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从2001年至2006年杭州人口汇聚能力、居民购买力、经济发展、产业结构等方面来看，宏观经济运行平稳，地 产行业发展的基础是健康和稳固的。
2005年以来国家出台了一系列宏观调控措施，抑制商品房价格上涨过快和投机性需求。从目前来看，杭州房地 产市场对调控政策的承受能力明显增强，原因在于，目前杭州商品房市场主要以刚性需求为主，投机性需求不 多，市场结构良好。
生活便利型或舒适性G2 客户
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
目录
第一部分
总体市场分析
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
一、宏观形势综述
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
四、房地产市场运行情况
1. 市场概况
城市性质：国家历史文化名城、旅游城市，长三角重要经济城市。 发展方向：提出"城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展"的发展战略；提出"南拓，北调，东 扩，西优"的发展方向，并明确了"东动，西静，南新，北秀，中兴"的发展格局，将城市以旧城为 核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。，形成"一主三副， 双心双轴，六大组团，六条生态带"的开放式空间结构。
杭州市区（不含萧山、余杭）住宅市场近年供求关系走势 700 600 500 400 300 200 100 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 住宅供求比 住宅批准预、销售面积 住宅预、销售面积 258.6 249.9 319.6 272.5 337.8 350.4 360 246.1 单位：万方 472.55 343.65 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00
在宏观调控不断深入的背景下，杭州住宅销售 量的稳步回升说明市场刚性需求仍大量存在， 杭州房地产市场发展前景依然较好，基础稳固。 同时，市场消费心态越来越成熟，自住型需求 已占市场主导地位。
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
G. 深化方向
总体结论摘要
形态 户型（㎡） 套数 面积 面积比例 备注 产品形式：高层为主、小高层为辅的塔式及塔板结合的住宅建筑。 70 199 13930 11.07% 平层 平层，可与135㎡户型拼接，或作 为两代居中的小套 平层，可与60㎡户型拼接，或作 为两代居中的大套 跃层 考虑拼接后，本方案下实际总套 数为860套 平层 平层 平层 平层 跃层 商务流动G1客户 商务流动G1客户 商务流动G1客户及工作 便利型G2客户 前述各类G2客户 客户对应 商务流动G1客户 商务流动G2客户 前述各类G2客户 前述各类G2客户 生活便利型或舒适性G2 客户
从市场容量来看，近三年杭州商品房交易面积均稳定在500万平米以上，06年较05年有40余万平米的提升。
目前对杭州房地产市场影响最大的因素是土地供应及商品房市场供求关系。
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
二、宏观经济
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
杭州长板巷项目产品建议书
万科市场营销部 2008 年 2 月 13 日 内 部 学 习 版
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
F . 销售建议
G. 深化方向
四、房地产市场运行情况
3. 价格
从杭州市区的住宅成交价格看，近五年来， 市 区住宅的平均成交价格呈快速上扬态势，在 2005年达到历史最高点。
7751
杭州近年市区（不含萧山、余杭）住宅价格走势 9000 8000 7000 6000 5000 4000 4491 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 5366 6866
宗地位于杭州拱墅区大关控规单元，处 于拱墅区与下城区交界处，既有市中心 属性，又有被理解为城北的可能。
城西高档商务及 住宅区：含黄龙 商务区和蒋村居 住区
宗地
中心城区：含 武林商圈及延 安路和庆春路 商务区
在政府对全市土地划分的9个等级中宗地 处于第3级。 宗地所在位臵不属于城市的核心商务区 和商圈，也不属于发展中的新兴区域， 但处于市中心武林商圈的辐射范围内。 从市民评价来看，基本认为宗地靠近市 中心，成熟便捷，但形象老旧，且有城 北工业区历史背景。
房价收入比
恩格尔系数 经济发展研究 GDP 人均GDP 进出口总额 产业结构
4.43
40 02年 1782 28150 131.07 6.4\50.6\43
