武汉市万达楚河汉街经营模式分析
2016年武汉楚河汉街调研报告_项目规划业态分析
郑州富田商业管理有限公司-招商中心制
目 录
一、项目概况 二、项目规划 三、业态分析 四、总结借鉴
项目概况
外部规划
区位交通
项目位于武汉武昌区，东湖和沙湖之间
东起水果湖边东湖路 西至沙湖边烟霞路
北临连通东湖和沙湖的楚河 城市主干道：中北路，二环线
城市次干道：沙湖大道、楚汉路、白鹭街、公正路 公交系统：周家大湾站，白鹭街站，高王村站，东 湖路楚河汉街站，共计26条公交线路 轨道交通：地铁四号线-楚河汉街站 地铁二号线-洪山广场站
A区：品味生活（共48个品牌） 代表品牌有 体验服务：薇拉摄影、椰岛造型（5） 黄金珠宝：周大福、周生生、浪琴、 I do、通灵、Bloves（6） 甜品饮品：星巴克、许留山、满记、 仟吉、歌帝梵（8） 体验零售：无印良品、悦诗风吟、 莎莎（13） 餐饮：稻香、翠华、红鼎豆捞、秀 玉、俏立方、百艳青花、西提厚牛 排、必胜客、肯德基、麦当劳（16）
C区：个性潮流（共47个品牌） 代表品牌有 潮流服饰：GXG、卡宾、ME city、 Cache（4） 体验零售：屈臣氏、孩子王（9） 甜品：仟吉（4） 配套：工商银行（5） 特色餐饮：蓉李记、陶乡精致料理、 青花元年、老街烧烤（14） 酒吧：A+（4） 地方小吃：周黑鸭、老汉口牛肉粉 （7）
B区：国际时尚（共54个品牌） 代表品牌有 快时尚：M&S、C&A、 PILL&BEAR、UNIQLO、ZARA、 GAP、UR、SPAO、 H&M 、 BERSHKA（10） 潮流服饰：Only、杰克琼斯、太平 鸟、Dazzle、欧时力、5+（12） 体验零售：爱来魔像艺术馆、丝芙 兰（18） 运动集合店：阿迪、耐克、NB（3） 甜品饮品：星巴克、DQ、Lady7、 哈根达斯（11）
万达地产运作模式研究
万达地产运作模式研究近年来万D的成功引得无数人研究模仿，有关万D模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万D，江汉路万D、菱角湖万D、经开万D、积玉桥万D、楚河汉街，未来预计要开10个万D），二三四代万D均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万D本人亦曾造访多次，对于万D的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万D的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万D说到第一代万D，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万D大力扩张的时期，万D计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万D购买了9座万D广场分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万D正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万D集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万D广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万D广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万D抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万D的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万D，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万D影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。
从十大商圈,看懂武汉商业格局
从十大商圈，看懂武汉商业格局作者：来源：《纺织服装周刊》2016年第01期1 武广商圈武汉标志性商圈武广商圈位于汉口口区，以武商集团的武汉国际广场为标志性建筑，引领武汉高端消费。
主要的商业运营项目包括武汉国际广场、世贸广场、汉商武展购物中心、新世界百货、凯德广场。
武汉国际广场是武汉最高档的商城，许多国际大牌进驻于此；汉商武展购物中心与武汉地铁相连，通行较为方便，其服装区客流量一般；新世界百货经营情况不乐观，调研时2楼以上处于停业状态，只有1楼有部分服装在特价处理，客流量很少；凯德广场的负1楼是适宜全家的休闲娱乐场所，环境良好，定位中高端消费，也是集娱乐购物为一体的大型商城，客流量较好。
总体来说武广商圈覆盖消费层级广泛，可选择性大，位于市中心交通便利，客流量大，是武汉标志性商圈。
2 江汉路商圈老牌商圈客流极大江汉路商圈邻近武广与汉正街，是武汉最早形成的核心商圈之一。
