2019年武汉工业地产市场调查分析报告(30页)27页

武汉工业地产市场调查报告

【可行性报告】

第一部分：工业地产概述

一、工业地产的概念

二、工业地产的发展背景

三、工业地产的分类

四、工业地产的特征

五、工业地产的开发模式

六、工业地产企业盈利模式

七、工业地产与传统的住宅地产、商业地产的区别

八、中国工业地产市场特征

第二部分：调查项目分析

一、调查基本情况

二、调查项目情况

三、调查小结

第三部分：武汉工业地产市场分析

一、武汉工业地产市场概况

二、武汉总部经济发展态势

三、武汉工业发展规划布局

四、武汉目前主要工业区

第四部分：基于武汉工业地产调查的思考

一、工业地产成功开发要素

二、工业地产行业产业链结构影响因素分析

三、武汉工业地产市场面临问题与发展障碍

四、武汉工业地产发展前景（趋势）分析

五、对三里工业园和汤湖总部基地规划建设的建议

武汉工业地产市场调查报告

近年来，随着工业用地出让最低价标准的确定、供地方式的改变以及武汉“工业倍增计划”的强力推进，武汉工业地产进入快速成长期，引来广泛的关注。借此东风，金马凯旋集团在中国家具CBD的基础上，从产业地产发展的高度出发规划建设家具主题工业园——三里工业园和汤湖总部基地。两项目下一步即将进入实施阶段，为了摸清武汉工业地产市场情况，为集团开展工业地产建设运营提供现实依据，金马凯旋集团营销策划部进行了专题调研。

第一部分：工业地产概述

一、工业地产的概念

工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。

工业地产之消费者：主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。

工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。

二、工业地产的发展背景

国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；

国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；

政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。

三、工业地产的分类

工业地产的分类

四、工业地产的特征

工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性等特点。

1、政府主导性强，专业性强

工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。

工业地产和产业地产紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求。

2、投资大，投资回收期长

工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期大于住宅房地产与商业地产。

3、区域性强

由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在不同区域的功能差别很小。

4、项目增值性

发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源。

加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升。

五、工业地产开发模式

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的模式有四种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

●工业园区开发模式

工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。

●主体企业引导模式

主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

●工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