某项目定位与物业发展建议方案

本体及市场环境
区域核心区，生活配套完善， 交通便利；
“依山傍水”自然环境优越；
中等体量，中高容积率，有一 定限制条件；
以往区域市场陌生，未来竞争 压力会增大
核心问题导出
现阶段的关键任务
精准定位并指导政府规划，为 二级开发奠定良好基础
精准的价值评估，给到二级拿 地成本参考
找到发力方向，凸显竞争优势， 保证未来项目安全
保留建筑清真寺
本体条件
…西北望山，步行可达永定河河畔，拥有不可复制的“依山傍水”的城市自然 资源，会对项目未来的竞争力有强有力的支撑
西北方向 可望山景
世联认为：
本项目享有极高的驱车便利度和不可复制的城市自然景 观资源，完全可以弥补自身的瑕疵，给予项目良好的支撑。
市场环境
区域以往土地放量与商品住宅供应量远远低于城市平均水平，市场声音小热度不 高…
2007至今北京各区土地成交量排名
2007至今北京各区新增住宅供应量排名 2009至今北京各区 住宅供销关系排名
2007年至今，门头沟区域土地放量为31.45万㎡，在北京区县排名第14位，排在其后面的是内城四区。总放量与其他区县存 在较大差距；
2007年至今，门头沟新增住宅供应量排在北京各区县的最后一名，仅为19.3万㎡，总供应量为17名延庆40％，为第一名朝阳 区的1％；
西单 商圈
总部基地
王府井 商圈
通达重点区域交 通距离与时间：
天安门： 车行30公里，40分钟 金融街： 车行29公里，34分钟 中关村： CBD 车行27公里，33分钟 商圈 国贸： 车行45公里，48分钟 丽泽： 车行32公里，36分钟 总部基地： 车行32公里，36分钟
项目地块位置
本体条件
…并享有便利的公共交通，可直达苹果园实现与地铁一号线的联通
2009年至今，门头沟区域住宅新增供应量仅为2.41万㎡ ，远远低于平均水平，供销比为0.4，处于供需严重失衡状态；
市场环境
…但随着重点项目的推出，供应量会大幅度增长，市场升温将带来良好的发展机 会，同时竞争压力也会增大，把握市场趋势至关重要…
天台山地块
存量8.6万㎡
华润润西山
（待售）
•物业形态：联排、叠拼、 洋房、高层 •占地面积： 20.15万㎡ •建筑面积： 28.61万㎡ •容积率：1.4 •销售时间：预计2011年末
2011/09/…
16个日历天
项目背景
中建集团与门头沟签订500亿的战略合作协议，实现一级、二级土地的滚动开发与 建设…
中国建筑与北京市门头 沟区签订战略合作协议， 拟为门头沟新城建设注 资500亿元
➢投资项目包括但不限于： •城市总体规划 •生态环境建设 •棚户区改造 •回迁安置房建设 •房地产开发 •……
项目背景
…本地块是中建一局在门头沟进度最快的房地产开发项目，现处于一级开发阶段， 位于门头沟老核心区北部，总体量30.3万…
商业设施及基础服务类场所，如商场、饭 店、超市、酒店等 教育设施及学校，如公立、民办学校和专业专修学 校以及中小学等
景观配套及公共休闲场所，如公园、渡假村等
本体条件
…地块指标中限制条件较多（保留建筑、公交场站、还建物业等）西侧有铁路干扰， 将会对项目商品房部分的规划与品质造成一定影响…
2.2万平米占地停车场
存量28.6万㎡
华润润西山
存量20.7万㎡
住总&骏洋地块
丽景长安
存量22万㎡
长安街西延线
限价商品房地块
存量37.9万㎡
丽景长安
（待售）
•物业形态：高层、小高层 •占地面积： 7.5万㎡ •建筑面积：22万㎡ •容积率：3.0 •销售时间：预计2011年10月
核心问题
明确项目定位及产品打造建议，并对未来项目销售价格做合理的预判，是当前需 要解决的核心问题，可以有效的指导拿地及开发策略
I. 如何把握市场发展趋势确定项目定位？ II. 如何建立价值体系确定项目打造方向？ III. 如何在现有指标下选择最优的产品组合？ IV. 如何判断项目销售价格和经济收益？
截至目前项目小组已完成以下二个阶段的研究工作，从而形成本次提交的终期成果
2011/08/24
2011/09/08
2011/09/20
本案 双裕环岛
目标
…做为门头沟的“首发”项目，本项目有重要的战略意义，肩负着“品牌落地”与 “回笼资金”的使命
开发商目标
I. 快速回款支持后续土 地开发；
II. 打响“第一枪”，建 立区域影响力， 实现 中建一局的北京布局；
III. 确保项目安全，并 注重品质打造，营造 品牌的良好口碑；
本体条件
项目位于双裕环岛向北1.5公里处，周边道路现状良好，路网发达，驱车便捷，可 实现与北京市中心区及重点商圈的快速连接…
西二环上阜石路：23公里，约37分钟
西二环上莲石路：26公里，约35分钟
西 山
万柳商圈
苹果园 商圈
首钢
CRD
五棵松 商圈
中关村 商圈
公主坟 商圈
马连道 商圈 丽泽 商圈
西直门 商圈
金融街 商圈
中建一局在门头沟“首发”商品 住宅项目，现处于一级开发阶段
➢指标：
•总建筑面积：30.3万平米 •住宅建筑面积：23.2万平米 •配套设施建筑面积：7.1万平米 •可销售物业面积：21.1万平米 •还建物业面积：9.2万平米 •容积率：≤2.66 •限高：60米（局部100米）
➢阶段：
•土地详规并没确定，在保证红线边界与指 标不变的前提下，内部排布可做一定调整
公交336、101、112、 116、929、892
公交101、112、116
公交系统： 运通101：望京 →安贞桥→ 大钟寺→苹果园→首钢小西门 运通112：史各庄 →上地→ 马连洼→百望山→青龙桥 运通116： 苹果园→首钢小西门→五里坨→ 石景山南宫→ 三家店 公交336：大峪→五里坨→苹果园→田村→阜成门 公交929：苹果园→双峪环岛西→龙泉务→王平村→千军台坑站 公交892：苹果园→双峪环岛西→二六八医院→王平村→河南ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ站
336路线路图
929路线路图
892路线路图
运通101线路图
运通112线路图
运通116线路图
本体条件
地块周边无强势的配套资源，但能满足日常生活需求，临近政府机关单位，城市形 象良好…
雨润发购物广场
KTV及乒乓球馆
安诚居
门头沟中等职业学校 门头沟区医院
门头沟区检察院
项目地块位置
区域配套
公共设施及政府办公场所，如派出所、医院等