以江汉路步行街将大洋百货、万达广场、王府井、新民众乐园连为一体而形成商业圈。
主要消费人群为青年、旅游人群等，消费档次不高，人流量极大。
由于近年来修建地铁，使得江汉路步行街交通极为不便，人流有所减少。
江汉路王府井百货定位中端，较为亲民，引入的品牌和其他传统百货类似；江汉路大洋百货偏时尚型传统百货，由于没有停车场，发展受限；新佳丽时尚广场由百货改造而来，引入了多家时尚餐饮，商场体量较小，服装商户较少。
此外，万达商业广场是一站式购物中心，内含沃尔玛购物广场、万达影院、工贸家电，基本没有品牌服装，多为小商品商铺；新民众乐园在原有风貌上引进流行时尚零售商家，重新装修后开业不久，人气相对不旺，目前店铺空置率约为4%。
3 司门口商圈交通规划问题待解司门口商圈位于武昌区黄鹤楼脚下，长江南岸，有近800年的历史。
商业主要以中低档次的沿街商铺为主，主要商场有广东商城、淘淘街、百汇商城、假日乐园购物广场。
美食街有户部巷，整体业态分布不均衡，选择性较为单一，很难满足年轻人多元化的需求。
楚河汉街详细调研2014
武汉楚河汉街案例研究三、武汉·楚河汉街（一）楚河·汉街概况楚河汉街位于武汉市核心区域-武汉中央文化区内，中央文化区位于武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
武汉中央文化区一期工程—楚河汉街是整个项入口门牌目的重要内容，也是武汉市大东湖生态水网构建工程的启动工程、纪念辛亥革命100周年的核心项目。
楚河汉街由“汉街”商业步行街和楚河组成，“汉街”商业步行街位于楚河南岸，依河而建，故两者合称为楚河汉街。
2011年9月30日，楚河汉街开业，楚河汉街开业后，国庆假期吸引客流超过200 万，成为全国假期人流排名前三的热点区域，也成为武汉市民、学生休闲购物的好场所。
步行街区（二）楚河汉街的规模楚河汉街总建筑面积21万平方米，其中汉街商业步行街18万平方米，地下停车位1500个。
步行街总长1500米，汇聚了NIKE、无印良品、C&A、优衣库、星巴克、哈根达斯、麦当劳等知名品牌商家；楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
水面宽度40至70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米。
滨河景观带绿树成荫、步移景换，为武汉市民提供优美的休闲场所。
总平面图步行街步行街楚河（三）楚河汉街建筑1、建筑布局楚河汉街建筑布局总体呈“一”字形，以名人广场为节点，通过风格各异的商业步行街连接而成，起于屈原广场，贯穿“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期）以及“药圣广场”（李时珍），终于“太极广场”（张三丰），广场与广场之间通过不同建筑风格、不同经营业态的商业街连贯而成，风格的不同、业态的差异，给人一种持续新鲜的感觉。
屈原广场 屈原雕像 太极广场 知音广场步行街区 步行街区 伯牙子期雕像张三丰雕像（2）建筑风格楚河汉街主体采用民国建筑风格，红灰相间的清水砖墙、连续的骑楼、精致的砖砌线脚、石库门头、青砖小道、老旧的木漆窗户，点滴处无不传承着历史的记忆，同时，汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合。
武汉万达楚河汉街商业街区案例研究
武昌
环线
一环内
57.77万㎡
总建筑面积 253.1万㎡
28万㎡
万达广场 15万㎡
45万㎡
电影文化公园 8万㎡
155万㎡
汉秀剧场 2.5万㎡
18万㎡
容积率
武汉万达东湖置业有限公司
高尚居住：155万㎡
商务办公：44.3万㎡ 【已推10.5万㎡、均价18000元/
㎡】
启动区
商业娱乐：33万㎡
【已开业汉街面积18万㎡，全部持有】
聚仁·商业案例库
楚河汉街（万达中央商业街）
此报告仅供客户内部使用，版权归新聚仁机构（中国）所有，未经新聚仁机构书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
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电影文化主题公园
建筑创意取自楚汉文化 精髓“编钟”。总座位 数达到3500 座。共设 有25 个影厅，囊括 IMAX 巨幕厅、3D 影 院、4D 影院， 5D 影 院，飞行影院、体验影 院等。同时拥有目前国 内最大球形天幕。
目前已建至地上三层， 预计2013年6月开业
预计2014年开业
预计2014年年底开业
汉街 停车位
28万方 240个
全长 1500米 开业时间 2011-9-30
内街
J4
6月24日开盘，推出J2及J4 段58套房源，面积段1004000平米，主力面积段200 平米，当日销售58套，报价 50000-60000元/平米；开 盘销售率为100%；此次开 盘并未对外公开开盘。仅对 大客户开盘。
武汉商业项目考察报告
