武汉市万达楚河汉街经营模式分析
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开发速度 ——借助原有标准化工期模块表，注重产品合力
10年8月
10年12月
11年6月
11年10月 12年2月
4个月 开工
-12.5亿（保证金）
6个月
11年8月
街铺上市/住宅开 工8个
写字楼上市月/酒店开工
10个月
汉街开业
14个月
住宅部分上市/万达广场开
工
24个月
写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业
4/共27
1.4省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观
• 辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5（市政府出发-经张之洞 公园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用餐） • 连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持 续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导 干部，最大干部参观团人数达80人
高尚居住区 游艇码头
高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼
宣传项目总建面 340万 摘牌土地总建面 260万
持有公建：39万 =汉街8万+酒店9万+酒楼5 万+剧院2万+万达广场15 万
销售公建：70万 =9栋写字楼46万+汉街4万 +金街5万+住宅底商13万+ 写字楼底商2万
万达广场全国旗舰店
汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店
汉首开
• 香港名店进驻 • 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， • 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店；
• 121户知名商家云集
个性潮流区
国际时尚区
品味生活区
入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书 入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时
城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、 力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、
苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、 宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、
➢“道听途说”——据公司设计部同事C小姐转述： 行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？ 行人乙：万科可做不来，这是万达的。
2/共27页
1.21.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力
• 十大国际潮牌引领 • 集成度超越西单大悦城,国内第一 • GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武
住宅：155万
市政配套：76万 教育2万+电影公园8万及 其他66万
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3.3 产品组合拉动客户量与质
三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性——占比15-20%
+源自文库
+
城市名片 汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头
世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会
万达商用 万达广场+威斯汀+君悦+皇冠假日
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2.1 规划起点高——做航母，而不是一个项目
➢ 武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 ➢ 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，
号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、 兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。
品牌 生意
东沙模式 万达带来的新冲击
武汉公司 2019年10月
2019年9月30日9：18Am 楚河连通东沙，汉街开业
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1.19.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业
• 细雨濛濛,人流如织。
➢开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人） ，长假过后仍保持7-8万人/天。
黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、
PLORY、H&M、ONLY、
ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、
Jack&Jones、PRICH、NIKE、
LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+ LAVAZZA
入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、 周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯 琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联 通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良 品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红 茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方
宣传总规模 340万 摘牌总建面 260万
文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分）
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2.2联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通
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2.3先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性
➢ 开工到开业仅8个月 ➢ 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形
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1.3运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图
由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术 大师联手打造的秀场
屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力
楚河上的游船带游客阅读楚汉文化
以楚文化为元素的汉街大戏台
以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影 院及室内过山车
武汉总部商务区 提升区域档次和客群
三条产品线充分溢价，提供现金流和利润——占比80-85%
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产品 商业 写字楼 住宅
面积（万方） 20 45 155
均价（万元/㎡） 4-5 1.8 1.7-2
周围价格（万元/㎡） 2-2.5 1.2 1.3-1.5
品牌价值 100% 50% 20%
3.4 运营的高速度严考核
象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会
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客户
运营
土地
产品
发现东沙模式
3.1 土地选择——地段+规模+符合城市发展方向
➢内环核心 ➢快速通道 ➢地铁出口
➢旧改城区 ➢两湖连通工程 ➢武昌总部商务区
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汉街2019
3.2 产品组合—— 15-20% 带动 80-85% 产品组合 = 城市名片+万达广场+酒店 + 金街+写字楼+住宅
➢开业典礼上
• 省长王国生： “该工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸福
指数、增强武汉核心竞争力…。” •市委书记阮成发： “该工程…构造了城市的新中心，…让楚河汉街走向世界，让武汉成为世 界旅游目的地。” •万达集团王健林： “汉街是空前的，更是绝后的。”
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解读万达东沙项目
