房地产投资基金

房地产投资基金

房地产投资基金的发展与转型：

2016年6月17日-18日，中国房地产俱乐部第十届杭州论坛在浙江省建筑科学设计研究院成功召开。此次论坛迎来了来自中国大陆各地、中国香港、美国、澳大利亚和泰国等国家和地区的近百位嘉宾，他们来自超过六十家知名房地产相关的企业或单位，领域涵盖了各类房地产开发商、各类金融机构及相关服务和咨询机构等。在此次论坛上，盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司的首席执行官李万明先生做了题为“房地产基金的发展与转型”的主题演讲，他在演讲中概括了房地产基金的发展现状，阐述了房地产基金的五大转型方向，并分享了盛世神州基金在此领域的实践经验。

以下为李万明先生发言实录：非常高兴在杭州与大家交流!我1985年在杭州工作过，只有半年，很喜欢杭州。1992年离开建设部下海做房地产，也是从万通起步的，当年大老板们对我们职员非常好，正因为有这么宽容的环境，员工们才能够发展起来。盛世神州基金是我们银信地产和多家房地产开发投资商一起发起的，于2010年成立，主发起人是银信地产，发起人还包括阳光100、复地集团等。

由于时间有限，我简单谈谈我的想法。对于未来房地产基金应该怎么走，我结合当前房地产形势、房地产投资基金的发展历程、房地产基金的转型以及盛世神州做的一些实践这三个方面做一些我的分析。

第一部分，谈一谈当前房地产形势。首先第一个特点，现在全国房地产库存量仍然很大，住宅超过7亿平方米，实际上商业库存量更难去化。

第二个特点，从去年开始大量放水的情况下，整个销售有所好转，新增供应量预计会减少。因为去年、前年拿的地少，开盘的也少，

所以条件也是好的，有利的。

第三个特点是国家的政策越来越明显，不像温时期的一刀切，现在鼓励差异化，有些去库存，有些控制售价，甚至限购，很多地方

新政已经出台了。

分析房地产销售量，可以比较前几年例如2011年、2012年的状况。当年销量都在11亿左右，13年卖的不错，14年少了，15年又

多了。会有振荡，但没有像以前那么厉害，应该说现在从统计学的

角度来说，曲线已经趋于平稳。中国在城市化过程中的需求，增量

已经很难了，但是刚性需求包括改善型需求每年带来的去化量还是

有的，只要房价不涨得太疯狂，我们认为这个水平线能维持三五年。当然也要看国家的一些政策，金融政策是否鼓励购房者等等。

城市分化非常明显，一二线城市增长迅猛，库存量很少，去化周期很快，但确实三四线城市问题很严重。前不久看到报道，说南昌

去化周期短的同时，但江西好几个地级市房子库存很大，这个现象

很严重，欠发达地区，包括河南、西安的一些地级市和县级市，实

际上需求量跟不上，原因是城市化缺乏后劲，本地没有很多商业和

就业机会，所以对于进城的要求不够，购房置业去支撑他生活的基

础有难度。所以这个问题应该正视，不应该去三四线城市去投资。

但是大城市需求非常大，有刚性支撑，价格在上涨。

我们希望价格不要过快的上涨。今天早上湖北副省长也说了一个观点很有道理，房价如果涨的太快，毕竟上涨是因为货币供应造成的。对于需求和长期的金融效益来说是达不到水平的。价格是由使

用价值来决定的，使用价值体现在每一个月的租金，但租金回报率

现在仍然很低，因此现在的投资方向还是偏向比较好的城市，包括

长三角的一些地级市。

房地产企业的分化非常严重，全国百强企业销售比已经达到了40%多的份额。剩下的九万房地产企业才占到50%多，实际上每家非

常小，所以地级市的很多企业都出现了问题。有很多企业鉴于流动

性困难向银行贷款，贷款之后又不想投资房地产了，所以对于小房

企来说确实面临困难。

转型合作，大型房地产企业把自己做成基金，这也是一个非常常见的现象，前二十位、前十位的房企做得非常到位。当然也有一些

房企参与银行的开设，甚至也有金融机构去参与房地产，当然对小

房企往哪方面走，这是一个问题。

我们想，对于小型房地产企业来说，可能也面临着更大的转型，但往哪里转?彻底离开房地产也不是一个很好的选择，因为全国各种

行业都不是那么景气，都不容易做。转型是要转，但怎么转，怎么

样使我们企业能够继续产生价值?第二部分，谈一谈房地产私募基金

的发展历程。房地产私募基金前几年发展得比较快，2010年很多人

把它称为元年。之后逐渐减缓，我们期盼着往后的发展能够有更多

有实力的、有信誉的专业房地产基金继续在这个行业上奋斗，形成

社会的一种信任。我们能够替人理财，能够替人产生收益。很多基

金带来的收益不错，尽管个别的出现问题，但这种现象毕竟还是少的。可以说地级市的房地产基金还没有发展起来就消失了，这也是

一个比较好的现象，不像P2P。当然，我们看到更多的是大的资管

公司进入房地产基金投资行业。虽然这方面管理欠缺，但这正好是

专业房地产基金、我们专业人士要做的事情，能够帮助其管理。

再回到传统的分析，房地产基金具备什么样的特点?它应该是一

种介于股权投资和债权投资之间，它能够帮助企业增加资本。总体

来说，发展得还是很不错，在国外更是如此。

当然，相应的风险也是一样的，回报介于债权和股权之间，风险也是介于债权和股权之间。房地产基金长期以来发展得很好，特别

在美国及一些发达国家，它还是很有生命力的，对大家有吸引力，

同时有一定的安全性。

当然，作为房地产基金的管理者，应该具备的一些优势或者条件。以下五个方面很重要：第一管理团队通常具有丰富的房地产开发经验;第二项目投资价值判断能力强，这个是前期吸引投资者很重要的

一点;第三投资中期对于项目运营及风险管控能力强;第四项目中期

小障碍的应对能力强;第五是项目进展极端不顺的时候接盘能力强，