万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在 15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店， 整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、 酒店等别的业态。同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积 80％以上。盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体 出售，溢价变现。 案例：成都财富中心、王府井、伊藤洋华堂等纯商业购物中心
万达第三代产品：综合体
城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、 商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等 多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。 盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体 40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解 决了资金支持问题。 案例：万达广场、龙湖天街系列、华润万象城系列等城市综合体
由于总体用地较 大，设计中不得不 用多条内街来使得 商业能够划分为小 铺面，设置了一个 尺度较大的中庭作 为这个综合体的中 心，并有其他的一 些小中庭。 总体而言，商业 效果和人气一般。 这个项目对我们 的可借鉴性较小。
项目概况
在光谷步行街内部还有一个已经建成的西班牙风情街， 后期还有德式风情街和法式风情街（在建）。 这是一个纯室外的商业步行街，商业布局采用内廊 和外廊相结合的形式，形成多变的商业街道空间。 商业街区通过三个广场串联其整个商业街区。
古典与现代的结合
建筑细部
总体而言，除了建筑外立面的线 条外，建筑的细部不多，且重复 率较高，如欧式门头、砖砌的凹 凸线条等。
砖砌的凹凸线条
精致的入口
精致的入口
精致的入口
商业模式： 商业布局考虑为独栋式，采用 整租整售的形式，即建筑一至顶层 为一个商户。这样避免了二层三层 的室外走廊的出现，建筑立面更为 干净，且利于建筑风格的营造。 街道尺度： 建筑高度多为2-3层，局部为45层。 街道尺度约在1:1—1:2之间，这 样就提供了较为宽阔的街道尺度， 餐饮可以自由的摆放外摆区桌椅。
商业街案例研究：以武汉天地、楚河汉街为例(75页)
Parkour
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小结：
1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于
控制；
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2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还 给步行者安全放松的空间。
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三、商P铺arkour
Parkour
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楚河汉街
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商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米
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25米 16米
18米 90米
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武汉天地商业街
29P0a米rkour 建筑密度＜50%，高度＜20米，内部街道宽度9米-12米
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新天地模式：
1、立足旧城改造，争取政府的支持 2、专业城市综合体、多功能开发 3、精心与传承城市文Pa脉rk、our打造文化核心 4、先做环境（商业），再做地产（住宅） 5、独特设计打造独一无二旅游景点
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新天地模式：
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楚 河 汉 街 前 世 今 生
Parkour
武汉天地业态配比分析 餐饮 娱乐 零售
38% 7%
55%
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汉街
