2006年北京房价走势

2006年北京房价走势
北京市委研究室胡睿宪/文
近年来，北京住房价格一直呈增长态势(见表1)。

特别是自2004年下半年起呈加速态势，2005年上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。

2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。

商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。

在国家逐步加强宏观调控，抑制房地产市场过热的大背景下，北京住房价格出现大幅增长，引起了社会各界的密切关注。

1999～2005年北京市商品住宅价格变化表
年份现房价格/年增长率（%）期房价格/年增长率（%）销售价格指数1999年 4786 0.4 98.3
2000年 4557 -4.8 98.8
2001年 4716 3.5 100.1 2002年 4467 -5.3 100.2 2003年4456 -0.2 100.6 2004年4747 6.5 104.3 2005年5853 23.3 107.1 一、当前住房价格上涨的原因
经过初步分析，我们认为：本轮住宅价格上涨的根本原因是商品住宅市场供不应求，市场多年平稳发展为房价上涨积蓄了力量，二手房发育不足削弱了宏观调控力度，在维系市场价格稳定的力量失衡后，住房价格上涨成为必然趋势，而国内外宏观经济发展环境进一步推动了北京市的房价上涨。

从这五个方面的原因中可以看出，北京住房价格上涨是市场供需双方力量对比的结果，市场发展不是一种非理性行为，当前市场价格的上升并不表明北京房地产市场就存在泡沫。

1、住房市场多年平稳发展为此轮价格上涨积蓄了力量
自1999年以来，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价格平稳增长，取得了巨大的成绩(见表2)。

1999年9月1日出台《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，标志着北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台。

从1999年到2003年，商品化率从当时的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30个百分点。

而与此同时，北京地区生产总值保持了两位数以上的增长，城镇居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了两位数的增长。

住房市场化改革深化，而经济实力的增强和人民财富的增多，对商品住宅产生了巨大的需求，推动房价上涨。

但是，1999年住宅销售价格指数仅为98.3，虽然此后持
续回升，到2003年也只有100.6，住宅销售价格保持了相对稳定。

多年平稳的市场发展为本轮价格上涨积蓄了巨大的能量。

2、商品住宅供不应求是此轮房价上涨的根本原因
任何一种商品的价格走势取决于基本供求关系的变化，北京住宅价格变动也不例外(见表3)。

1999年，商品住宅竣工面积比销售面积多423.6万平方米，销售—竣工比(销售面积占竣工面积比重)仅为53.4%，市场供给量比较充足。

此后，这一比值迅速提高，到2004年达到了97.5%，竣工面积竟然只比销售面积多出58.2万平方米，仅占当年竣工面积的2.2%。

再考虑到住房销售周期一年左右，比较销售面积与前一年的竣工面积，1999年到2004年的竣工量比2000年到2005年销售量少了586.7万平方米。

因此，基本上是市场有多大供给量，就有多大销售量。

如此紧张的供求关系，必然会导致住宅这种兼具消费、投资、投机的商品价格上涨，这是本轮商品住宅价格上涨的根本原因。

3、维系住宅价格稳定的力量失衡推动了此轮房价上涨
从1999年到2003年，北京住房价格指数没有大幅上涨，主要原因有两点。

一是由于新建楼盘不断向外扩散，主要供给区域从三环到四环，再向五环扩展，郊区、远郊区供给量大幅增长供给区域离市中心越远，房价逐渐降低，保持了总体售价没有大幅提升(见表4)。

2001年，远郊区新建住宅面积比重达到33.5%，2002年近郊区新建住宅竣工面积达到79.3%，这是保障总体住宅价格稳定的中坚力量。

二是政府下大力气建设了一批经济适用房，从而拉低了整体房价(见表5)。

到2003年，经济适用房竣工面积为322.8万平方米，占全市新建住宅竣工面积的13.9%。

一旦这两个方面的情况发生变化，维系稳定住宅价格的力量对比失去平衡，房价就会出现波动。

2004年，新建住宅竣工量，城区比重比最低的2001年增加了近6个百分点，近郊区比重比最高的2002年降低了近5个百分点，远郊区比重比最高的2001年下降了20个百分点。

经济适用房建设占全市住宅竣工面积比重，2004比2003年下降了2.3个百分点，2005年又比2004年下降了0.8个百分点。

总之，城区新建住宅比重的增加，经济适用房建设量的减少，维系市场价格稳定的力量失衡，促进住宅价格上扬。

4、二手房市场发育不足阻滞本轮宏观调控政策的传导
这次宏观调控的重点是遏制投机者，打击炒作投机行为，整顿房地产市场，维护普通居民的基本住房权益。

投机炒作行为与二手房市场密切相关，禁止期房转售、两年内转手个人住房全额征收营业税、禁止转按揭等措施对二手房市场影响相当大，由此传导到一手房市场，从而实现对房地产市场的宏观调控。

