4住房规划

邯郸职业技术学院经济系
14
按想购买的房屋价格估算月负担费用
欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1按揭成数） 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成 数 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部 分的以月为单位的年金值
邯郸职业技术学院经济系
15
1、等额本息还款法
综合理财规划
邯郸职业技术学院经济系
理财规划——住房规划 理财规划——住房规划 ——
制定住房消费方案 张帅男和李美女在邯郸工作三年后打算结婚，可是目前尚 张帅男和李美女在邯郸工作三年后打算结婚， 无自己的住房。两人手头仅有10万积蓄，张帅男打算先买 无自己的住房。两人手头仅有10万积蓄， 10万积蓄 个小点的二手房，等有了钱再换大一点的房子；李美女则 个小点的二手房，等有了钱再换大一点的房子； 觉得要买就一步到位，买个大房子，否则宁可先租房，再 觉得要买就一步到位，买个大房子，否则宁可先租房， 买房。 买房。
邯郸职业技术学院经济系
16
2、等额本金还款法
每月还款额＝ 贷款本金 + （贷款本金 - 累计已还本金）× 月利率 还款期数
适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小或压力较大的人群 20 30 5.508% 李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率5.508%。等额本金还款 下，每月还款额是： 每月偿还本金=300000/240=1250元 第t月偿还利息=[300000-(t-1)*1250]*5.508%/12 第1月偿还利息=[300000-(1-1)*1250]*5.508%/12=1377 最后1月偿还利息=[300000-(240-1)*1250]*5.508%/12=5.73元
邯郸职业技术学院经济系
4
年成本法案例
李小姐最近看上了一套位于邯郸某小区的二手房，面 积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月 1200元，押金1万元。而购买的总价是40万元，李小 姐可以支付20万元的首付款，另外20万拟采用5.51% 的商业贷款利率向某行贷款。李小姐应该租房还是买 房？（假定李小姐的年平均投资回报率是4%）
邯郸职业技术学院经济系
17
按想购买的房屋价格估算月负担
张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是 5000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用时50 万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本 息还款。 50万元房屋总价 需要支付的首付款=50 ×（1-70%）=15万元 需要支付的贷款数额=50 ×70%=35万元 每月摊还的贷款本息费用 P=A(P/A,0.5%,240) A=2507 元 约年还款30000元
请你作为局外人，该他们提些建议。 请你作为局外人，该他们提些建议。
邯郸职业技术学院经济系
1
住房消费方案——规划流程 住房消费方案——规划流程 ——
居住 需求 买房 OR 租房？ 租房？ 房租上涨率 房价上涨率 居住年数 利率水平 负担能力
空间 需求
环境 需求
购否？ 是
否
租 总价
首付款 首付款 贷款
邯郸职业技术学院经济系
18
练习：李先生向银行申请了20年期30万元的贷 款，利率为6.044%，采用等额本息还款，请问 每月需还款多少？ P=A(P/A,6.044/12,20*12) A=2156.9
邯郸职业技术学院经济系
19
换屋规划
对房屋的需求会随着生涯阶段的改变而升级换代。 单身或新婚时，受制于经济实力，以小户型为主； 当小孩出生，尤其是到了受教育阶段，这时除了考虑 户型大小外，还要注重教育条件和周边环境等因素； 人至中年，如果经济实力许可，可以结合居住环境、 休闲娱乐等方面考虑再次换房； 退休时，子女已经独立，这时可考虑医疗保健齐全、 居住环境较好的小户型住宅颐养天年。
邯郸职业技术学院经济系
8
租房的选择—— ——净现值法案例 购房或租房的选择——净现值法案例
王先生最近看上了一套位于邯郸开发小区的房子。该房可租 可售。 如果租，每年按照24000交租金，租期6年。 如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款， 另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年， 本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定 王先生居住6年后能够按照80万出售。 王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是5%）
邯郸职业技术学院经济系
7
1.购房还是租房——净现值法 1.购房还是租房——净现值法 购房还是租房——
NPV CF t = ∑ (1 + i ) t t=0
n
其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为 折现率。 使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在 一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会 上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比 较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在 一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租 房划算些。
家庭 人口
生活 品质
购房规划 地段、面积、户型、 地段、面积、户型、楼层 邯郸职业技术学院经济系
2
1.购房还是租房 1.购房还是租房
适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人、工作地 点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且 辨不清房价走势。
租房 负担较轻、同样方式可获得较佳 优点 的居住品质、灵活方便、可节约 交通费 缺点 不稳定、无保障、房租上涨 所得 购房自备款产生的收入 付出 每月的房租 购房 增值潜力、居住归属、安全 感 负担重，房贷压力大 增值潜力 购房自备款产生的收入、购 房税款 邯郸职业技术学院经济系
邯郸职业技术学院经济系
20
换屋规划考虑因素
客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款 换屋需要支付的首付款 ＝新房净值 - 旧房净值 ＝（新房总价 - 新房贷款）-（旧房总价 - 旧房 贷款） 客户未来有无能力偿还换屋后的贷款
邯郸职业技术学院经济系
21
换屋规划案例
郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房 当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算55 岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6% 郭先生换屋必须支付的首付款＝（100万元 – 100 万元× 0.7）（50万元-20万元）＝0万元 郭先生换屋后每年应偿还贷款＝100万元×0.7÷年金现值系数（n ＝15，r＝6%）＝7.21万元 然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款＝20万元÷年金现值系数（n ＝15，r＝6%）＝2.06万元 可见，换屋后郭先生的房贷压力每年增加了5.15万元。 如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。
邯郸职业技术学院经济系
13
估算负担得起的房价案例 估算负担得起的房价案例
李先生一家拟在石家庄定居，计划5年后购房，贷款至多15年 李先生一家拟在石家庄定居，计划5年后购房，贷款至多15年。 15 李先生家庭目前有金融资产20万元，其中可用于购房的有15 20万元 15万 李先生家庭目前有金融资产20万元，其中可用于购房的有15万。 李先生一家目前每年可结余6万元， 李先生一家目前每年可结余6万元，其中可用于购房的额度约 万元。目前银行房贷利率是6% 6%， 为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约 4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家， 为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家， 李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。 100平方米 李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。 李先生可负担的购房首付款 =15万×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数 万 复利终值系数（ ， ） 万 （n=5，r=4%）=15 × 1.217+4 × 5.416=39.92万元 ， ） 万元 李先生可负担的购房贷款 =4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元 ×年金现值系数（ ， ） 万元 届时可负担房屋总价=39.92万元 + 38.85万元 万元=78.76万元 届时可负担房屋总价 万元 万元 万元 李先生可负担购房单价=78.76万元 ÷ 100 = 7876元 李先生可负担购房单价 万元 元
邯郸职业技术学院经济系
6
如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。在短期 或长期内（70年的产权）那么， 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房的机会成本：40万×4%=16000元 讨论：1.如果房价不再上涨，你会如何选择? 2.如果房价可能还会上涨，你又如何选择？ 3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总 的支出会达到80万左右，这样做合适吗？ （考虑4%的机会成本）
3
Hale Waihona Puke Baidu
1.购房还是租房——年成本法 1.购房还是租房——年成本法 购房还是租房——
购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷 款利率+年维修及税收费用 租房年成本=房屋押金×存款利率 +年租金
未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租 房年成本将随之增加。 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会 成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资 本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对 划算；反之，则租房划算。
邯郸职业技术学院经济系
9
租房与购房的选择： 租房与购房的选择：
（1）王先生租房的净现金流量现值计算： ： P=A(P/A,5%,6)=-24000(P/A,5%,6)=-127907元 （2）购房的净现金流量： ）购房的净现金流量： 6年后售房所得 万的现值 年后售房所得80万的现值 年后售房所得 80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7万 （ ） 万 购房净现金流量=6年后售房现值 购房现值 购房净现金流量 年后售房现值-购房现值 装修现值 年后售房现值 购房现值-装修现值 =59.7-70-10=-20.3 （3）租房净现金流量现值为 ）租房净现金流量现值为12.8万，购房净现金流量 万 20.3万，因此租房比购房划算 万 因此租房比购房划算。
投资报酬率？ 投资报酬率？
购房后的应有储蓄率？ 购房后的应有储蓄率？
邯郸职业技术学院经济系
12
估算负担得起的房价
可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数， 可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数， 离购房的年数 r=投资报酬率 投资报酬率） 每年可供购房的储蓄×年金终值系数（ r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄×年金终值系数（n= 离购房的年数，r=投资报酬率 投资报酬率） 离购房的年数，r=投资报酬率） 可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房 每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房 贷款年限 贷利率） 贷利率） 可购买房屋总价= 可购买房屋总价=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价= 可负担房屋单价=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积
邯郸职业技术学院经济系
5
分析： 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房年成本=20万元×4% + 20万元×5.51% = 19020元 租房年成本14800元 < 购房年成本19020元，因此 租房更划算。
缺点：没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的 走势。
每月还款额＝ 贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率） （1 + 月利率） 还款期数 − 1
还款期数
适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等 李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率5.508%。等额本息还款 下，每月还款额是： A=30*(A/P，5.508%/12，20*12）=2065
用金融计算器计算
邯郸职业技术学院经济系
10
购房的目标
购房的面积需求： 不必盲目求大 无需一次到位 量力而行 购房环境需求： 地段 面积
邯郸职业技术学院经济系
11
确定购房目标后的筹资计划
确定需要居住的面积和区位
目标住房当前的价位
预测房价的增长率
估算购房时所需总价
目标住房所需的首付款 目标住房可获得的贷款
购房前的应有储蓄率？ 购房前的应有储蓄率？