建筑面积：18万㎡ 总 长 度：1400米 三个街区：个性潮流、国际时尚、品味生活
Parkour
Parkour
规划布局 硬件 建筑Pa设rko计ur
街巷空间 交通 店铺
商业氛围
中国商业地产风向标——万达第四代产品“万达城”及万达模式简析
1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
12万达楚河汉街经营模式分析172047909
黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、
PLORY、H&M、ONLY、
ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、
Jack&Jones、PRICH、NIKE、
LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+ LAVAZZA
入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、 周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯 琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联 通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良 品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红 茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方
汉首开
• 香港名店进驻 • 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， • 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店；
• 121户知名商家云集
个性潮流区
国际时尚区
品味生活区
入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书 入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时
城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、 力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、
苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、 宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、
宣传总规模 340万 摘牌总建面 260万
文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分）
7/共27页
2.2联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通
8/共27页
2.3先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性
➢ 开工到开业仅8个月 ➢ 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形
工
24个月
写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业
13年12月
14/共27页
3.5 东沙模式的借力与效果 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆
武汉楚河汉街 市场考察心得(一)
目录
武汉-楚河汉街-景观街
• 汉街ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ瞰图
• 依水而建
• 汉街沙盘
汉街方向
• 建筑风格
目录
武汉-楚河汉街-景观街
• 民国建筑风格
•
特色广场
李 时 珍 雕 塑 工艺马
张 三 丰 广 场
目录
武汉-楚河汉街-品牌
西班牙品牌，Inditex集团旗下的一个子公司，它既是服装品牌，也是专 营ZARA品牌服装的连锁零售品牌。
市场考察心得
尚街招商销售顾问： 武元省
目录
汉街认知 汉街景观 汉街品牌 品牌实景 汉街感想 服装品牌 餐饮品牌
武汉-楚河汉街-认知
• 楚河汉街是武汉中央文化区一期项目 重要内容。项目规划面积1.8平方公里， 总建筑面积340万平方米，是万达集 团投资500多亿元人民币，倾力打造 的以文化为核心，兼具旅游、商业、 商务、居住功能的世界级文化旅游项 目。定位是“中国第一，世界一流， 业内朝拜之地”，将打造成世界文化 新品牌。楚河汉街不仅是商业，更是 城市历史文化和生态景观工程，经济 社会综合效应十分显著。“楚河”贯 穿武汉中央文化区东西，是文化区的 灵魂。楚河”全长2.2公里，连通东湖 和沙湖，是国务院批准的武汉市“六 湖连通水网治理工程”的首个工程。
