北京市房价指数

三、建立 HEDONIC 模型(各期独立建模)
将统计数据中的价格和距离（以 km 为单位）取对数，其他特征不做处理，导入 stata 中，进行回归。得到各期独立模型如下： 2010 年 11 月：拟合 R2=0.7297，拟合线性较好 log(P) = 4.7243 - 0.0068 容积率 + 0.0529 绿化率 - 0.0004 房龄 + 0.0240 物业费 （0.0318） （0.0029） （0.0502） （0.0010） （0.0028） - 0.4120 log 与天安门距离 + 0.0046 log 与最近地铁站距离 （0.0174） （0.0111） - 0.0476 log 与最近学校距离 -0.0081 log 与最近医院距离 （0.0138） （0.0118） + 0.0068 log 与最近公交车站距离 + 0.0110 log 与最近大商场距离 （0.0124） （0.Leabharlann Baidu112） - 0.0429 log 与最近公园距离 （0.0127） 2010 年 12 月：拟合 R2=0.7416，拟合线性较好 log(P) = 4.7237 - 0.0066 容积率 + 0.0593 绿化率 - 0.0002 房龄 + 0.0243 物业费 （0.0315） （0.0029） （0.0498） （0.0010） （0.0028） - 0.4089 log 与天安门距离 + 0.0071 log 与最近地铁站距离 （0.0173） （0.0110） - 0.0497 log 与最近学校距离 -0.0113 log 与最近医院距离 （0.0137） （0.0117） + 0.0091log 与最近公交车站距离 + 0.0111 log 与最近大商场距离
二、数据说明
1、数据来源类型的选取 由于本次作业若以房屋为单位搜集数据，虽可以充分考虑到朝向、面积、楼层、装修情 况等特征因素，但难以获取各个报告期的价格；若以小区为单位搜集数据，可以从搜房网上 获取各报告期价格，但朝向、面积等因素则会被忽略。经过权衡和咨询老师，我们小组统一 以小区为单位搜集数据。 2、搜集范围 小组作业共搜集了东城 （含崇文） 、 西城 （含宣武） 、 海淀区、 昌平区、 朝阳区、 通州区、 丰台区、大兴区共 8 个城区，共搜集 465 个小区二手房信息，基本覆盖了北京市六环以内的 主要住房区域。其中按照毗邻原则，将 8 个城区分为四组，丁佳靓负责东城、西城，杨雯莉 负责海淀、昌平，张莉负责朝阳、通州，张索迪负责丰台、大兴。 3、数据来源 项目信息 搜房网——二手房——小区：http://esf.soufun.com/housing/ 采集信息：项目名称、所在城区、容积率、绿化率、房龄、产权形式（普通商品房为 0， 经济适用房为 1） 、物业费、2010 年 11 月至 2011 年 11 月的历史房价。其中项目名称、所 在城区为项目基本信息，产权形式因经济适用房数量较少因此在回归中删去了，容积率、绿 化率、房龄反应了小区的质量和舒适程度，物业费在一定程度上反应了小区安保、卫生、公
2011 年 7 月：拟合 R2=0.7195，拟合线性较好 log(P) = 4.7762 - 0.0093 容积率 + 0.0591 绿化率 - 0.0003 房龄 + 0.0271 物业费 （0.0354） （0.0032） （0.0559） （0.0011） （0.0032） - 0.4423log 与天安门距离 + 0.0171 log 与最近地铁站距离 （0.0194） （0.0124）
2011 年 2 月：拟合 R2=0.7244，拟合线性较好 log(P) = 4.7358 - 0.0067 容积率 + 0.0610 绿化率 - 0.0001 房龄 + 0.0231 物业费 （0.0319） （0.0029） （0.0504） （0.0010） （0.0028） - 0.4002 log 与天安门距离 + 0.0074 log 与最近地铁站距离 （0.0175） （0.0112） - 0.0457 log 与最近学校距离 -0.0135 log 与最近医院距离 （0.0139） （0.0118） + 0.0080 log 与最近公交车站距离 + 0.0051 log 与最近大商场距离 （0.0124） （0.0113） - 0.0364log 与最近公园距离 （0.0128）
- 0.0541 log 与最近学校距离 -0.0154 log 与最近医院距离 （0.0154） （0.0131） + 0.0058 log 与最近公交车站距离 + 0.0097log 与最近大商场距离 （0.0138） （0.0125） - 0.0356 log 与最近公园距离 （0.0142）
（0.0123） - 0.0433 log 与最近公园距离 （0.0126）
（0.0112）
2011 年 1 月：拟合 R2=0.7275，拟合线性较好 log(P) = 4.7373 - 0.0072 容积率 + 0.0668 绿化率 - 0.0001 房龄 + 0.0235 物业费 （0.0321） （0.0029） （0.0507） （0.0010） （0.0029） - 0.4075 log 与天安门距离 + 0.0105 log 与最近地铁站距离 （0.0176） （0.0112） - 0.0478 log 与最近学校距离 -0.0068 log 与最近医院距离 （0.0139） （0.0119） + 0.00626log 与最近公交车站距离 + 0.0103log 与最近大商场距离 （0.0125） （0.0114） - 0.0419 log 与最近公园距离 （0.0129）
共设施维护等服务情况。

空间信息 搜狗地图：http://map.sogou.com/ 采集信息：天安门直线距离、最近地铁站距离、最近学校（中、小学）距离、最近医院
