业,在进行户型设计时必须考虑公共空间的宽敞舒适、赠送面积的实用性和原始户型75%以上的使用率。
底层/顶层复式设计应与其他普通复式进行区别,需更突出其类似叠加别墅的概念,底层复式设有独立入口/花园/车库设计,顶层复式有露台花园/入户花园设计。
大户型产品应凸显居住的奢华享受。(即厅房等功能空间设计尺度要大)
复式的赠送面积除考虑室内客厅中空外,应多考虑其他不计容积率部位的赠送。
3.配套设施
须配备垃圾收集站50㎡,物业管理用房100㎡。在不占用面积指标的情况下配备小区完善的生活、运动、休闲服务设施
五、总体规划原则
1.须严格按照《深圳市盐田02-02号片区【盐田后方陆域西南片区】法定图册》有关规划要求执行,挡土墙须在用地范围内解决并进行绿化景观设计,建筑总体风格、布局、造型、色彩及界面景观应注意与东西、北向地块建筑相协调,避免大面积的连续界面,保持界面景观的整体性和通透性;
2.充分体现均好性原则。做到户户有景,户户有良好的朝向;
3.合理处理建筑物与环境场地之间的关系;
4.合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡;
5.在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用,集中体现项目主题,最大限度地展现项目卖点;
6.住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡,要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求,要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用;
7.充分考虑地块周边噪音对本项目的影响,要提出合理的规划布置方案,避免或减低噪音对主要房间的污染,要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音(会带来建设成本的提高);
8.总体规划要充分体现经济性原则,合理平衡土方量;另外,除人防