瑞典品牌，海恩斯莫里斯（Hennes&MauritzAB，简称H&M）销售服装、 配饰与化妆品。H&M没有一家属于自己的工厂，它与在亚洲欧洲的 超过700家独立供应商保持合作。 荷兰品牌，C&A作为全球著名的时装零售品牌 。以其适合多种场合， 并为全家带来领先的时尚潮流产品而享誉全球。 美国品牌，是和Zara、H&M并肩的美国最大的服装零售商，现有4200 多家连锁店。 日本品牌，无印良品(MUJI)是一个日本杂货品牌，在日文中意为无品 牌标志的好产品。产品类别以日常用品为主。 英国品牌，它是目前英国最大的服装零售商。 日本品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FAST RETAILING)集团
武汉楚河汉街 市场考察心得(二)
西服类
• 1 新郎西服 (中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品) 2 杉杉西服 (中国驰名商标,中国名牌) 3 罗蒙西服 (中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品) 4 雅戈尔西服 (中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品) 5 报喜鸟西服 (中国驰名商标,中国名牌) 6 红领西服 (中国驰名商标) 7 红豆西服 (中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品) 8 庄吉 (中国驰名商标,中国名牌) 9 法派西服 (中国驰名商标,中国名牌) 10 培罗蒙 (中国驰名商标)
目录
中国十大女装品牌榜
• 1 哥弟女装 (中国驰名商标,台湾名牌) 2 only女装 (世界品牌,丹麦名牌) 3 艾格女装 (法国ETAM集团分支企业,著名畅销品牌) 4 歌莉娅女装 (中国女装/秋装/夏装高知度品牌) 5 太平鸟女装 (中国女装高知度品牌) 6 虫虫女装 (香港名牌,知名畅销品牌) 7 红袖女装Hopeshow (中国女装高知度品牌) 8 太和女装 (中国女装高知度品牌) 9 斯尔丽女装 (中国驰名商标,国家免检产品) 10 千百惠女装 (中国知名畅销品牌)
武汉-楚河汉街-品牌实景
• 意大利PRADA
• 香港azona
• 麦当劳
• 果平方
• H&M
• M&S
目录
武汉-楚河汉街-品牌ONLY
• 迪士尼英语
目录
目录
目录
目录
武汉-楚河汉街-感想
• 宗旨：重点突出一种业态，在一种业态上做尖、做精，其他的 业态作为陪衬。这个业态就是餐饮或者服装，其他的业态是为 了装饰或者陪衬我们主打业态，我们可以是“服装第一街”， 或者是“餐饮第一街”，但切不可喧宾夺主，重心移位。读何 学林《战略决定成败》聚焦战略，“市场竞争中最强有力的武 器是集中所有的精力于一个点上，或者只拥有一个概念。”我 对此观点深感认同。 • 结合滑县县情、尚街周边消费群体实际。尚街目前最大的实际 就是“鲜为人知，公交线路少，周边消费水平较低，潜力极 大”。如果我们一味引进高端品牌而忽略了当地实际，特别容 易造成“曲高和寡”，最终会影响到商户的利益。我们卖的其 实就是趋势，是愿景，未来。所以在整个商业街运营过程中特 别是前期，一定要让商户利益最大化，让整个商业街蒸蒸日上， 让客户感到越来越有希望，渡人者，才能成为智者。
案例研究武汉中央文化区--楚河汉街(最完整版资料)
规划定位 中国第一 世界一流 业内朝拜之地
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总平面图
平面图
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鸟瞰图
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6.功能分区及布局
中央文化区按照文化旅游区、滨河商业区、高档居住及配套区三 个区域组成，具有文化、旅游、商业、商务、居住五大功能。楚河汉街 具有独一无二的区域资源，沿楚河、汉街布局建设“汉秀”剧场、电影 文化主题公园、名人广场、大众戏台、杜莎夫人蜡像馆、汉街文华书城、 正刚艺术画廊、星级酒店、商业步行街、万达广场、超高层甲级写字楼 等。
中北路桥
烟霞路桥
沙湖大道桥
东湖路桥
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8.3楚河桥 楚河为一条开敞式的生态景观河，之上布置四座跨楚河的景观桥梁将两岸市政道路衔接。
东湖路桥采用了欧洲古典“塔楼”式景观桥设 计理念，“横三段纵三段”的设计手法，使得塔 楼屋顶及墙体材料具有古典韵味
