共有建筑面积的分摊

2020年3月
2
2、有关概念
1） 套内建筑面积：
套内建筑面积是由套（单元） 内房屋的使用面积，套内墙体面积， 阳台建筑面积三部分组成。
2020年3月
3
2) 套内使用面积：
为房屋套内使用空间的面 积，以水平投影面积计算。它包括：
套内的卧室、起居室、过厅、楼梯、
过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏 室壁柜等空间面积的总和；
(a)套（单元）与套（单元）之间的分隔墙；
2020年3月
6
(b) 套（单元）与公共建筑空间的分隔墙； (c) 套（单元）外墙（包括山墙）等共有墙。
4) 套内阳台面积：
均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影 面积计算。其中封闭式阳台按水平投影面积 100%计算，不封闭式阳台按水平投影面积 50%计算。
2020年3月
18
K= ∑△Si/∑Si △Si= K×Si 式中:K : 为面积分摊系数; ∑△Si : 为住宅楼应分摊的共有建筑面积之和; ∑Si: 为参加分摊的单元套内面积的总和; Si : 单元的套内面积; △Si : 为各单元参加分摊所得的分摊面积。
2020年3月
19
分摊系数 = 本幢应分摊共有建筑面积和 本幢各套内建筑面积和 某单元分摊所得
2020年3月
12
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服 务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室 都不计入共有建筑面积。
（广州市） 1)不应分摊的共用建筑面积： a.作为人防工程的地下室、避难室（层）； b.用作公共休憩、绿化等场所的架空层；பைடு நூலகம்c.大楼内的机动车库、非机动车库、车棚； d. 为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积； e.为多栋服务的管理用房； f.违章建的公共面积。
共有建筑面积=
分摊系数 X 某单元套内建筑面积
某单元建筑面积
=单元的套内面积+
某单元分摊所得共有建筑面积
2020年3月
20
2. 综合楼的共有建筑面积的分摊
a)准确划分功能区。 b)对共有建筑面积进行分类,并确认每一共有部位 的归属。 c)商住楼共有建筑面积的分摊方法：
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自 的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和 商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建 筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。 然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进 行分摊。
2020年3月
7
5) 分摊所得的共有建筑面积： 简称分摊面积，是指套（单元）根据其
套内面积大小,按比例分摊所得的共有建筑 面积份额。
6) 共有建筑面积的分摊系数： 共有建筑面积与各相关套内建筑面积之
和的比值。
2020年3月
8
按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，
按下式进行计算:
K= ∑δSi /∑Si δSi=K×Si
2020年3月
13
2)应分摊的共用建筑面积：
a. 电梯间、楼梯间、天面梯屋、室外楼梯、 公 共走廊、公共门厅、大堂、中庭、管道井、 电房、泵房、水箱间、走火通道、值班警卫 室（本栋）和专用设备房（层），为整栋大 楼服务的公共用房和管理用房。 b. 套（单元）与共用建筑之间的分隔墙体面 积的一半。以及外墙（包括山墙）水平投影 面积一半的建筑面积。
房地产面积测算的内容
房屋面积 房地产面积
用地面积
套内建筑面积 单元建筑面积（产权面积） 共有建筑摊分面积 房屋占地面积 宗地面积 共有土地摊分面积
2020年3月
1
一、概念 1、共有建筑面积的定义：
多产权房屋里，多个产权人共同占 有或使用的建筑面积称为共有建筑面 积。
单产权房屋只有一个产权人，没 有共有建筑面积。
2020年3月
16
2. 共有建筑面积的分摊原则
a.产权各方有合法权属分割文件或协议 的，按文件或协议规定执行。
b. 无产权分割文件或协议的，可按相关 房屋的建筑面积比例进行分摊。
2020年3月
17
四、共有建筑面积的分摊方法
1.住宅楼的共有建筑面积的分摊 a）住宅楼以幢为单位,确定应分摊的共 有建筑面积。 b) 按各套内建筑面积的比例,求得各套 (单元)分摊所得的共有建筑面积。
共有共用建筑面积包括共有的房屋建筑 面积和共有的房屋用地面积。
共有建筑面积有两种：（1）应分摊的 共用建筑面积；（2）不应分摊的共用建筑 面积。
2020年3月
10
房屋用地面积的分摊方法：
房屋用地面积的分摊系数 =用地面积/房屋的总建筑面积
某单元分摊所得的用地面积
=房屋用地面积的分摊系数x某单元建筑面
式中：
K :为面积分摊系数； Si :为各单元参加分摊的建筑面积,m2； δSi :为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2； ∑Si:为需要分摊的分摊面积总和,m2； ∑Si:为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。
2020年3月
9
7) 套(单元)建筑面积: 是套内建筑面积与分摊所得的共有建
筑面积之和。 二、共用建筑面积的内容和分类 1．共有共用建筑面积内容
套内楼梯按自然层数的面积总和；
内墙面装饰厚度；
不包括在结构面积内的套内烟囱、 通风道、管道井的面积。
2020年3月
4
2020年3月
5
3) 套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体 或其它承支撑体所占的面积。其中： a. 套内的自有墙体按水平投影面积全部计 算； b. 共有墙均按水平投影面积一半计算,它包 括：
2020年3月
14
3.分类:
1)幢共有建筑面积： 指为整幢楼服务的共有建筑面积。
2)功能区共有建筑面积： 指为某一功能区（如住宅、办公、商业）
或为多个功能区服务的共有建筑面积。 3)本层共有建筑面积：
指为本层服务的共有建筑面积 。
2020年3月
15
三、共有建筑面积的分摊原则
1．共有建筑面积的确认方法 a.由房屋建筑单位在经规划部门核准设计 平面图上对共有部进行标识，并做出相应 的文字说明。 b.房产测绘人员在房屋建筑单位有关人员 配合下，依据图纸在现场逐一核对、测量， 并确认其使用功能（归属）。
积
2020年3月
11
2. 共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括：电梯井、
管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备 间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫 室等，以及为整幢服务的公共用房和管理 用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之 间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平 投影面积一半的建筑面积。