房地产开发知识

社区公摊
社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分
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房地产开发知识
一、基础知识
二、相关专业术语 2. 建筑术语
期房和现房
期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成， 经验收合格后叫现房。
封顶
封顶：指结构体完成
三通一平
三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。
错层
是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几 个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计 算。
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房地产开发知识
一、基础知识 二、相关专业术语 2. 建筑术语
承重墙
承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏
非承重墙
剪力墙
非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。
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房地产开发知识
土地出让方式
拍卖
拍卖方式概念 拍卖流程
按照指定时间、地点，在公开场所出让方用 叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞 买人 ）。
（一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要 求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当 明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表 示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。
容积率
建筑容积率﹙建筑面积密度﹚＝总建筑面积÷总占地面积﹙好的 居 住区高层不应超过5，多层不 超过3﹚（通常不含地下室）
建筑密度（建筑覆盖率 ）
建筑密度﹙覆盖率﹚＝建筑底层面积之和÷总占地面积用地内各类建 筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围
内的空地率和建筑密集程度。
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一、基础知识 二、相关专业术语 2. 建筑术语
绿化率
绿化率=全部绿化植物水平投影面积之和÷总建设 面积
绿地率
绿地率＝总绿化占地面积÷总占地面积(红线内土地总面积)﹙好 的居住区不低于30%）不包括屋顶天台和垂直绿化
套内使用面积系数
使用面积系数=套内使用面积÷(套内面积+按规定应分摊的 公用面积)
居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科
C
公共设施用地
研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地
工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和
M
工业用地
道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）
W
仓储用地
仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
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两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地 区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定
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二、相关专业术语
二、基础知识 2. 建筑术语
低层建筑 多层建筑 高层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住 建筑为一层至三层。
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。 多层住宅为四层至六层。
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房地产开发知识
三、出让方式的适用范围
出让方式
招标、拍卖、挂牌
协议
划拔方式
1
经营性用地以(商业、旅游、商品 住宅等)及有竞争要求的工业用地；
1
经营性用地以外用途的土地， 同一宗地只有一个意向用地 者的
1
国家机关、军事用地
2
同一宗地有两个或者两个以上意 向用地者；
2
原划拨、承租土地使用权人 申请协议出让
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招标
土地出让方式
招标方式概念
指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标 邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的 方式。
招标流程
出让人
投标人
确定标的及标底
投标
出让人、投标人
开标
评标小组
评标
确定中标人
对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招 标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
2
城市基础设施、公益事业用 地
3
划拨土地使用权改变用途或转让， 收回土地使用权，实行招拍挂出 让的；
3
划拨土地使用权转让申请办 理协议出让
3
国家重点扶持的能源、交通 等项目用地
4 出让土地使用权改变用途
隔 墙
剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙 隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重
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一、基础知识 二、相关专业术语 2. 建筑术语
结构墙
结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙， 又称剪力墙、抗震墙等。
框架结构
框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。
村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。
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一、中国大陆现行土地制度
国有土地使用权出让
国家
一、基础知识
土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付)
土地使用权出让(土地 一级市场)由国家垄断。
土地使用者
只拥有土地使用权， 没有所有权。
国有土地使用权出让方式 1. 招标方式 2. 拍卖方式 3. 协议方式 4. 挂牌方式
公用建筑面积
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利 用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。
公用建筑面积 分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之 和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。﹙Ｋ﹤１﹚ 公用建筑面积分摊系数Ｋ=公用建筑面积 套内建筑面积之和
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土地出让方式
挂牌
挂牌方式概念
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告， 接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。
挂牌流程
挂牌起始日
挂牌截止日
出让人
竞买人
宗地信息挂牌公布
报价
出让人 更新挂牌价格
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二、基础知识
二、相关专业术语 2. 建筑术语
复式
是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等 用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅 的空间利用率。
跃式
一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居 室、厨房。餐厅、卫生间等。
消防电梯
消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能
客梯
客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障
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房地产开发知识
一、基础知识
二、相关专业术语 2. 建筑术语
货梯 货梯：用以运送货物电梯
管道井
管道井：用以布置各类管道的空间井道
井筒
井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方
TS
交通道路广场用地
铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用 地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地
市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理 U 市政公用设施用地 维修设施等用地
市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地
出让人 接受新报价
确定竞得人
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报
价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出
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国有土地使用权出让年限 1. 居住用地：70年 2. 工业用地：50年 3. 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 4. 综合或其它用地：50年 5. 商业、旅游、娱乐用地：40年
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二、相关专业术语
一、基础知识
1. 城市用地
类别 代号
类别名称
范围
R
居住用地
居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用 地
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2020/11/19
房地产开发知识
目录
一、 房地产基础知识 二、房地产开发流程
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房地产开发知识
一、中国大陆现行土地制度
一、基础知识
全部土地都为
社会主义公有制
全民所有制（国有土地）
集体所有制（集体土地）
全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体；
七通一平
七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、 通煤气、通交通、通热力、场地平整。
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土地出让方式
一、取得国有土地使用权
国有土地使用权
1. 出让方式 2. 划拔方式 3. 承租方式
（1）招 标
（2）拍 卖
（3）挂 牌
（4）协 议
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土地出让方式
得房率
得房率＝套内使用面积÷商品房 销售面积
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房地产开发知识
二、相关专业术语
一、基础知识 2. 建筑术语
套内建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套内墙体面 积
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房各套（单 元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔 墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一 半计入套内墙体面积。
高度大于24米的建筑。中高层住宅为 七至九层，高层住宅为十层及以上。
小高层建筑 介于多层及高层之间，一般指7-18层
之间的建筑。
点式（塔式）建筑
指建筑平面外廓 基本成矩形,其长边 与短边之比小于2的 建筑。
板式建筑
指建筑平面外廓基本成矩 形,其长边与短边之比大于 或等于2的建筑,并且短边长 度小于或等于16米。
道路红线
道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行 道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化， 以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线 的要求。
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二、基础知识 二、相关专业术语 2. 建筑术语
房屋层数 层高 净高
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采 光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含 2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数 之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以 及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
二、国有土地使用权出让流程
(1)公布出让计划 确定供地方式
(2)编制、确定 出让方案
(3) 地价评估 (4)
(5)
确定出让底价 编制出让文件 发布出让公告
(6)
(7)
(8)签订出让合同
申请及资格审查 招拍挂实施
公布结果
(9)核发《建设用地批准书》 (10)
交付土地
办理土地登记
招标
拍卖
挂牌
协议
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二、基础知识
二、相关专业术语 2. 建筑术语
用地红线 建筑红线
经城市规划行政主管部门依法确 认的建设用地范围边界线。
建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。 建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建 筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美 化环境,取得良好的效果。
层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有 要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼 板面之间的距离。
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
建筑高度
建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯 机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。
建筑间距
G
绿地
和林地
除以上各大类用地之外的用地
E
水域和其它用地
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一、基础知识
二、相关专业术语 2. 建筑术语
建筑用地面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停 车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
总建筑面积
总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
价最高者为竞得人。
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土地出让方式
协议
协议方式概念
指政府作为土地所有者（出让方） 与选定的受让方磋商用地条件及价款， 达成协议并签订土地使用权出让合同， 有偿出让土地使用权的行为。
划拔
划拔方式概念
指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费 用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。