4.88
39 03年 2100 32819 182.38 6.0\51.9\42.1
4.54
39 04年 2543 38858 244.96 5.5\53\41.5
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
三、宏观调控态势
调控的广度和深度显著增强 2006年宏观调控政策涵盖了土地、信贷、金融、财政、市场结构、市场准入等多个方面，广度和深度明显增强。
调控的强度和密度显著增强 2006年调控政策出台的密度和强度要明显强于往年，往年4-7月份为政策出台的多发期；2006年不但4-7月份政策 频繁出台，而且8-11月保持持续有序的出台节奏。
销售面积
销售均价 人均居住面积
443.24
3526 16.31
555.48
3939 17.2
655.85
4185 17.8
704.19
5619 20.7
762.5
6603 20.97
05年是上海的22%
05年是上海的82% 05年是上海的129%
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
四、房地产市场运行情况
2. 总体供求
从杭州市区的住宅市场看，供求关系在前几年 一直保持平衡的情况下，05年和06年出现了供 大于求现象，除了05年是受宏观调控影响之 外， 06年市区住宅供应量明显增加，达到472.55万平 方米，达到02年以来的最高记录，从成交量看， 06年达到了343.65万平方米，同比05年增长近4 成，已经基本与04年持平。
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
目录
第二部分
土地属性分析
A .Fra Baidu bibliotek总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
一、宗地区位及城市角色
急待解决的问题：限高指标是否确定能够突破？突破到多少？何时确定？ 90 平层 199 17910 14.24% 产品品类：G1/G2 方案1：
增加 高层 135 盈利 产品配比如下表： 220 合计 70 90 方案2： 加快 现金 高层 流回 笼 130 190 220 合计 60 308 308 154 1168 315 315 273 159 44 1106 18480 41580 33880 125780 22050 28350 35490 30210 9680 125780 14.69% 33.06% 26.94% 100.00% 17.53% 22.54% 28.22% 24.02% 7.70% 100.00%
6.8
35 05年 2942.65 44853 298.7 5\51.2\43.8
12.82
33 06年 3440.99 51871 389.09 4.5\50.6\44.9
05年是上海的50%
05年是上海的92% 与上海比较 05年是上海的32% 05年是上海的66% 05年是上海的16% /
注：详细研究资料请参见附件1
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
四、房地产市场运行情况
4. 市场结构
2006年杭州市区商品住宅面积段供求及价格情况
面积段 90以下 90-120 供应面积 13.76 45.25 所占比重 4.86% 15.99% 成交面积 12.58 46.38 所占比重 4.91% 18.09% 供求比 0.91 1.02 成交均价 8957 7349
120-144
144以上 合计
106.3
117.65 282.96
37.57%
41.58% 100%
95.78
101.59 256.33
37.37%
39.63% 100%
0.90
0.86 0.91
8068
11140 9199
备注：以上数据不包含经济适用房。
数据来源：杭州市房地局
90平方米以下面积段供应比重最小，不到总量的5％，供应主力集中在120－144平方米及144平方 米以上两大面积段，供应量逼近80％。 整体供求比为1：0.91，基本平衡，其中，90－120平方米面积段略有供不应求，144平方米以上 面积段供应略大，而90平方米以下的市场需求比较稳定。 从成交价格看，出现两头高，中间段低的格局，分类产品中全装修小户型（含酒店公寓）以及 景观大户型市场成交价格最高。
加强了垂直管理，强化中央权威 中央政府调控思路由宏观向微观转变，加强对于地方政府的控制，具体表现：加强土地和统计体系层面的垂直 管理，通过垂直管理强化中央权威。 各部委协作能力加强 2006年中央政府调控又一个显著的特征，各部委协助合作精神得到加强，政策经过各部委的协商后联合发文， 既保证了政策的权威性，也防止因为部门利益而掣肘。 杭州房地产市场对宏观调控的承受力在增强 由于目前杭州房地产市场投机性需求并不显著，因此相比2005年，对调控政策的耐受性明显增强。未来宏观调 控力度仍可能加大，但杭州房地产市场的刚性需求仍能保证市场的良性发展。
城市规划
重点发展区域：城市中心、钱江新城、下沙、临平和萧山三个副中心以及14个地区级城市组团。
