农用地估价技术及案例

收益能力是基础
影响因素相对稳定
生产能力地域性强
•生产能力 •收益能力
•稀缺性相对小 •价格变化平稳
•水平地带性 •垂直地带性
交易案例比较少
报酬递增递减规律
估价方法少 收益还原法 基准地价系数修正法
•市场比较法难 •收益还原法为主
•影响较大
二、农用地估价方法
市场比较法
剩余法
收益还原法
方法
评分估价法
•直接比较 •间接比较
待估对 象价格 = 可比实 例价格 × 情况 修正 ×
期日 修正
区域因 × 素修正 ×
个别因 素修正
可比实 例价格
正常交 易情况
估价时 点价格
同一区 域价格
相同条 件价格
待估对 象价格
宏观
微观
2.1 比较案例选择
市场比较法
原则
•首选耕作制度、地区相同，次选类似 地区 •土地利用类型相同 •价格类型相同或可比 •成交日期与估价期日接近，通常不宜 超过3年 •正常交易或可修正为正常交易 •至少3个可比较实例
市场比较法
• 偏低 • • • • • • 价高/价低 偏低 偏高 价高 价低或价高 价低
• 交易情况分析
修正方法
• 计算修正系数 • 交易价格修正
• 交易资料分析 • 初定修正系数 • 经验判断系数 • 确定修正系数 • 交易价格修正
2.1
期日修正
市场比较法
期日修正 • 基比价格指数 •价格指数 •价格变动率 •价格与趋势 •时间序列分析 • 环比价格指数 期日修正系数＝
待估宗地价格指数 ———————— 交易案例价格指数
2.1
影响因素修正
• 属于不同的定级单元 完成定级区 • 属于相同的定级单元
市场比较法
• 待估农用地的定级指数/ 可比实例的定级指数 • 可不修正或进行细微差别 修正
• 直接修正
其他区域
• 间接修正
• 评分法：以待估对象为基准， 可比实例优于待估对象分值 高于100，反之低于100， 将分值转为修正率 • 建立标准样地，可比实例及 待估对象与它逐项比较打分， 将分值转化为修正率
社会价值
粮食安全保障
固碳制氧 保育土壤
社会稳定价格
调节气候
保护生物多样性 观光农业 地方传统文化的维持
1.1
价值构成与价格内涵
农用地价值的价格评估方法体系 经济生产价格 市场比较法 收益还原法 成本逼近法 社会价格 社会保障价格 保险费法 平均生活费法
最低社会保障费法
景观生态价格 社会稳定价格 粮食量法 耕地开垦费法 固碳制氧价格 法 标准指标法
农用地估价技术及案例
主要内容
一
农用地价值与农用地估价
二
三
农用地估价方法 农用地宗地估价
基本概念
农用地估价理论与方法 农用地价格影响因素 农用地估价方法 不同估价目的的农用地估价 农 用 地 估 价 农用地宗地估价 不同利用类型的农用地估价 评估对象、技术路线及程序 样点地价平均法 农用地基准地价评估 定级指数模型法 基准地块评估法 基准地价修正系数表编制 成果与更新
2.1
影响因素修正
市场比较法
影响因素直接比较表
影响因素 土壤质地 土体构型 坡度 „ 耕作距离 合计 权重 f1 f2 估价对象 100 100 100 可比实例A 可比实例B 可比实例C
f3 „
fn 1
„
100 100
100 K 可比实例
成本逼近法
基准地价系数修正法
2.1
市场比较法
基本原理与程序
比较
交易实例1
比较 修正
交易实例2
待估土地
待估土地价格
交易实例3 比较 市场比较法原理示意图
2.1 基本原理与程序
市场比较法
采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、 区域因素、个别因素的修正。根据实际比较基准不同可分为：
•价格类型 •计量单位
•农用地定级估价成果资料 •案例的自然条件、社会经济 条件和特殊条件的资料
付款时间与方式 •付款时间 •付款方式
交易合同 •签订时间 •合同条款
2.1
交易情况修正
• 利害关系 非正常交易 • • • • • • 急买急卖 债权债务 特别动机或偏好 地块合并 税费转嫁 纠纷交易
影响因子
日照条件、有效积温（≥10℃）、无霜期、降雨量、降雨均衡度、 湿度、灾害性天气 地形坡度、坡向、海拔高度、侵蚀切割 质地、有效土层厚、有机质含量、PH、障碍层深度、盐渍化程 度 地表水状况、地下水状况 人均收入水平、人均土地指标、农产品市场供求 土地利用规划、土地承包与承租形式 灌溉条件、防拱排涝条件、供电条件、农田防护条件 田块平整度、地块形状、田块大小、田块方向 农田种植模式、农业机械作业水平、农田投入产出水平 道路类型、交通通达度、路网密度、对外交通便利度 灾害性天气、特殊的小气候条件
恢复及防护费用法
剩余法
评分估价法
安置补偿费法
影子工程法
旅行费用法
基准地价修正法
价格替代法
假设市场法
1.2
估价基本原则
预期收益 替代原则 递增递减 贡献原则
估 价 基 本 原 则
有效利用 变动原则
供需原则
。。。。
1.3
价格影响因素
一般因素—区域因素—个别因素
影响因素
气候条件 地貌 土壤条件 水文状况 社会经济发展条 件 社 会 经 济 因 素 土地制度 基础设施条件 耕作便利条件 生产利用状况 交通条件 特殊的气候条件
自 然 因 素
1.4
价格体系
价格构成
产权关系
估价目的
政府管理
经济生产价格 农用地社会价格 景观生态价格
所有权垄断价格 使用权价格
农用地承包价格 农用地转包价格
农用地基准地价 农用地标定地价
农用地拍卖价格
农用地抵押价格
农用地交易底价
农用地征地价格 农用地课税价格
1.5
与建设用地价格之比较
一、农用地价值与农用地估价
1.1 价值构成与价格内涵
经营生产
社会稳定
社会保障
生态价值
农用地价值构成价
1.1
价值构成与价格内涵
农用地价值构成、具体功能及其价格表现形式
价值构成 经济生产价值 功能和效益 经济生产收益 资产维持与增值 养老保障 医疗保障 就业保障 社会保障价格 价格表现形式 经济生产价格
要求
•相同：交易方式、经营类型、地形地貌 应 •相似：地块大小、区位条件 •基本相同：生熟程度、农田基础设施状 况、单位面积产量 •至少3个比较案例 •不宜超过3年，在农用地价格变动缓慢， 且交易实例确实缺乏来自百度文库地区可以放宽至 5年。
2.1
市场比较法
比较案例调查
成交价格
交易情况与目的 •交易情况 •交易目的