上海大虹桥楼市正在陷入困局

“大虹桥”楼市正在陷入困局。与此同时，近日，虹桥商务区管委会与闵行、长宁、青浦和嘉定区人民政府共同发布《关于推进虹桥商务区发展的实施意见》，探索建立共同打造世界水准商务区的联动创新机制，试图解决大虹桥楼市困局。然后，从目前市场压力来看，似乎并不会有太明显的结果。

首先是“大虹桥”规划离预计实现的目标还有较大的差距。回顾当初规划，规划文件显示，到2015年，虹桥商务区核心区企业总部、功能性投资贸易机构预计50家，各类配套企业500—700家，地区生产总值预期达到370亿元。虹桥商务区将成为名副其实的面向长三角、服务长三角，主要发展商务商贸、物流、房地产、会展、创意设计、专业服务等产业，带动研发、展示等延伸产业的长三角经济发展引擎。

目前看来，“大虹桥”仍然处于如火如荼的建设过程当中，“大虹桥”的规划还是一个蓝图，预计2015年“大虹桥”的规划目标也会成为泡影，短期内还难以实现。

这还不是最糟糕的。即使还处于建设阶段的“大虹桥”其表现也不尽人意。尤其是房地产市场，也并没有像2010年虹桥商务区成立之时预计那么有升值空间。

“大虹桥”天量的写字楼供应

翻开“大虹桥”土地成交记录，自大虹桥规划公布后，万科、中海、龙湖、SOHO中国、万通、星浩资本、三湘、协信、上海地产集团、正荣、中骏等内地大型房企及香港瑞安房地产、台湾丽宝建设等两岸三地房企纷纷抢滩上海大虹

桥，各大房企对“大虹桥”地盘的争夺战序逐步幕拉开。同策咨询研究部数据显示，自虹桥商务区成立至今，该区域累计成交土地规划建筑面积372万平方米。

从“大虹桥”372万平方米供应总量结构来看，按照当地开发商提供的数据，虹桥商务区的住宅用地供应占比只有6%左右，也就是说，这其中约350万平方米的供应为商办、酒店等物业，而从“大虹桥”土地成交记录来看，酒店和商业地产的成交比例很小，笔者粗略估计，“大虹桥”372万平方米供应总量结构中至少有300万平方米为写字楼。而截至2014年9月底，虹桥商务区核心区22家开发企业的31个地块现已全部开工，随着虹桥商务区核心区各个项目的开工与推进，未来2-3年内预计将会有300万平方米的甲级写字楼建成入市，而2013年上海写字楼市场成交量才为263.39万平方米（含办公产权的酒店式公寓，下同），2014年成交量也仅为189.25万平方米，今年1-8月成交量也仅仅161.95万平方米，“大虹桥”未来2-3年内300万平方米的甲级写字楼供应，对于上海甲级写字楼市场来讲，可谓是一个天量的供应。

而对于已经入市销售的万象城、顶新商务广场、万科时一区、虹桥天地广场、虹桥绿谷广场、龙湖虹桥天街等项目来讲，大多数项目销售结果（相对于住宅市场）并不理想，这些在售的项目库存也相对较较高，并且部分开发商开始转为持有（因为卖不动所以持有，开发商也在等待市场机会，等政府出政策救市，等其他开发商早点出手培育市场），这对于潜在供应量不断增加的“大虹桥”写字楼市场来讲又是一个雪上加霜的消息。

笔者认为，“大虹桥”板块近未来2-3年会有大批写字楼项目集中入市，供应量庞大。无论是自持租赁型项目还是销售型项目，目前面临的竞争压力都比较

大。对于开发商而言，也不是简单做好差异化的产品和服务能够解决的。何况，当前大多数开发商对于甲级写字楼经营欠缺经验，此时，无论是以自持为主导还是以销售主导，短期内大量写字楼的供应都为成为开发商最头痛的问题。毫无疑问，天量的写字楼供应已导致“大虹桥”短期内陷入僵局，并且也难有破解之道。

开发商已开始撤离“大虹桥”

“大虹桥”天量写字楼供应还只是这个板块面临的问题之一，更令人担心的是2014-2015年及未来市场环境及开发商资金面问题。尤其是2014年，银行“惜贷”常态化、市场进入低迷期、开发商短期资金缺口加大，使“大虹桥”楼市的现状表现更不尽人意。总体来说，楼市已经进入下半场，2014年及以后的市场环境已非昔比。从开发商来说，部分开发商已经开始撤离“大虹桥”。

比如2014年9月底，平安信托发布的一期信托计划显示，平安拟募集资金不超过14.39亿元用于收购标的为虹桥协信中心南地块的5栋独栋写字楼，此次虹桥协信中心出售写字楼单价为2.8万元/平方米，总价约13.3亿元。而目前大虹桥板块商办项目散售均价在3.5万~4万元/平方米之间。一时间，外界关于协信地产贱卖写字楼项目“断腕求生”的质疑风生水起。

而上述大虹桥写字楼交易并非偶发事件，与协信此次交易时隔仅几天，SOHO中国也曾宣布将位于虹桥核心区的凌空SOHO的10万平方米物业出售给携程旅行网，交易金额为30.5亿元人民币。

而在2014年9月初，万科也曾表示拟以约16.51亿元出售上海万狮置业有限公司90%的股权给RECONANSHANPRIVATELIMITED，出售项目为位于虹桥商务区的建筑面积达11万平方米的国际A级写字楼。

笔者认为，2014年以来，银行“惜贷”常态化持续、市场进入低迷期、开发商短期资金缺口加大，写字楼市场也很难通过“散售”快速回笼资金，使“大虹桥”楼市的表现相对低迷。这一定程度上迫使部分开发商下定决心将“大虹桥”写字楼项目进行整体抛售，以尽快逃离“大虹桥”写字楼市场，谋求其他市场层面的发展机会。而进入2015年，大虹桥楼市并没有像住宅市场那样火爆，由于供应量较大，各大开发商仍然在观望市场走向，市场仍然处于困局当中。

由此可见，尽管虹桥商务区管委会与闵行、长宁、青浦和嘉定区人民政府共同发布《关于推进虹桥商务区发展的实施意见》，探索建立共同打造世界水准商务区的联动创新机制，试图解决大虹桥楼市困局。但是，从目前市场压力来看，似乎并不会有太明显的结果。

上海商务办公“西移”难上加难

按照上海商务区发展轨迹来看，“大虹桥”板块是除外滩、人民广场、南京路以外，上海最早崛起的一个商圈和次副中心的概念。而虹桥商务区的规划旨在重塑这个板块的商务中心的价值，也希望形成一个能够和浦东小陆家嘴商贸、金融功能区域相协调、相对应的上海西部地区的高档商务区。然而，当虹桥商务区的规划浮出水面并且已经落实4年多后我们发现，上海商务办公“西移”难上加难。