房地产工程管理培训PPT

房地产工程管理方法－工程风险管理体系
• 工程风险管理。做任何工作都存在风险，工程管理同样存在 风险，所以我们那要对工程风险进行识别、预警和采取应急 措施 。 • 工程风险管理体系的主要内容： ◆工程风险识别一览表； ◆工程风险可能出现的概率和损失估算； ◆工程风险管理重点； ◆工程风险防范对策； ◆工程风险管理责任划分。
房地产公司工程管理
吕涛
房地产工程管理简介
• 工程管理是房地产开发的中心环节，在房地产行业， 跟工程对应的项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、 取得经济效益的重要手段。 • 建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期 长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说 是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上”。 房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重 视建设项目整个生命周期的工程管理 ,以保证产品的 品质，时刻维护自身的声誉。
回顾房地产工程管理方法
• 房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程 技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全 管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化 。 • 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程 技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场 签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 • 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开 发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维 修 、员工与供应商培训 。
探讨房地产工程管理模式的背景
• 我国工程管理现状 • 我国理论界情况，理论层次 • 国际工程管理的趋势：Design-Building 一体化。 □
房地产工程管理研究的理论层次
• PM（Project management )项目管理 →OPM（Owner PM）业主管理→Real estate PM房地产业主管理。 • 在PM中，与OPM并列的还有：Design PM设计管理、Construction PM施工管理、 Supply PM 采购管理。 • □
房地产工程管理－建筑产品高新技术应用
• 盖房子，秦砖汉瓦几千年，行外人士总觉得我们这些盖房子 的是“老土”，在目前高新技术发展迅猛的时期，我们有必 要引进成熟的高新技术，提升产品的方便性和舒适度。 • 在建筑高新技术方面，是技术领先了，应用落后了，我们这 些房地产专业人士没有真正起到沟通高新技术与客户之间桥 梁的作用。 • 那些能够给客户带来安全、生活便利方面的高新技术，我们 非常有必要尽快推荐给客户，远程控制空调、洗衣机等。
探讨房地产企业工程管理模式 －暨从我国建筑总 承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向 • 探讨房地产工程管理模式的背景 • 国际工程总承包管理模式及其特点（简单介绍） • 我国工程总承包管理的发展情况（重点介绍工 程总承包的基本情况及优点） • 工程总承包这么好，为什么在我国推行得很慢？ • 建筑施工总承包裂变分析 • 近期我国房地产工程管理的发展方向 • 影响房地产工程管理模式改变的几种可能
房地产工程管理－建筑产品质量缺陷的
维修
• 建筑市场的客观情况，建筑产品质量缺陷在所难免，这是一个客 观的事实。 • 业主的维权意识越来越强，房地产企业面临着较大的维修压力。 • 建筑产品质量缺陷维修是我们服务的一个延伸，在建筑产品后期 服务方面，应该说，房地产企业落后于部分工业产品企业，象海 尔、美的等等。搞好产品的后期服务，是提升企业品牌、培养回 头客的重要环节。这也是我所提倡的真正做好客户服务的意图。 • 一个优秀的工程师，不一定是一个优秀的维修工程师，建筑产品 质量缺陷维修对维修人员除了专业知识要求外还有特殊的要求， 比如：善于与业主沟通、有耐心，所以专业维修队伍将会应运而 生。 • 在深圳，地产公司有专门的客户服务部负责维修，维修工作有了 一定的深度。举例：中海地产的维修简报、维修总结。
房地产工程管理方法－工程成本管理体系
• 工程成本管理体系是公司经营最关心的，也是公司老板所关心的。成本 管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、控制设计阶段、工程招 标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制 。 • 工程成本管理体系的主要内容： ◆项目工程成本测算与现金流安排，确定付款原则 ；（重点） ◆工程成本数据库的建立与跟踪完善 ； ◆工程供方资源管理 ； ◆项目工程成本目标的制定 ； （重点） ◆工程招标管理（包括采购） ； ◆工程合同交底与工程合同管理； ◆工程成本动态评估与管理；（重点） ◆预付款与进度款支付管理； ◆工程竣工结算管理； ◆保固金支付管理。
房地产工程管理方法
• 房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程 技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全 管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化 。 • 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程 技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场 签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 • 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开 发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维 修 、员工与供应商培训 。
房地产工程管理六大体系与承建单位、监 理机构工作的关系（2）
• 因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监 理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不同，采取的方 式不同，主要表现在以下几个方面： • ◆工程进度控制方面：房地产企业的计划安排是施工单位、监 理单位计划安排的依据，房地产企业的计划管理从业主宏观控 制的角度，对整个项目的实施进行全面布置，而施工单位仅仅 局限于工程本身，相对更微观一些。 • ◆工程技术管理方面：施工单位和监理单位关注的是施工方案、 施工构造以及施工工法，而房地产工程技术管理的任务则是将 营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的 技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产 品，符合营销意图。 • ◆工程成本控制方面：施工单位和监理单位关注的是对工程合 同成本的控制，房地产企业关注是项目的投资回报成本。