距离、最近公交车站距离、最近大型商场距离、最近公园距离。 其中距天安门直线距离表征小区的地段， 距地铁站、 公交车站的距离表征小区公共交通 便利程度， 距中小学距离表征学区房对小区价格的影响， 距大型商场的距离表征其高档购物、 娱乐水平（这也是为何采用大型商场而非一般商店等） ，距公园距离在一定程度上反映了小 区周边环境。 （具体统计数据见 excel 表格。 ）
2011 年 4 月：拟合 R2=0.7255，拟合线性较好
log(P) = 4.7752 - 0.0096 容积率 + 0.0554 绿化率 - 0.0004 房龄 + 0.0243 物业费 （0.0338） （0.0031） （0.0533） （0.0011） （0.0030） - 0.4326 log 与天安门距离 + 0.0160 log 与最近地铁站距离 （0.0185） （0.0118） - 0.0547 log 与最近学校距离 -0.0126 log 与最近医院距离 （0.0147） （0.0125） + 0.0055 log 与最近公交车站距离 + 0.0074log 与最近大商场距离 （0.0131） （0.0119） - 0.0349log 与最近公园距离 （0.0135）
2011 年 8 月：拟合 R2=0.7184，拟合线性较好 log(P) = 4.7753- 0.0095 容积率 + 0.0608 绿化率 - 0.0002 房龄 + 0.0271 物业费 （0.0355） （0.0033） （0.0560） （0.0011） （0.0032） - 0.4401log 与天安门距离 + 0.0149 log 与最近地铁站距离 （0.0195） （0.0124） - 0.0552 log 与最近学校距离 -0.0148 log 与最近医院距离 （0.0154） （0.0131） + 0.0081 log 与最近公交车站距离 + 0.0115log 与最近大商场距离 （0.0138） （0.0125） - 0.0367 log 与最近公园距离 （0.0142）
2011 年 5 月：拟合 R2=0.7222，拟合线性较好 log(P) = 4.7695 - 0.0099 容积率 + 0.0668 绿化率 - 0.0003 房龄 + 0.0249 物业费 （0.0341） （0.0031） （0.0539） （0.0011） （0.0030） - 0.4307 log 与天安门距离 + 0.0143 log 与最近地铁站距离 （0.0187） （0.0120） - 0.0549 log 与最近学校距离 -0.0170 log 与最近医院距离 （0.0148） （0.0126） + 0.0080 log 与最近公交车站距离 + 0.0070log 与最近大商场距离 （0.0133） （0.0121） - 0.0361 log 与最近公园距离 （0.0137）
北京市（二手房）房地产价格指数编制 一、前言
随着经济的发展，我国房地产市场愈发红火，其中北京作为我国首都，其房价的持续上 涨备受瞩目。09 年国土资源全国城市地价监测组所发布的房价数据与国家统计局公布的数 据存在着相当大的差异遭到了的社会舆论的一致炮轰。 在本学期的房地产价格理论与估价方 法课程中，我们学习了使用 Hedonic 模型来编制更为科学合理的房价指数。 我们小组通过分工合作， 每人研究两个行政区的房价变化， 综合四组数据后编制北京市 总体的房价指数，并比较北京市总体与各区域房价指数走势，验证房价是否真的逐渐走低。
2011 年 6 月：拟合 R2=0.7185，拟合线性较好 log(P) = 4.7758 - 0.0104 容积率 + 0.0693 绿化率 - 0.0001 房龄 + 0.0264 物业费 （0.0350） （0.0032） （0.0554） （0.0011） （0.0031） - 0.4405log 与天安门距离 + 0.0165 log 与最近地铁站距离 （0.0192） （0.0123） - 0.0530 log 与最近学校距离 -0.0153 log 与最近医院距离 （0.0152） （0.0130） + 0.0075 log 与最近公交车站距离 + 0.0089log 与最近大商场距离 （0.0137） （0.0124） - 0.0344 log 与最近公园距离 （0.0140）
2011 年 9 月：拟合 R2=0.6734，拟合线性较好 log(P) = 4.7605 - 0.0126 容积率 + 0.0494 绿化率 - 0.0007 房龄 + 0.0308 物业费 （0.0403） （0.0037） （0.0636） （0.0013） （0.0036） - 0.4400log 与天安门距离 + 0.0123 log 与最近地铁站距离 （0.0221） （0.0141） - 0.0574 log 与最近学校距离 -0.0224log 与最近医院距离 （0.0154） （0.0149） + 0.0039log 与最近公交车站距离 + 0.0122log 与最近大商场距离 （0.0157） （0.0142） - 0.0435 log 与最近公园距离 （0.0161）
2011 年 3 月：拟合 R2=0.7271，拟合线性较好 log(P) = 4.7448 - 0.0078 容积率 + 0.0714 绿化率 - 0.0002 房龄 + 0.0229 物业费 （0.0320） （0.0029） （0.0506） （0.0010） （0.0029） - 0.4073 log 与天安门距离 + 0.0099 log 与最近地铁站距离 （0.0176） （0.0112） - 0.0507 log 与最近学校距离 -0.0149 log 与最近医院距离 （0.0139） （0.0119） + 0.0057 log 与最近公交车站距离 + 0.0066log 与最近大商场距离 （0.0125） （0.0113） - 0.0362 log 与最近公园距离 （0.0128）