上海一、二手房市场同时严重萎缩就证明了这一点。

上海二手房交易量与一手房交易量大致相当，而北京不到三分之一，北京二手房市场发育远远落后于上海。

北京二手房市场发展滞后，导致房地产调控政策传导机制不健全，削弱了房地产新政的政策效应。

也就是说，由于房地产市场发育不成熟，抵消了部分房地产调控政策打压房价的压力，北京的房市受国家宏观调控政策的影响就明显小于上海。

5、外部宏观经济环境助推当前房价上涨
从国内环境来看，全国经济持续增长为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。

由于当前房地产市场正处在住房市场化改革之后的快速发展阶段，房地产业成为利润率相当高的一个行业，据估计行业利润率高达30～50%，从而吸引了众多企业投资房地产业。

房地产开发融资链条从土地使用权银行抵押到要求建筑企业垫资建造，再到商品房预售，为企业进入房地产业提供了有利的金融环境。

而与此同时，国内银行实际存款利率较低，再综合利息税和物价指数，基本上接近于零利率；股票市场长期低迷，投资渠道不畅；住房价格上涨幅度远高于住房按揭贷款利率，住房投资首付只需20～30%，可以进行以小搏大的投资。

这些条件又促使社会资金大举流向房地产业。

北京作为全国发展得较快的东部发达地区之一，作为最有潜力率先建设国际化大都市的城市之一，房地产业的成长性最好，成为房地产业投资的首选之地。

从国际上看，全球房地产业都处在一个高速发展的阶段。

2005年，美国《新闻周刊》、英国《经济学人》、仲量联行、中信证券等国内外机构发布的研究报告都表明，最近几年，美国、法国、西班牙、英国、爱尔兰、南非、香港、瑞典和澳大利亚等国房地产都在大幅上涨，房价的上涨已经不再是某个地方或某个国家的现象，已经成为一个全球性的走势。

中国已是全球经济增长的主要动力源之一，北京作为首都，处在对外开发开放的前沿，房地产市场走势必然与国际市场产生联动关系，随国际房价上涨而上涨。

特别是人民币汇率相对稳定，而人民币预期升值，进一步强化了这种联动关系，促进了外资房地产投资的扩大。

二、未来两年住房价格走势的初步判断
未来住宅价格走势既取决于市场供求力量的变化，又取决于宏观调控政策的组合状况及政策强度。

北京房地产市场正处在一个高速发展时期，从当前的市场发展状况和政策取向来看，未来住宅价格还将呈上升态势。

考虑到当前价格已处在一个比较高的位置，2005年上半年房价上涨幅度相当大，再综合以下几个方面的原因，我们的判断是：2006年住宅价格的走势是，前半年的价格继续上涨，但增幅要低于2005年上半年，全年的增长速度将略低于2005年。

