商品房预售资金监管系统简介

《商品房预售资金监管系统》

简介

松毅软件

二〇一四年七月

商品房预售资金监管系统

一、系统背景

为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。商品房预售资金监管系统就是在这样的背景下产生的。银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）的监管合作，对扩大客户交易规模、提高业务处理能力、大力发展潜在客户、促进房地产交易市场的健康发展都会有极大的推动。大量的托管资金沉淀相对稳定，会极大地推动银行负债业务的快速发展。作为房地产开发企业客户，必须在银行开立银行结

算账户，当资金进入资金账户时在银行形成托管资金，资金回到客户银行结算账户时形成公司存款，综合效益尤为明显。

二、系统概述

新建商品房预售资金监管业务，是银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）合作，对房地产开发企业商品预售资金实行监管的一种新模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

三、系统特点

➢动态需求支持

系统采用松耦合的SOA架构能更加真实的反映出与业务模型的结合，可独立于实现服务的硬件平台、操作系统和编程语言进行跨平台部署；并可以按照模块化

方式添加新的功能需求或更新现有应用，以解决日益

增多的业务变更。不同地区对预售资金管理条例的差

异需求只需复用现有业务构件即可快速实现，个别客

户或客户群的特殊要求也可以对原有产品适度剪裁得

以迅速实现，可很好的适应各个机构的个性化需求。

➢安全的监管体系

对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不

明基金情工况，严格控制出账渠道，实时与监管机构

通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明

细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供

对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。➢系统的业务扩展性

提供多种方式从而可以通过不同渠道构建服务，能很

好地把现有系统的IT资源利用起来。灵活的账户监管体系，不仅适应于目前对预售资金的监管，而且进行

扩展后，可满足多种监管支付业务的需求。

➢成熟基础产品应用平台

系统底层由成熟产品应用平台支持，该平台集成绝大

多数地区监管模式，提供多种可选择监管模式，满足

不同地区房管局监管力度要求，能在较短时间内不开

发或快速配置开发完成系统上线，在同行中快速赢得

市场先机。

四、业务功能

➢开户

开发商通过监管部门审批后到监管银行申请开立监管

账户，银行对账户进行只进不出监管，待监管部门激

活后客户存入房款。

➢资金存入

购房人与开发商签订购房合同后，通过多种渠道向监

管账户存入房款，支持现金、卡折、POS、网银、支票

等，其中只有通过柜面存入资金为开发商可支配资金，其它渠道进入资金，需通过柜面确认方可使用。

➢资金划拨

开发商工程建设中使用账户资金，需向监管部门提出用款计划申请，待审批同意后向银行发送用款计划信息或银行到监管部门系统读取，开发商根据审批凭证到柜台申请使用资金。

➢退房交易

因购房人个人原因，经开发商同意后，向监管部门提出退房申请，审批同意后向银行发送退房信息或银行到监管部门系统读取，购房人到银行柜台根据退房申请审批单退款。

➢查询交易

可用于出账明细查询及入账补录查询。

➢撤消监管

工程建设完毕，开发商向监管部门申请撤销监管，审批完毕后向银行发送撤销指令，账户释放只进不出，银行撤销对资金监管。

➢日终对账

日终银行将当日所有交易流水信息发送给监管部门，

供对账使用。月终发送当月所有交易流水供起对账。

并需要发送当日所有监管账户余额文件，供监管部门

核实。

五、逻辑结构

➢资金监管

监管专用账户开立、监管、撤消监管等功能，实现专

用账户和预售房屋关系的登记、账户的监管控制和撤

消；对入败资金的确认及对出账的严格监管控制，以

及客户相关凭证与监管机构信息一致性查询。。

➢系统管理模块

预售资金监管系统提供了统一的管理功能，系统管理

中主要包含进程控制，风险控制，监管机构接口设置，银行机构信息管理，参数设置，银行机构个性交易设

置，报表统计参数设置，专户参数设置等功能。

➢报表统计模块

通过管理台实现交易信息和交易数据的查询和统计功

能。

➢日终处理

日终银行将当日所有交易流水信息、监管账户余额发

送给监管部门，供对账使用。月终发送当月所有交易流水供起对账。。

➢接口处理模块

满足商品预售资金监管系统连接外围系统的接口格式，包括银行交易发起渠道、银行主机业务系统及监管机

构。

➢系统监控

系统能对进程、线程、服务执行情况、异常情况等进

行监控。