快速道路与轨道交通建设：快速路建成一环三纵五横，总长约为268千米；轨道交通建成南北线和 东西线为主要骨架的轨道交通网络，长度约100千米。 房地产市场发展 房地产投资额 房地产施工面积 房地产竣工面积 02年 198.25 1898.63 564.27 03年 258.85 2449.91 701.36 04年 328.54 3530.28 865.06 05年 410.57 4214.23 902.76 06年 442.45 4545.33 725.8 与上海比较 05年是上海的33% 05年是上海的29% 05年是上海的32%
单位：元/平方米
7842
2006年，杭州市区住宅市场出现了明显的盘 整 迹象，7751元/平方米的价格基本与去年持平， （注：以上供求和价格数据均包含经济适用 房，剔除后，杭州市区商品住宅的2006年平均 成交均价为9198元/平方米，比2005年上涨约 3.4%），在价格走平的同时，整体成交量却出 现了明显复苏，基本已经恢复到了04年的高峰 值，市场的需求在压抑了一年左右后再次出现 了回升。
城市核心特 人口汇聚能力 总人口 市区人口 外来人口 居民购买力研究 人均可支配收入 居民储蓄余额 国内知名的旅游城市，作为浙江省省会城市，吸引了大量外来人员，属于外向型经济、新移民城市 02年 636.81 387.01 119.28 02年 11778 1183 03年 642.78 393.19 119.28 03年 12898 1590 04年 651.68 401.59 184.24 04年 14565 1835 05年 660.45 407.99 / 05年 16601 2192 06年 666.31 414.17 218.88（上半 年） 06年上半年 19027 2555 与上海比较 05年总人口是上海 的37% 05年是上海的23% / 与上海比较 05年是上海的89% 05年是上海的26%
2005年以来国家出台了一系列宏观调控措施，抑制商品房价格上涨过快和投机性需求。从目前来看，杭州房地 产市场对调控政策的承受能力明显增强，原因在于，目前杭州商品房市场主要以刚性需求为主，投机性需求不 多，市场结构良好。
生活便利型或舒适性G2 客户
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
目录
第一部分
总体市场分析
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
一、宏观形势综述
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
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C. 市场竞争分析
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G. 深化方向
四、房地产市场运行情况
1. 市场概况
城市性质：国家历史文化名城、旅游城市，长三角重要经济城市。 发展方向：提出"城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展"的发展战略；提出"南拓，北调，东 扩，西优"的发展方向，并明确了"东动，西静，南新，北秀，中兴"的发展格局，将城市以旧城为 核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。，形成"一主三副， 双心双轴，六大组团，六条生态带"的开放式空间结构。
杭州市区（不含萧山、余杭）住宅市场近年供求关系走势 700 600 500 400 300 200 100 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 住宅供求比 住宅批准预、销售面积 住宅预、销售面积 258.6 249.9 319.6 272.5 337.8 350.4 360 246.1 单位：万方 472.55 343.65 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00
在宏观调控不断深入的背景下，杭州住宅销售 量的稳步回升说明市场刚性需求仍大量存在， 杭州房地产市场发展前景依然较好，基础稳固。 同时，市场消费心态越来越成熟，自住型需求 已占市场主导地位。
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
G. 深化方向
总体结论摘要
形态 户型（㎡） 套数 面积 面积比例 备注 产品形式：高层为主、小高层为辅的塔式及塔板结合的住宅建筑。 70 199 13930 11.07% 平层 平层，可与135㎡户型拼接，或作 为两代居中的小套 平层，可与60㎡户型拼接，或作 为两代居中的大套 跃层 考虑拼接后，本方案下实际总套 数为860套 平层 平层 平层 平层 跃层 商务流动G1客户 商务流动G1客户 商务流动G1客户及工作 便利型G2客户 前述各类G2客户 客户对应 商务流动G1客户 商务流动G2客户 前述各类G2客户 前述各类G2客户 生活便利型或舒适性G2 客户
