《物业经营管理》第一章考点分析

2011年物业管理师（1）

2011年物业管理师《物业经营管理》第一章物业经营管理概述考点分析第一节物业经营管理的概念

一、物业经营管理的内涵

1．传统的物业管理

根据国务院2003年颁布的《物业管理条例》以及2007年的重新修订版本的规定，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。

2．物业经营管理(掌握)

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。

由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

3．物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。（了解）

（1）从传统的物业管理和物业经营管理的含义可以看出，物业经营管理的管理层次更丰富，它可以是物业管理，还可以是设施管理、房地产资产管理、或房地产组合投资管理。

（2）物业经营管理更强调以收益性物业为对象，为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

二、物业经营管理活动的管理对象(掌握)

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

（一）写字楼

1．定义

写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。

2．分类

（1）可以分为企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别，不能算作收益性物业。

（2）国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。

（3）写字楼分类一般要考虑的因素

对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

（二）零售商业物业

1．定义

零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

2．分类

（1）零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为六种类型，具体如表2中所示：

（2）不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定限制。

（三）出租型别墅或公寓

用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。

1．别墅

（1）定义：别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。

（2）特点：从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。

（3）国内国外对别墅的理解有区别。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅与别墅是截然分开的。

2．公寓

（1）定义：公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。

我们国家有些比较小的住宅小区也称为公寓，但含义和这里指的不同，是分割产权出售的，要注意区别。

（2）分类：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。

（四）工业物业

1．定义：工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业。

2．分类：工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。

3．工业物业管理的特点：工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。

（五）酒店和休闲娱乐设施

1．定义：酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。

2．分类：包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

3．酒店和休闲娱乐设施的区别

（1）服务对象不同。酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。

（2）地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。

（3）服务内容不同。酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。