凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态定位研究报告-45页

凯德商用wk.baidu.com国项目发展历程
凯德商用项目简介
凯德商用发展简介
第二部分：凯德商用运营模式分析
凯德商用运营具体策略
招商策略
先确定主力店，再全面招商。在北方，凯德商用中国首先确立了与华联集 团的合作计划；在南方，凯德商用中国选择了深国投作为投资方。
经营策略
在投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致 力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。
凯德商用运营模式分析
凯德商用经营模式：地产开发+资本运作 (基金模式）
凯德经营模式
凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德 商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国 信托（简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德 在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业， 嘉茂零售中国（CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构 建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资 和退出流程。 凯德商用从集团内部孵化、到私募基金的开发培育， 再到REITs的价值变现和稳定收益，构造了一个以地 产基金为核心的投资物业成长通道，这种地产开发+ 投资和资 产管理团 队 项目 管理 团队 现金投资 资产置入 稳定分红
私募投 资人
参与收 购零售 物业
私募基 金
参 股 收 益
资产升值收益
公众投 REIT 资人 s 资金支持 增发融资
注 入 成 熟 物 业 实 现 公 众 投 资 投资和资 产管理团 队
资 金 链 条
资本运作的模式是凯德地产经营模式的核心。
项目运作流程
收购商 用物业
开发运 营
转化为公 众投资
项 目 运 作 流 程
“凯德模式”的精髓是： 它们在各个城市投资开发新项目， 自有租 或收购现有项目，打包装入一个境 外成立的私募基金或信托基金中， 通常凯德商用会持有该基金一半左 右的股权，以示风险共担，另一半
金
开发 类项 目
参 股 私募基 金（开 发）
银行贷 款
投资回 报 控 股 收 益
股权由海外机构投资者（如发达国
融资策略
2012年通过设立资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ私募 资金，同时发售4亿新元债券融资。2013年有自有资金支付,暂无融资计划。
发展策略
一是继续发展定制式的地标性购物中心——来福士城市综合体，二是推出 凯德商用的第三代购物中心进行规模化复制；后者在三四线城市的模式化 扩张是重点。
嘉德商用的子公司，负责
雅诗阁集团的子公司，
中国市场的商用地产投资、 负责中国市场的服务公 开发和运营 寓地产投资和服务公寓 管理
凯德商用项目简介
凯德商用的购物中心项
Orchard及狮城目 68、新加坡来福士城及克拉码头。在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购 位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Olinas Mall 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。
凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目 管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入凯德中国零售房地产信 托基金（CRCT），将其转化为公众投资。 因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚 实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。
凯德商用运营模式分析 购买股权→出租经营→国内资产打包→新加坡REITs(房地产信托基金)上市
总面积约95.1百万平方英尺 (884万平方米) 。
凯德集团简介
凯德集团—亚洲领先国际房地产企业
凯德集团
凯德中国
凯德置地
凯德商用
雅诗阁中 国
嘉德资产 管理在华 业务
负责凯德置地、凯德商用 和雅诗阁中国三大业务所 涉及的在华房地产金融业 务
嘉德置地的子公司负责中 国市场的住宅房产开发综 合性房地产开发和运营
地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。 集团的房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合房产。 凯德集团于1994年进入中国，是中国领先的房地产外企。目前在40余座城市运营
超过130个项目，开发规模逾2,200万平方米。集团在中国的三大业务单位，包括凯德中
国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、 综合房产及房地产金融，总管理资产超过2,000亿元人民币。 凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）是以物业资产总值及地理覆盖范围计 算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。 凯德商用一体化的购物中心经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管 理及基金管理等范畴。凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本 及印度五国52个城市的102个商业地产项目，物业总值约323亿新元（2,018亿港元） ，
产业 参 购买 收入 股 收 全 益 额 商用 收 类项 参 益 股 收 益
包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION
物中心、上海凯德龙之梦虹口、上海来福士广场及成都凯德广场•金牛等。 其资产组合也包括
凯德商用项目简介
1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、 中 部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。 2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。 3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯 商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。 4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
家的养老基金、保险基金等）持有， 待基金包中的项目如多功能购物中 心等，经过一段时间的培育经营趋 于成熟，实现资产增值后，再在适 当的时机下出售套现，实现阶段性 盈利，然后继续循环投资，将公司 的资产雪球越滚越大。
私募基 金（商 用）
商用物业 管理和租 赁
成熟 后出 售 物业 增值 收入
参 股 收 益
凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态定位
研究报告
目 录
第一部分：凯德简介 第二部分：凯德商用运营模式分析
第三部分：凯德金牛业态定位及分布
第一部分：凯德简介
凯德集团简介
凯德集团（英语：Capitaland，SGX：C31、OTCBB：CLLDY），是一间新加坡上市公
司，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。集团的房