从市场容量来看，近三年杭州商品房交易面积均稳定在500万平米以上，06年较05年有40余万平米的提升。
目前对杭州房地产市场影响最大的因素是土地供应及商品房市场供求关系。
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
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二、宏观经济
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
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G. 深化方向
杭州长板巷项目产品建议书
万科市场营销部 2008 年 2 月 13 日 内 部 学 习 版
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B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
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F . 销售建议
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四、房地产市场运行情况
3. 价格
从杭州市区的住宅成交价格看，近五年来， 市 区住宅的平均成交价格呈快速上扬态势，在 2005年达到历史最高点。
7751
杭州近年市区（不含萧山、余杭）住宅价格走势 9000 8000 7000 6000 5000 4000 4491 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 5366 6866
宗地位于杭州拱墅区大关控规单元，处 于拱墅区与下城区交界处，既有市中心 属性，又有被理解为城北的可能。
城西高档商务及 住宅区：含黄龙 商务区和蒋村居 住区
宗地
中心城区：含 武林商圈及延 安路和庆春路 商务区
在政府对全市土地划分的9个等级中宗地 处于第3级。 宗地所在位臵不属于城市的核心商务区 和商圈，也不属于发展中的新兴区域， 但处于市中心武林商圈的辐射范围内。 从市民评价来看，基本认为宗地靠近市 中心，成熟便捷，但形象老旧，且有城 北工业区历史背景。
房价收入比
恩格尔系数 经济发展研究 GDP 人均GDP 进出口总额 产业结构
4.43
40 02年 1782 28150 131.07 6.4\50.6\43
4.88
39 03年 2100 32819 182.38 6.0\51.9\42.1
4.54
39 04年 2543 38858 244.96 5.5\53\41.5
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
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G. 深化方向
三、宏观调控态势
调控的广度和深度显著增强 2006年宏观调控政策涵盖了土地、信贷、金融、财政、市场结构、市场准入等多个方面，广度和深度明显增强。
调控的强度和密度显著增强 2006年调控政策出台的密度和强度要明显强于往年，往年4-7月份为政策出台的多发期；2006年不但4-7月份政策 频繁出台，而且8-11月保持持续有序的出台节奏。
销售面积
销售均价 人均居住面积
443.24
3526 16.31
555.48
3939 17.2
655.85
4185 17.8
704.19
5619 20.7
762.5
6603 20.97
05年是上海的22%
05年是上海的82% 05年是上海的129%
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
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四、房地产市场运行情况
2. 总体供求
从杭州市区的住宅市场看，供求关系在前几年 一直保持平衡的情况下，05年和06年出现了供 大于求现象，除了05年是受宏观调控影响之 外， 06年市区住宅供应量明显增加，达到472.55万平 方米，达到02年以来的最高记录，从成交量看， 06年达到了343.65万平方米，同比05年增长近4 成，已经基本与04年持平。
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
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第二部分
土地属性分析
A .Fra Baidu bibliotek总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
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G. 深化方向
一、宗地区位及城市角色