这种增长态势很有可能要延续到2007年甚至更长。

(一)当前巨大需求缺口是推动住宅价格上升的基本动力
城市住宅需求动力主要来自于收入水平提高、城市化加速、城市更新折旧、外部需求和拆迁引发的刚性需求等五个方面。

1、收入增加产生650万平方米的需求量。

随着收入水平的提高，北京市居民居住环境不断改善。

城镇人均住宅使用面积由1999年的15.9平方米上升到2005年的19.5平方米。

从表6中可以看到，自1999年以来，人均住宅使用面积增加的绝对值由0.9平方米减少到了0.4平方米。

假定2006年人均住宅使用面积仍只增加0.4平方米，达到19.9平方米，根据2005年全市城镇人口来推算，北京市2006年需新增约650万平方米住宅建筑量。

2、城市化推进产生660万平方米的需求。

北京城市化一方面增加了非农户籍人口，另一方面吸引了大批外来人口(见表7)。

从非农户籍人口的增加来看，2005年已达880.2万，比上一年增加了25万人。

假定新增非农户籍人口在2006年仍净增25万，住房条件也达到人均19.9的平均水平，则需要新增660万平方米住宅建筑量。

大批外来人口涌入，除小部分直接购买商品房外(后面要估算到)，还产生了大量租赁需求，间接转化为购买需求，这里不作估算。

3、住宅更新折旧产生950万平方米的需求。

初步估计，2005年末实有住宅建筑面积约2.9亿平方米，其中有1.3亿平方米是1995年之前建的。

参照自然折旧估计，1995年以前建成的住宅假定折旧年限为20年，1995年后建成的住宅折旧年限为50年，则每年需新增住宅建设量约为950万平方米。

4、外部需求产生900万平方米的需求。

从统计调查来看，大约有30～40%的商品房被外地人购走。

现在，北京社会经济发展越来越好，奥运效应也开始显现，未来几年继续保持商品房原有外销规模是可能的。

2005年全年商品房销售面积为2566万平方米，按照35%折算，产生了约900万平方米的住宅建设量。

5、拆迁过程中产生400万平方米的刚性需求。

近年在奥运建设的推动下，城市建设速度加快，为了配套大工程、大项目的建设和拆危解困，年均拆迁约7万户居民。

2004年，全市家庭平均人口规模为2.76人，再假定拆迁居民居住水平至少达到人均19.9平方米的水平，则每年产生510万平方米的住宅建设量。

再扣除与住宅更新折旧的重复计算量，至少需新增400万平方米的建设量。

总体估计，当前供需缺口约为1000万平方米。

以上五大需求产生的住宅建设量合计为3560万平方米，基本上都是有效需求。

从国际经验来看，进入高收入行列的国家和地区，住宅面积年均增长幅度基本稳定。

当前，北京人均GDP 突破5000美元后到进入高收入行列的发展阶段，是住房市场增量扩张的关键时期。

由于全面实现小康水平的住房标准是城镇人均住宅使用面积27平方米，北京城镇人均住宅使用面积在2005年还只有19.5平方米，每年增加1平方米也是可能的。

因此，3560万平方米的住宅需求量的估算是偏于保守的估计。

而与此相对应的是，2005年商品住宅现房销售面积为2566万平方米，相当于当前的有效供给量。

有效需求与有效供给之间相差1000万平方米，2006年有效供给要满足最低有效需求，商品住宅销售面积增长率要达到40%，当前根本无法达到，巨大的需求缺口将推动住宅价格上涨。

(二)宏观调控政策扩大了供需缺口，进一步推动价格上升
当前，房地产市场宏观调控的核心目标是稳定房价，所采取的措施概括起来是“两大闸门，双向挤压”。

所谓“两大闸门”，是指严格规范土地市场的土地政策和紧缩银根的信贷政策；所谓“双向挤压”，是指调控政策既打压供给，又
抑制需求。

既要抑制房地产投资过热，减少供给量，又要抑制房价过快上涨，从理论上来说，唯一的途径是需求量锐减。

当前，市场需求受宏观调控影响小而难以减少，而市场供给受宏观影响将下降，供需缺口将进一步拉大，住宅价格进一步上升。

这里，我们还可以得出一个关键性的结论，由于北京房地产市场的特殊结构，宏观调控的政策效果没有体现在房地产市场的销售环节，而体现在开发建设的潜在供给环节。

1、市场需求受宏观调控政策影响小，市场需求呈现刚性特征。

虽然市场上有部分持币待购者，但现房销售市场是有多少供给就有多少销售(参见表3)，2004年和2005年现房销售面积占当年竣工面积的比重分别为97.5%和90.3%；期房销售市场也是有多少供给就有多少销售。

2004年和2005年预售率(预售成交量占批准预售量的比重)分别达到了92.3%和97.6%。

北京房地产市场呈现刚性的主要原因有三个。

一是北京的有效需求至少有3560万平方米，远高于竣工量，旺盛的需求力量抵消了调控打压需求的力量。

从长期来看，不论是挤压供给还是挤压需求，都会提高房地产市场的成本，都会提高单位面积的房价。

旺盛的需求，不仅会迅速把因挤压需求所形成的成本消化掉，也会把供给形成的成本吸收掉，宏观调控导致价格上升的机制形成。

二是北京房地产市场泡沫少，针对投机性的需求打压政策很难抑制需求力量。

据调查，2004年投资性需求的比例只有17%，折算成销售面积约为420万平方米。

考虑到2005年进入地产调控的高峰期，投资性需求量不可能有明显的增加，相对于现在3560万平方米的有效需求，市场上基本上都是真实需求。

三是北京二手房市场发育滞后，屏蔽了大部分需求挤压力量，减弱了宏观调控的需求挤压效果。

有人根据空置面积增幅和空置率上涨，判断北京房地产市场存在严重的问题，甚至认为已严重供过于求。

其实问题没有那么严重。

从表8来看，2005年空置一年以上的商品住宅面积为252.6万平方米，虽然比2004年增长11.4%，但低于当年竣工面积增长率近10个百点。

比较更远的历史数据，商品住宅空置一年的面积不但低于历史最高值2003年58.1万平方米，也比2000年少了16.5万平方米，空置一年以上的商品住宅面积占当年的竣工面积从2000年的26.5%下降到2005年的8.9%。

