郑州二七商圈

“Hello——地铁”商业项目

经营策划方案

小组成员：刘志豪

周士超

余晓卿

陈柳森

黄坤

完成日期：2014.12.12

目录

第一部分项目概述 (1)

一、项目概况 (1)

二、设计概要 (1)

三、工程进展 (2)

第二部分：项目分析 (3)

一．市场状况 (3)

二．项目名称 (4)

三．优势分析 (4)

四．劣势分析 (5)

第三部分：经营模式定位 (5)

一．项目定位 (6)

二．经营模式 (8)

（一）整体运作模式 (8)

（二）租金支付计划 (9)

（三）物业经营管理 (10)

（四）消费者的培育 (10)

（五）对传统商场的影响 (11)

三．推广策略 (12)

第四部分：经济效益分析 (14)

第五部分：总结 (15)

“Hello——地铁”商业项目经营策划方案

第一部分项目概述

一、项目概况

地铁使人的消费空间变大，路程花费时间变短，商业形态也因此更加繁复成熟。人们惯常印象里堆满特价处理品的地下商场如今成为潮流地，重新诠释了传统商家津津乐道的“一站式消费”概念；此外，地铁站点凝聚而来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈式消费”；最后，大量人口被吸纳到轨道交通的沿线，商圈又因为地铁的串联而形成商业带。如今，地铁已超出了交通概念范畴，全面催熟城市商业，地铁经济也逐渐从“一站式消费”过渡到“商圈式消费”、“商业带式消费”。

郑州地铁1号线二七广场站处于郑州最为繁华的商业地带，是郑州市区车流、人流最为集中的中心地段之一，该站点为地下两层岛式车站，共设7个出入口，未来的地铁3号线也会在此交叉，乘客可以实现同站换乘。

二七广场站位于正兴街、解放路二七路、人民路及西大街交汇路口的下方，车站西端为缓曲线，站台宽度为13m。

站点的西北侧有五彩广场，东南侧有二七广场，周边商场、宾馆林立，有北京华联、郑州华联、商城大厦、天然商厦、亚细亚、友谊广场、二七宾馆、东方红影院、亚细亚酒店，其中二七塔为国家级保护文物，该站点也将成为1号线上客流量较大的站点之一。

目前，为了适应地铁的发展，以及更好地发展二七广场附近的商业，提升二七商圈的知名度、影响度、美誉度和二七商圈的换代升级，现针对二七商圈的具体情况，做出地铁二七广场站“Hello——地铁”的地下商业街策划方案。二、设计概要

国外对地铁物业的研究表明：地铁站点上覆盖区域，称其所属物业为“正地铁盘”；步行5-10分钟至站点的区域，称其所属物业为“准地铁盘”；步行10-15分钟至站点的区域，称其所属物业为“近地铁盘”。距离站点越近的物业，轨道交通提升其价格的作用就越显著。而在郑州1号线开通之后，二七广场将出现一波“正地铁”商业建筑。

2014年8月11日，大商新玛特、北京华联等6家位于郑州市二七商圈的大型商企代表在郑东新区的一间办公室里商谈，如何在二七商圈修建一条地下公共走廊，把商圈内的商企与附近的郑州地铁1号线二七广场站相连接。

地铁串起省会黄金商圈。通过地铁站与周边商业企业的互联互通，郑州地铁与郑州商圈之间的联系将更加紧密，大商圈优势将进一步凸显。

郑州本是座“火车拉来的城市”，而郑州商业也与交通密切相关。根据规划，郑州地铁1号线、2号线呈“十字形”，被称为黄金十字架。仅地铁1号线经过之处，就有秦岭路商圈、碧沙岗商圈、二七广场商圈、人民路丹尼斯商圈、紫荆山商圈、曼哈顿商圈及东区艺术中心商圈。1号线就像一条“黄金链”，将这些商圈串联了起来。

1号线属于交通疏散型，主要以减缓城市交通压力为目的，所以，线路和站点的选择，都是人流高度密集之处。

人往哪里去，站点就建在哪里，而人气是城市商业最不可缺少的。1号线一期工程沿线的多家商企与地铁对接，最大限度地实现出入口与周边商业的互通互联，将地铁带来的强大客流吸引到商业综合体，繁荣郑州经济。

据介绍，建成后的1号线每趟列车运载量近1500人，最小运行间隔为2分钟，日运载乘客远期将达100万人次。这么多乘客聚散在有限的出站口，无疑让靠近地铁的商家更有经营优势。

地铁对郑州商业格局的改变主要体现在三个“推手”：

一是强化传统商业中心地位。地铁将带来更多的客流，也会促使较远的商家向地铁沿线的商业中心聚集。

二是地铁将使郑州商业由单一中心向多中心发展，快捷的地铁“缩小”了城市版图，消费者可以有更多的选择。

三是地铁将使零售商业布局由地上转为地下。届时，大量的地下零售商业将会出现。

三、工程进展

2009年3月，郑州地铁1号线工程动工，一期工程长26.34公里，设置22个站点；9月份郑州地铁2号线工程动工，一期工程长19.05公里，共设置16个站点。1号线一期工程成本为5.9亿元/公里，2号线一期工程成本为5.93亿

元/公里，工程总投资达268.45亿元。两条地铁线路的竣工时间分别定为2013年、2015年。

地铁建设具有很强的外部效应，对省会郑州经济布局的带动是全方位的。一个直观的数字是，地铁建设每投资1亿元，可带动GDP增长2.6亿元。

但表现最为明显的，是对地铁周边地产和商业的带动上。

曾有调查统计显示，地铁周边物业与远离地铁的同类物业相比，价格普遍上涨20%～30%。事实也证明了这一点，早在2006年年底提出地铁概念后，郑州房地产市场便掀起了一股“地铁热潮”，多种商业业态正以地铁站口为中心汇聚。

首先是城市综合体汇集地铁站口。在地铁尚未建成之时，不少城市综合体已经早早在地铁站旁“安家”。如中原区的西元广场、二七区的二七万达广场等新的城市综合体，正是依托地铁而建。

其次是地下商业得到开发。比如，根据地铁站口规划，紫荆山站将有四层地下空间，其中，一层将开发为商铺。绿城广场、二七广场、光大广场等地下都将被开发，有的建成商铺，有的则建成地下停车场。同时，地铁上盖将成为新的商业热点。适宜开发的地铁站口上方将建成商场或商住两用地产，有的会建成新的城市综合体。

香港地铁是世界上经营效益最好的地铁，其奥秘就在于不仅经营地铁，而且经营相关地产，地铁站多是建在商业综合体内。郑州地铁投资巨大，且资金来源多为财政和银行贷款。早在规划时郑州市就设想学习香港经验，通过地铁建设带动城市综合体成长，实现永续发展。

地铁的开通，必将成为郑州市经济发展的助推器。地铁沿线物业其商铺付租能力最高，因此，地铁沿线最容易形成新的商业走廊。

第二部分：项目分析

一．市场状况

商城郑州跑进地铁时代，裹挟而来的巨大人流，为地铁商铺带来了非凡财富，随着1号线5个站点4000多平方米地铁商铺的全面开启，1号线将几大商圈“连线成带”，对传统商圈有利无弊，郑州也将跟随地铁速度，奔向“大商业”时代。

据负责地铁商铺招商的知情人介绍，首批商铺规划中，1号线上5个站点列