13年12月
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3.5 东沙模式的借力与效果 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆
自有价值：城市名片塑造能力 带来效益：两湖连通工程地产集团投入
城市界面 改变
自有价值：商业酒店招商能力 带来效益：现金流产品预售条件提前
10年8月
10年12月
11年6月
11年10月 12年2月
4个月 开工
-12.5亿（保证金）
6个月
11年8月
街铺上市/住宅开 工8个
写字楼上市月/酒店开工
10个月
汉街开业
14个月
住宅部分上市/万达广场开
工
24个月
写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业
4/共27
1.4省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观
• 辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5（市政府出发-经张之洞 公园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用餐） • 连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持 续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导 干部，最大干部参观团人数达80人
高尚居住区 游艇码头
高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼
宣传项目总建面 340万 摘牌土地总建面 260万
持有公建：39万 =汉街8万+酒店9万+酒楼5 万+剧院2万+万达广场15 万
销售公建：70万 =9栋写字楼46万+汉街4万 +金街5万+住宅底商13万+ 写字楼底商2万
万达广场全国旗舰店
汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店
汉首开
• 香港名店进驻 • 翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆， • 不仅是武汉第一家，甚至内陆也甚少开店；
• 121户知名商家云集
个性潮流区
国际时尚区
品味生活区
入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书 入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时
城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、 力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、
苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、 宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、
➢“道听途说”——据公司设计部同事C小姐转述： 行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？ 行人乙：万科可做不来，这是万达的。
2/共27页
1.21.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力
• 十大国际潮牌引领 • 集成度超越西单大悦城,国内第一 • GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武
住宅：155万
市政配套：76万 教育2万+电影公园8万及 其他66万
12/共27
3.3 产品组合拉动客户量与质
三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性——占比15-20%
+源自文库
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城市名片 汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头
世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会
万达商用 万达广场+威斯汀+君悦+皇冠假日
6/共27
2.1 规划起点高——做航母，而不是一个项目
➢ 武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 ➢ 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，
号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、 兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。
品牌 生意
东沙模式 万达带来的新冲击
武汉公司 2019年10月
2019年9月30日9：18Am 楚河连通东沙，汉街开业
1/共27
1.19.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业
• 细雨濛濛,人流如织。
➢开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人） ，长假过后仍保持7-8万人/天。
黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、
PLORY、H&M、ONLY、
ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、
Jack&Jones、PRICH、NIKE、
LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+ LAVAZZA
入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、 周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯 琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联 通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良 品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红 茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方
宣传总规模 340万 摘牌总建面 260万
文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分）
7/共27
2.2联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通
8/共27
2.3先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性
➢ 开工到开业仅8个月 ➢ 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形
3/共27
1.3运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图
由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术 大师联手打造的秀场
屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力
楚河上的游船带游客阅读楚汉文化
以楚文化为元素的汉街大戏台
以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影 院及室内过山车
武汉总部商务区 提升区域档次和客群
三条产品线充分溢价，提供现金流和利润——占比80-85%
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产品 商业 写字楼 住宅
面积（万方） 20 45 155
均价（万元/㎡） 4-5 1.8 1.7-2
周围价格（万元/㎡） 2-2.5 1.2 1.3-1.5
品牌价值 100% 50% 20%
3.4 运营的高速度严考核
象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会
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10/共27
客户
运营
土地
产品
发现东沙模式
3.1 土地选择——地段+规模+符合城市发展方向
➢内环核心 ➢快速通道 ➢地铁出口
➢旧改城区 ➢两湖连通工程 ➢武昌总部商务区
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汉街2019
3.2 产品组合—— 15-20% 带动 80-85% 产品组合 = 城市名片+万达广场+酒店 + 金街+写字楼+住宅
➢开业典礼上
• 省长王国生： “该工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸福
指数、增强武汉核心竞争力…。” •市委书记阮成发： “该工程…构造了城市的新中心，…让楚河汉街走向世界，让武汉成为世 界旅游目的地。” •万达集团王健林： “汉街是空前的，更是绝后的。”
5/共27
解读万达东沙项目
13年12月
14/共27
3.5 东沙模式的借力与效果 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆
自有价值：城市名片塑造能力 带来效益：两湖连通工程地产集团投入
城市界面 改变
自有价值：商业酒店招商能力 带来效益：现金流产品预售条件提前