中北路桥采用钢架、铝合金等近代建筑材料， 主体结构呈拱形，拱形钢构高低错落，造型轻
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周边客群——聚集省府、写字楼集群、高校、医院、东湖风景区、住宅区等，为项目带来充足人群。
中北路传统高端写字楼聚集地，为项 目带来中高端白领人群
省政府所在地，聚集公务员小区， 为项目导入公务员群体
临近东湖风景区，契合项目文化旅 游定位，导入旅游人群
复地东湖国际
武汉大学医学部 武汉大学中南医院
湖北省政府
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10.丰富业态功能 10.4荆楚文化戏台 ——荆楚文化戏台，中国的韵味，世界的风情
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11.突出文化主题
11.1八大文化项目 武汉中央文化区围绕楚河汉街，安排八大文化项目，打造世界文化新品牌。
1
汉秀剧场
名人广场 2
3
正刚艺术画廊
万达广场产品模式研究(干货)
贷款额约为年租金的6倍，期限7-10年
第三代产品——产品分析
建筑规划——室内步行街
第三代万达组成示意
室内步行街规划要点
建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将万达百货、 国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机地联系起来， 互相补充，人流共享。 可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。
第四代 第三代 第五代
在第三代基础上以轻 资产模式运营 时间：2015年起
时间： 2006-至今 产品种类：商业、酒店、办公、住宅 规模：40-80万㎡ 建筑形态：城市综合体 主力商家：百货+超市+家电+美食+影院
第一代产品
第一代产品——单体店
第一代万达——“商业大盒子”
总规模3-5万方，一般为地上4层，单层面积5000-10000方； 一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩， 加上部分餐饮。
整体定位：在整体功能定位上，逐 渐强化生活化、休闲化、娱乐化、 体验化、家庭化、创新化、服务化。
规划设计：在强调商业氛围的同时，增加 文化元素、旅游元素等；室内步行街沿线 要富于变化；在现有第三代产品楼层的基 础上，再尝试整体或局部增加一层。
第四代 定位方向探索
金融产品化：当发展到一定规模，就可 以入股一家民营制银行，那与银行的跨 界合作内容就不仅限于贷款业务，还可 开发金融衍生品。
第四代产品——产品分析
发展趋势
更具有不可复制性 更受政策及地方政府 欢迎与支持
将成为城市名片
第五代产品
第五代产品——轻资产模式（立足于3.0版本）
“万达集团与快钱共同打造的物业众筹项目“稳赚1号”即将 上线公开发售，投资金额1000元，即可享受万达广场净物业收 入及物业增值双重收益，预期年化收益达12%以上。”
万达楚河汉街经营模式分析
个性化定制服务
万达楚河汉街提供个性化定制服务，满足消费者个性化的需求和品 味。
03
财务状况分析
收入来源
商铺租金收入
万达楚河汉街的商铺租金是其 主要收入来源之一，通过出租 商铺给各类商户，获取稳定的
租金收入。
广告位出租
万达楚河汉街的广告位也是其 重要的收入来源，通过出租广 告位给商家或品牌，获取广告 费用。
政策风险
商业地产行业受到政策的影响较大，万达需要密 切关注政策变化，及时调整自身的经营策略。
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消费者需求变化
随着消费者需求的不断变化，万达需要不断创新 和升级自身的产品和服务，以满足消费者的需求。
市场前景
消费升级趋势
随着中国消费者购买力的提升和消费观念的转变，高 端商业地产市场前景广阔。
城市化进程加速
等多渠道进行营销推广，提高品牌曝光度和销售业绩。
节日庆典活动
02
万达楚河汉街定期举办各类节日庆典活动，吸引游客参与，提
升项目人气和商业氛围。
会员制度与积分奖励
03
万达楚河汉街建立会员制度，推出积分奖励计划，增加客户粘
性和忠诚度。
服务质量
专业培训
万达楚河汉街对员工进行专业培训，提高服务质量和客户满意度。
统一招商管理
万达楚河汉街对入驻商家进行严 格的筛选和招商管理，确保引入 的品牌和业态符合项目定位和市 场需求。
品牌合作与推广
万达楚河汉街与国内外知名品牌 合作，通过品牌推广和活动策划 吸引客流，提升项目知名度和影 响力。
营销策略
线上线下融合
01
万达楚河汉街注重线上线下的融合，通过社交媒体、电商平台
楚河汉街调研分析
汉街步行街
1.合理设计 水池边的护栏既达到 了保护的效果也达到 了美观的效果。
这是店铺门前的菜单 牌，放在街道两旁更 容易吸引顾客。
这样的壁灯既可以达 到照明的效果也起到 了美观的作用，而且 占用的公共空间更小。