2、未来供给减少的迹象比较明显。

这里的供给是指未来两年的供给，即潜在供给。

如果分析现房供给，由于住宅开发建设周期为3年左右，虽然早在2003年就开始了调控，但到2005年现房供给量仍呈上升趋势，增速仍然高达21.2%，但不能说明未来供给量的变化。

潜在供给量要依据前几年的一些先行开发指标来推算。

未来两年的商品住宅供给量下降，主要表现在以下四个方面。

一是商品住宅新开工增速和增量都在下降(见表9)。

自2001年以来，商品住宅新开工面积
增速是创记录的69.2%，到2005年下降为-10.1%，下降速度相当快。

商品住宅新开工面积也由2003年的2455.7万平方米下降到了2005年的1983.2万平方米。

商品住宅的建设周期一般是2～3年，由于新开工面积持续下降，将会导致未来两年的商品住宅竣工量下降。

当前竣工面积的增加是2003年以前的快速增长所支撑的，未来两年很有可能要改变自2003年以来竣工增速的增长态势。

二是自2004年以来，商品住宅的新开工量已小于当年的竣工量(见表10)。

2005年新开工面积已低于竣工面积达858.2万平方米。

因此，未来两年的商品住宅竣工面积不但增速会下降，竣工面积的总量也会下降。

三是施工面积的数据也表明商品住宅供给将减少。

从表10中可以看到，多年来，商品住宅施工量是竣工面积的3倍左右，到2005年，这个比值已下降到了2.5，未来商品住宅供给量必然会减少。

四是从当前的期房预售看，批准预售面积已由2004年的2863万平方米减少为2005年的2205万平方米，降幅达到了23%。

3、导致未来两年供给减少的根源是受宏观调控的影响。

近年来，北京房价不断攀升，需求旺盛，房地产企业手中并不缺少可供开发的土地，社会游资多，而新开工面积不断减少，导致未来两年商品住宅供给紧张的主要原因是受宏观调控政策的影响。

以2003年6月出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)为标志，国家开始加强对房地产市场的宏观调控。

2004年3月出台的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)，设置了“8·31”大限。

2005年4月底出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，掀起了调控的最强风暴。

这些措施，导致一些有投资实力而无土地储备的开发企业难以通过招拍挂拿到住宅建设用地；一些有土地储备而资金实力不雄厚的企业难以进行住房开发；一些可供开发的土地由于历史原因和新土地政策的出台变得难以开发；为了满足消费者对市政配套、公共服务配套、小区环境建设的高要求使北京房地产开发进入“大盘时代”，一些开发商难以承受此轮房地产宏观调控政策所新增的开发建设风险，放弃了开发建设。

三、进一步加强住房市场调控与引导的举措
当前社会上有两派意见，以学者易宪容为代表，认为一些重点城市的房价下降30～50%才合理，从前面的分析可知，这一结论不符合北京的实际；以地产商任志强为代表，完全不认同当前的宏观调控，这种意见也不符合北京的实际。

虽然前面的分析表明，北京房地产市场总体上是理性发展，基本面是健康的，但也存在一些问题，需要加强调控和引导，应对不确定因素，进一步促进房地产市场的健康发展，避免住房价格大起大落。

(一)当前住宅市场存在的主要问题
1、核心问题是供给总量不足。

虽然房地产市场结构性问题相当严重，但供给总量不足的问题更突出。

由于供给总量不足，产生了诸多问题。

这不仅极大地推动了住宅价格的上涨，也影响了居民住房条件的改善，影响了房地产投资和消费，不利于首都经济又快又好地发展。

因此，下一步加强房地产市场调控与引导政策的出发点，首要的是解决供给总量不足的问题，而不是解决结构性问题。

如果只考虑以结构性对策来缓解供给总量问题，即以当前的购买力结构为基准提供相应的商品住宅供给结构，放低消费市场的进入门槛，进一步放大社会购买力，难以消除房价上涨的因素，会进一步加剧资源约束与购买力的矛盾。

2、严重的结构性矛盾没有缓解。

住宅供求结构矛盾最突出的表现是，中低收入和低收入群体改善住房条件极其困难。

他们虽然是住宅的真实需求者，却不是有效需求者。

当前的调控政策通过经济杠杆利用市场机制实现房地产业降温，导致低端市场比重降低，中端市场比重明显上升，高端市场比重大幅增加，结构性矛盾更为突出。

从表11可以看出，2005年与2004年相比，预售单价每平方米低于5000元的比重下降了18.3个百分点，每平方米5000至7000元的比重增加了6.6个百分点，每平方米高于7000元的比重上升了11.7个百分点。