急待解决的问题：限高指标是否确定能够突破？突破到多少？何时确定？ 90 平层 199 17910 14.24% 产品品类：G1/G2 方案1：
增加 高层 135 盈利 产品配比如下表： 220 合计 70 90 方案2： 加快 现金 高层 流回 笼 130 190 220 合计 60 308 308 154 1168 315 315 273 159 44 1106 18480 41580 33880 125780 22050 28350 35490 30210 9680 125780 14.69% 33.06% 26.94% 100.00% 17.53% 22.54% 28.22% 24.02% 7.70% 100.00%
6.8
35 05年 2942.65 44853 298.7 5\51.2\43.8
12.82
33 06年 3440.99 51871 389.09 4.5\50.6\44.9
05年是上海的50%
05年是上海的92% 与上海比较 05年是上海的32% 05年是上海的66% 05年是上海的16% /
注：详细研究资料请参见附件1
注：详细研究资料请参见附件1
A . 总体市场分析
B. 土地属性分析
C. 市场竞争分析
D . 客户定位
E. 产品建议
F . 销售建议
G. 深化方向
四、房地产市场运行情况
4. 市场结构
2006年杭州市区商品住宅面积段供求及价格情况
面积段 90以下 90-120 供应面积 13.76 45.25 所占比重 4.86% 15.99% 成交面积 12.58 46.38 所占比重 4.91% 18.09% 供求比 0.91 1.02 成交均价 8957 7349
120-144
144以上 合计
106.3
117.65 282.96
37.57%
41.58% 100%
95.78
101.59 256.33
37.37%
39.63% 100%
0.90
0.86 0.91
8068
11140 9199
备注：以上数据不包含经济适用房。
数据来源：杭州市房地局
90平方米以下面积段供应比重最小，不到总量的5％，供应主力集中在120－144平方米及144平方 米以上两大面积段，供应量逼近80％。 整体供求比为1：0.91，基本平衡，其中，90－120平方米面积段略有供不应求，144平方米以上 面积段供应略大，而90平方米以下的市场需求比较稳定。 从成交价格看，出现两头高，中间段低的格局，分类产品中全装修小户型（含酒店公寓）以及 景观大户型市场成交价格最高。
加强了垂直管理，强化中央权威 中央政府调控思路由宏观向微观转变，加强对于地方政府的控制，具体表现：加强土地和统计体系层面的垂直 管理，通过垂直管理强化中央权威。 各部委协作能力加强 2006年中央政府调控又一个显著的特征，各部委协助合作精神得到加强，政策经过各部委的协商后联合发文， 既保证了政策的权威性，也防止因为部门利益而掣肘。 杭州房地产市场对宏观调控的承受力在增强 由于目前杭州房地产市场投机性需求并不显著，因此相比2005年，对调控政策的耐受性明显增强。未来宏观调 控力度仍可能加大，但杭州房地产市场的刚性需求仍能保证市场的良性发展。
城市规划
重点发展区域：城市中心、钱江新城、下沙、临平和萧山三个副中心以及14个地区级城市组团。
快速道路与轨道交通建设：快速路建成一环三纵五横，总长约为268千米；轨道交通建成南北线和 东西线为主要骨架的轨道交通网络，长度约100千米。 房地产市场发展 房地产投资额 房地产施工面积 房地产竣工面积 02年 198.25 1898.63 564.27 03年 258.85 2449.91 701.36 04年 328.54 3530.28 865.06 05年 410.57 4214.23 902.76 06年 442.45 4545.33 725.8 与上海比较 05年是上海的33% 05年是上海的29% 05年是上海的32%
单位：元/平方米
7842
2006年，杭州市区住宅市场出现了明显的盘 整 迹象，7751元/平方米的价格基本与去年持平， （注：以上供求和价格数据均包含经济适用 房，剔除后，杭州市区商品住宅的2006年平均 成交均价为9198元/平方米，比2005年上涨约 3.4%），在价格走平的同时，整体成交量却出 现了明显复苏，基本已经恢复到了04年的高峰 值，市场的需求在压抑了一年左右后再次出现 了回升。
城市核心特 人口汇聚能力 总人口 市区人口 外来人口 居民购买力研究 人均可支配收入 居民储蓄余额 国内知名的旅游城市，作为浙江省省会城市，吸引了大量外来人员，属于外向型经济、新移民城市 02年 636.81 387.01 119.28 02年 11778 1183 03年 642.78 393.19 119.28 03年 12898 1590 04年 651.68 401.59 184.24 04年 14565 1835 05年 660.45 407.99 / 05年 16601 2192 06年 666.31 414.17 218.88（上半 年） 06年上半年 19027 2555 与上海比较 05年总人口是上海 的37% 05年是上海的23% / 与上海比较 05年是上海的89% 05年是上海的26%