2.不合理设计 这个提示标示 不合理之处在 于它的位置不 对，放在边墙 上面让人不容 易的看到，如 果放在图示位 置更好。
这个路灯放在在了人行道靠 中间的位置这样游客不小心 的时候可能撞到上面去。如 果放到旁边一点位置的指示标 志，这样的指示标志更容 易让人看到并且不会占用 公共空间。
这个花坛采 用了组合式 的方法将树 木与草本植 物结合到一 起，这样既 节省了公共 空间也节省 了土壤和建 造花坛的原 材料。
这是书店里 面的一个台 阶，中间的 护栏将台阶 分成3个部分， 从而使台阶 同时变成了 一个阶梯式 的座位，护 栏既起到了 分流保证安 全的作用， 也让空间得 到了最大化 的利用。
电梯中设计了 两个按钮栏， 一个为常规按 钮栏，另外一 个则为残障人 士专用的按钮 栏，这样的设 计更加人性化。
这是万达广 场中的触控 式电子指示 器，里面既 可以查找自 己所在位置 也有各个楼 层的品牌介 绍和路线指 示，这个设 计十分的人 性化。
谢谢观赏
武汉楚河汉街案例分析报告
位置：武汉市东湖和沙湖之间 经济指标：总建18万㎡规划简介：包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等多种业态，集合200多个国内外一流商家。
开业时间： 2011年9月30日 “汉街”商业步行街位于楚河南岸，沿河而建，总长1500㎡，总面积21万㎡，汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，传统与现代和谐统一。
武汉中央文化区——楚河汉街汉街外部交通线通达外部交通线内部循环线第二街区 第一街区第三街区汉街业态分析第一街区第二街区第三街区百货 58%餐饮 29%社会配套 2% 社区便利5% 文化 4%休闲娱乐2% 楚河汉街业态比例图汉街业态主要以零售、餐饮类为主汉街引进多个国际高端时尚品牌景观园艺设计随处可见树池花坛石艺雕刻 地板铜雕园艺花树花墙造型木制花车 铜制花车 壁灯花艺窗台花艺视觉导视系统清晰易见立面材料丰富多变玻璃砖混结合红色砖墙整块玻璃幕墙不锈钢镂空造型干挂石材立面造型曲折错落窗台外凸局部骑楼逐级错位古今结合整栋骑楼桥底蓝天白云造型局部挑台非对称天际线汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化为核心，突出文化特色，引进大量文化品牌，其中包括一批世界级文化项目，如世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影文化公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。
最具文化品位汉街是中国最具建筑特色的城市商业步行街，主体采用民国建筑风格，红灰相间的清水砖墙、精致的砖砌线脚、乌漆大门、铜制门环、石库门头、青砖小道、老旧的木漆窗户，置身其中，仿佛时光倒流。
同时，汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合。
最具建筑特色汉街吸引包括ZARA 、H&M 、C&A 、GAP 、MUJI 、M&S 、UNIQLO 、MAP 、UR 等全球时尚流行品牌的旗舰店落户，全球首次实现世界十大快时尚品牌在同一条街上比邻而居的盛况。
时尚流行品牌最全多个文化项目世界顶级演艺剧场世界唯一室内电影文化公园中国最大电影城汉街大戏台杜莎夫人蜡像馆汉街设有5个以湖北地区历史名人命名的大型广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期），“医圣广场”（李时珍），“太极广场”（张三丰），每个广场按照广场主题布置一处整石雕刻的名人雕塑。
武汉W达楚河汉街项目商业规划方案 ()PPT课件
工业制造的功能格局。
九省通衢、中国最中心城市 常住人口1000万、流动人口近400万
全国商业最达、商业消费最尖端城市 全国19个省级排名第6
中国中部航空枢纽
全国四大铁路枢纽 长江中游航运中心“中国经济第一航” 东西南北以武汉为圆心，形成“中国4小时经 济生活圈”。
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2
武汉商圈
武汉商业网点达19万个，3家零售企业跻身全国连锁30强，武商集团、中商集团、汉商集团、中百集
• “电影文化主题公园”全球唯一：在汉街西端，将建造全球唯一的电影文化主 题公园。
• “楚河”再现：贯穿项目东西的楚河全长2.2公里，连通东湖和沙湖。万达集团 将重金打造5艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之 间水上旅游观光。
• 名人广场弘扬“楚汉文化”：在武汉中央文化区，规划打造5个名人广场，分别 是屈原广场、昭君广场、李白广场、岳飞广场、张之洞广场，以此纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力。
丝芙兰莎莎Biblioteka 饰品周大福.