房地产工程管理方法－工程计划管理体系
• 工程计划管理是我们房地产工程管理最重要的部分 。 • 工程计划管理体系主要是通过一系列的预控计划，使得参与工程管理的主要 管理人员先在自己的脑子里把楼盖起来，做到心中有数，同时把各部门的工 作有机地衔接起来，保证公司的工作步调协调 。 • 工程计划管理体系的主要内容： ◆工程范围划分及相互搭接关系分析；（重点） ◆工程实施过程中组织架构及人员的安排； ◆工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制 计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计 划；（重点） ◆工程质量规划； ◆工程投资（成本）规划； ◆信息沟通与传递规划； ◆工程风险的应对措施； ◆产品交接及运行规划。
房地产工程管理方法－现场管理标准化
• 有了严谨的计划管理体系，有了工程技术底盘，有了工程成 本动态控制的套路，有了完善的工程质量监控系统，有了工 程风险的防范措施，现场管理就会变得很轻松，现场管理就 可以做“麦当劳”，做现场管理标准化，这样就可以降低我 们对现场管理人员的要求，避免房地产工程管理对项目部的 依赖。现场管理标准化通过6个流程来实现 。 • 现场管理标准化的主要内容： ◆计划管理流程；（重点） ◆现场工程技术管理流程； ◆工程质量控制流程； ◆合同管理与现场签证管理流程； ◆甲供材料管理流程； ◆文件管理流程。
房地产工程管理六大体系与承建单位、监 理机构工作的关系（3）
• 因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监 理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不同，采取的方 式不同，主要表现在以下几个方面： • ◆工程质量控制方面：施工单位和监理单位关心的是按图施工、 符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是 客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工程质量做好， 房地产企业关心是施工单位和监理单位是否健全了保证工程质 量的管理体系。 • ◆工程现场管理方面：施工单位考虑如何组织施工，房地产企 业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系。
房地产工程管理方法－工程质量与安全管 理体系
• 质量是企业的生命。虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重 营销，编制各种各样的营销概念，但是我相信房地产的竞争最终是产品 的竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质量的重要 的、核心的组成部分。在房地产市场上，对于工程质量，很大一部分公 司平时不是很关心的，认为那是施工单位的事情，但是一旦出了问题， 面对业主的维权，面对舆论的压力，下至普通工程师，上至公司老板， 都很紧张，所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质量保证体系是非常 有必要的 。 • 工程质量管理体系的主要内容： ◆工程质量标准的定位分析；（重点） ◆重要分项分部工程施工质量标准的制定或确认； ◆承建单位和监理机构工程质量与安全体系的检查与监督；（重点） ◆工程实体质量与现场安全系统性偏差的控制； ◆重大工程质量与安全处理的应急措施。
房地产工程管理－建筑产品人性化功能开发
• 建筑产品与其它工业产品，比如冰箱、彩电，都是为消费者生产的消费 品，都是一种产品，从这个意义上讲，建筑产品与其它工业产品来说， 没有什么区别。 • 建筑产品人性化的考虑或者精致程度，就远远不如工业产品 。 • 著名的房地产公司，万科、中海等品牌公司，已经开始致力于建筑产品 人性化功能研究，2003年是万科的建筑无限生活空间年，就是深化建筑 产品的细部推敲。 • 建筑设计市场目前的实际现状，要求房地产企业自己要研究建筑产品的 人性化功能。 • 举例说明建筑产品人性化功能开发。建筑篇。园林篇。
近期我国房地产工程管理的发展方向
房地产工程管理－员工与供应商培训
• 员工培训。一个团队能否形成，单兵优势能否转化成集团军的优 势，关键是理念是否统一，也包括技术、成本、质量、进度方面 的理念，所以通过培训统一理念是有必要的。这也是前面我在房 地产工程管理“三要素”中强调的第二个要素。 • 供应商培训。工程项目，一块砖一片瓦，都是施工单位拿上去的， 地产公司的思路统一了，施工单位不能理解无法执行，工程管理 的良好愿望也无法实现。
提纲
• 房地产工程管理“三要素” • 探讨房地产企业工程管理模式 －暨从我国建筑总 承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向 • 房地产工程管理方法－即六大体系六个流程四个 延伸 • 各管理体系的操作理念 • 如何理顺房地产工程管理流程 • 案例分析
房地产工程管理“三要源自文库”
• 公司的工程管理资源环境 • 房地产企业内部工程管理思路是否统一 • 房地产工程管理方法
房地产工程管理六大体系与承建单位、监 理机构工作的关系（1）
• 根据《建设工程项目管理规范》（GB/T50326－2001）的要求， 施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进 度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管 理、信息管理、生产要素管理、组织协调。 • 监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进 度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协 调。 • 房地产工程管理六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体 系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险 管理体系、现场管理标准化。
房地产工程管理方法－工程技术管理体系
• 工程技术管理体系是房地产工程管理的基础和底盘。没有技术底盘，工 程成本控制不住或者说控制得不科学（举门窗配件的例子）；没有技术 底盘，工程质量控制将是随机，设计图纸好一点、施工单位强一点、地 盘经理敬业一点，质量就好一点，而不能保证公司所开发楼盘质量的稳 定性 。 • 工程技术管理体系的主要内容： ◆工程技术管理平台的搭接与跟踪完善；（重点） ◆工程选材用料标准的制订 ；（重点） ◆各项分部工程技术标准的制定 ； ◆招标技术标的评审与确定； ◆重要分项分部工程施工技术标准的制订或确定； ◆工程技术交底与培训； ◆现场技术管理工作的指导与监督。