如果从户型来看，也呈现出相同的特征，市场上大户型比重大，小户型比重小。

这种市场销售价格结构和户型销售结构，制约了低收入群体改善住房条件，还推动了住房价格上升。

3、市场上住宅闲置土地过多。

普遍认为，北京房地产市场上有相当多的住宅闲置用地。

市发改委、市统计局的估计数据是，房地产开发企业通过各种渠道掌握住宅用地9400公顷左右，能够满足10年开发用量。

如果假定通过正常渠道进入市场的住宅开发用地量全部纳入了统计范围，数据表明，从1999年到2004年，房地产企业购置土地面积7531.4万平方米，完成开发土地面积4457.4万平方米，市场上闲置土地可供开发4年。

企业储备了大量的住宅建设用地，而政府储备的土地以红线储备为主，实物储备不但少而且难以做到净地入市，增加了企业对抗宏观调控政策的法码，增强了政府调控的难度。

如2005年全市住宅供地为880公顷，完成量不到计划量的50%。

4、二手房市场发育滞后。

经过2004年爆发式的增长和2005年的快速增长，北京二手房市场有了很大的发展。

到2005年底，二手房交易量成交面积达到712.5万平方米，占全市商品现房销售量的三分之一。

相对国外成熟房地产市场二手房交易量八倍于一手房市场交易量，北京二手房市场发展潜力还很大。

由于二手房市场发展滞后，不仅影响了房地产市场进一步发展，影响了城市职住平衡目标的实现，影响了城市的有机更新，而且导致市场体系不完善，宏观调控机制不健全。

5、经济适用房政策效果较差。

这是当前社会反映比较严重的问题之一。

经济适用房是一种社会保障性住房，采取了市场化运作的模式，从供给到销售，全部由承建房地产企业具体操作，政府难以进行有效监督，中低收入者没有享受到全部的权益。

其次，近几年经济适用房建设量在当年全部商品住宅竣工量中比重不断下降，导致房价整体上升。

另外，北京市居民收入差距有不断扩大的趋势，处在平均线以下的收入群体不断增加，而具有保障性质的经济适用房建设量的下降，进一步增加了住房市场的结构性矛盾。

6、调控措施缺乏前瞻性。

房地产由于生产销售的周期性长，调控过程中一般不能采取“急刹车”形式，否则负面影响极大。

但是从这几年的调控经历来看，基本上在中央有了决策后，我们才制定落实措施，而不是在地方政府权限范围内预先启动一些调控措施。

2003年房地产开发建设先行指标下降，没有引起足够重视，2004年底2005年初房价快速上涨，并没有在“新国八条”出台前采取一些重要步骤。

国家赋予的税收优惠政策权限基本上是一次全部用足，而不是缓慢地释放，这也是导致当前房价上涨的一个原因。

过分关注全市房地产投资在全社会固定资产投资比重的变动情况，忽视了对市场基本供需矛盾的判断，导致决策患得患失。

实际上，只要房地产市场健康，房地产占全社会固定资产投资比重高低都可以。

从国际上看，英国房地产投资比重就曾有55%的记录，德国甚至达到过65.8%。

(二)当前亟待强化的调控与引导举措
虽然我们只抽象的提“两大闸门”，但实质房地产调控涉及到了城市规划、商品房政策、住房保障制度、房地产行政管理和税收、信贷政策等多个方面。

如果全部得到实施，则是对房地产市场运行机制进行重大调整。

政策涉及面如此之多，既要达到短期目标，取得控制房价的速效作用，又要求不要留下后遗症，面对这些任务和目标，执行起来困难相当大。

但正因为难度大，又必须推进，反而成为我们完善房地产调控体系的机遇。

即使地方政府不能制定信贷政策，也要加强与金融部门的联系，共同搞好宏观调控。

当前，进一步加强北京房地产市场调控和引导的主要举措有以下几个方面。

一是进一步整顿土地市场。

进一步整顿土地市场对于北京房地产发展的意义，不只是进一步完善土地储备制度，对商品住宅新增建设用地进行招拍挂那样简单，还要加大对市场上闲置存量建设用地的处置力度，对逾期未开发用地要坚决予以收回。

处置闲置用地的作用不仅仅是减弱开发企业对政府宏观调控的博弈力量，还有满足迅速扩大市场供给的迫切要求。

从表12中可以看出，2004年和2005年完成开发的土地面积的速度分别下降了41.7%和50.5%。

开发企业拥有大量的储备用地，开发量在2005年仅有314.2平方米。

没有土地开发就没。