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项目亮点
• 规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化 新品牌。
• 实景版“清明上河图：汉街商业步行街，是武汉中央文化区的重要内容，位于 楚河南岸，总长1500米。整条汉街将囊括商业、美食、休闲、娱乐等多种业 态，集合200多个国内外一流商家。
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文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分）
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2.2联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通
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2.3先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性
➢ 开工到开业仅8个月 ➢ 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形
黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、
PLORY、H&M、ONLY、
ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、
Jack&Jones、PRICH、NIKE、
LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+ LAVAZZA
入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、 周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯 琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联 通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良 品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红 茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方
➢“道听途说”——据公司设计部同事C小姐转述： 行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？ 行人乙：万科可做不来，这是万达的。
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1.21.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力
• 十大国际潮牌引领 • 集成度超越西单大悦城,国内第一 • GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武
象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会
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客户
运营
土地
产品
发现东沙模式
3.1 土地选择——地段+规模+符合城市发展方向
➢内环核心 ➢快速通道 ➢地铁出口
➢旧改城区 ➢两湖连通工程 ➢武昌总部商务区
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汉街2019
3.2 产品组合—— 15-20% 带动 80-85% 产品组合 = 城市名片+万达广场+酒店 + 金街+写字楼+住宅
汉首开
• 香港名店进驻 • 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， • 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店；
• 121户知名商家云集
个性潮流区
国际时尚区
品味生活区
入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书 入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时
城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、 力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、
苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、 宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、
武汉总部商务区 提升区域档次和客群
三条产品线充分溢价，提供现金流和利润——占比80-85%
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产品 商业 写字楼 住宅
面积（万方） 20 45 155
均价（万元/㎡） 4-5 1.8 1.7-2
周围价格（万元/㎡） 2-2.5 1.2 1.3-1.5
品牌价值 100% 50% 20%
3.4 运营的高速度严考核
品牌 生意
东沙模式 万达带来的新冲击
武汉公司 2019年10月
2019年9月30日9：18Am 楚河连通东沙，汉街开业
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1.19.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业
• 细雨濛濛,人流如织。
➢开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人） ，长假过后仍保持7-8万人/天。
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1.3运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图
由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术 大师联手打造的秀场
屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力
楚河上的游船带游客阅读楚汉文化
以楚文化为元素的汉街大戏台
以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影 院及室内过山车
住宅：155万
市政配套：76万 教育2万+电影公园8万及 其他66万
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3.3 产品组合拉动客户量与质
三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性——占比15-20%
+
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城市名片 汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头
世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会
Байду номын сангаас
万达商用 万达广场+威斯汀+君悦+皇冠假日
➢开业典礼上
• 省长王国生： “该工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸福
指数、增强武汉核心竞争力…。” •市委书记阮成发： “该工程…构造了城市的新中心，…让楚河汉街走向世界，让武汉成为世 界旅游目的地。” •万达集团王健林： “汉街是空前的，更是绝后的。”
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解读万达东沙项目
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1.4省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观
• 辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5（市政府出发-经张之洞 公园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用餐） • 连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持 续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导 干部，最大干部参观团人数达80人
开发速度 ——借助原有标准化工期模块表，注重产品合力
10年8月
10年12月
11年6月
11年10月 12年2月
4个月 开工
-12.5亿（保证金）
6个月
11年8月
街铺上市/住宅开 工8个
写字楼上市月/酒店开工
10个月
汉街开业
14个月
住宅部分上市/万达广场开
工
24个月
写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业
13年12月
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3.5 东沙模式的借力与效果 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆
自有价值：城市名片塑造能力 带来效益：两湖连通工程地产集团投入
城市界面 改变
自有价值：商业酒店招商能力 带来效益：现金流产品预售条件提前
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2.1 规划起点高——做航母，而不是一个项目
➢ 武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 ➢ 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，
号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、 兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。
高尚居住区 游艇码头
高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼
宣传项目总建面 340万 摘牌土地总建面 260万
持有公建：39万 =汉街8万+酒店9万+酒楼5 万+剧院2万+万达广场15 万
销售公建：70万 =9栋写字楼46万+汉街4万 +金街5万+住宅底商13万+ 写字楼底商2万
万达广场全国旗舰店
汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店