小产权房问题及解决对策
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１小产 权 房 的概 念及 法 律 性质
乡“ 同地不 同权” 的制度 。由于城市 不断 向周边扩 展 ， 城 郊 的 大量集 体土 地被政 府 征收 ，但 向农 民 支付 的土地 补偿 款较 少， 但却 以高价卖 出 ， 两 者的利益 明显分配 不均 ， 农 民的利益 受到严 重侵 害 ， 但是 ， 如果进 行小产房 开发 ， 农 民就可 以得到 更 多的经 济利益 ， 而且对 于购 房者 来说 ， 小产 权房 的价 格优 势也具有 巨大吸 引力 。
２ ． ２土地 制 度的 城 乡二 元体 制 大量研 究表明 ， 导致小产权 房 出现 的最 重要 的体制 根源 在 于我们 当下的土地城 乡二 元化 制度 ， 集体 土地使 用权 的流 转 因此受 到严 格的限 制 。农村土 地属于集体 所 有 ， 不能 自由
要从根 本上解决小产权房 一系列 的问题 ，最关键 的是要 进行 制度 的革新 ， 打破城 乡土地二 元化 制 度 ， 加速 推进 城 乡 体化建 设 ， 推进土地 使用权 市场化 。在符 合我国 法律法规 的条件 下 ，农村集 体建设 用地应可 以允许 进入市场 流转 ， 应 和 国有建 设用地 同地同权 同价 。那么 ， 国家 以公共利 益 占有 的土地 可以是 国有土地 ，也 可以 是农民集体 所有 的土地 ， 是 多元化 的 ， 不是单一 的 。城市建 设 用地变成 国有土地 无需被 政府 征用 ， 农村集 体 土地 同样也 无需经 过政 府 的征收 ， 可 以 直接进入土 地市场进行交易 。只有这样 ， 才能有序 、 有效保护 农 村集体和 农民利 益 ， 才能促进 农村 经济发 展和农村城 镇化
中图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ １
文 献标 识码 ：Ａ
文章 编号 ： １ ６ ７ ４ — ０ ４ ３ ２ （ ２ ０ １ ４ ） 一 ０ ４ — ９ ５ － ２
近 几年 中国城 市房地产 市场跌 宕起伏 ， 全国几 乎所 有大 中型城市及 其近郊都 出现了 小产 权房 ， 成为 广大民 众普遍 关 注 的住房 问题之 一。目前我国法律并未给 予小产权房相 应的 合 法地位 ， 尽管 国土资源部 以及住房 与建设 部等部 门多次 发 布 通知 ， 要 求停 建 、 售、 购小产 权房 ， 反复强 调 小产权 房 交易 的风险 ， 但 是小产权房 市场 规模却越来越大 ， 屡 禁不止 。造成 这 一现象 的原因是 多方面 的。解 决小产权 房 问题 ， 必须 坚持 兼 顾国家 、 集体 、 农 民和购房人 等各方利益 的原 则。
２ ． ３监 管 不 利 。 大 量 的 违 规 违 法 用 地 没 有 受 到 应有 的 处 理
所谓 的小产权房 是指在 农民集体 土地 上建设 的房 屋 ， 未 缴 纳 土地 出让 金等 费 用 ，其产 权证 不 是 由国家 房管 部 门颁 发， 而 是由 乡政府或村政 府颁发 ， 所以叫做 小产 权房 。小产权 仅 包括房 屋 的所 有权 ， 是 不完 全产权 ， 它 与大产 权 的本 质区 别 在于土 地使用权 的主体 不同 ，国家发产权 证 的叫大 产权 。 而 小产权 房建 设在 农村 集体 土地 上 ， 我 国法律 规定 ， 这 类土 地 使 用权 不 能 出让 、 转让 或者 出租 用于非 农业建 设 ， 它 没有
会 的青 睐和 关 注 ， 虽然 国土 资源部 多次严 厉地 叫停 小 产权 房 ， 但 是各 地 的 小产权 房 市场依 然火爆 。本 文深层 次 地 对“ 小 产权 房” 出现的 原 因进 行 分析 ， 并针 对 这些 问题提 出 了相 应 的解 决对 策 。
关键 词 ： 小 产权 房 ； 原因； 解 决对 策
年建设 并公开销 售的 ，严 重影响 了法律 的严 肃性 和权威性 ， 造成了法律 的虚 置。
３ 小产 权 房 的 解 决 办 法 ３ ． １改变城乡二元土地 制度 。 统 一土地市场 ． 同 地 同 权
我 国经 济快速 发展 ， 但各 个地 区发 展 不平衡 ， 大 城 市的 房 价上涨得 非常快 ， 远远 超出 了大 多数居 民的购买 能 力。但 是， 国家 的住房 保障 体 系却 无法满 足需 求 ， 许 多人 的住房 问 题 还是得 不到解决 。小产权房现 象大量存 在 ， 有 大量现 实的 购 买群 ， 很大原 因在于其 价格优势 。小产权 房建设 没有 土地 出让金和 各种税 费 ， 也没有 开发 商的利 润截取 ， 因此， 出 售价 格 远远比 商品房价格低 很多 ， 对 于城 市工薪 阶层来 说具 有相 当大的吸引力 ， 所 以相 当一部分人愿意顶 着产权风险 而购买 。 小 产权房建设 成本低 廉 ， 除 了建安 费 ， 几乎没 有其 他费 用 ， 卖 出的价格 又是成本价格 的几倍 ，可以从 中获得 巨大 的收益 。 在 利益的诱惑 面前 ， 一部 分农村集体 土地所 有者会 想尽 各种 办 法去建 设小 产权 房 ，而 当地 政府 也 会对其 给 予一 定 的保 护 ，房地 产开 发 商为 了巨大 的经济 收益 也会 冒着风 险去 建 设 。对于各方 来说这是 一本万利 的买卖 ， 所 以小产 权房 才无 法被 遏制 ， 巨大的利润驱使 小产权房越 来越壮大 。
小产权 房 问题及解ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ对 策
喻 小倩
（ 重 庆 工商 大学 融智 学 院 ， 重庆 ４ ０ ０ ０ ３ ７ ）
摘要： 小产权 房 是我 国政 府和 社会 公 众极 为 关注 的社 会 热 点和 难 点 问题 ， 在 国 内高 房价 背 景 下 ， “ 小产权 房 ” 因其较 低 的价 格 受到 社
产权 ， 因此 ， 小 产权 房 无 法 受 法 律 保 护 。 ２小产 权 房 问题 产 生的 根 源
２ ． １低 廉 的 市 场 价 格 迎 合 了 人 们 的 消 费 需 求 ，高 收 益 成 为 产
生 小 产 权 房 的 驱 动 力
从住房 制度 改革一直 到现 在 ，我国相关法律法规 从没有 承 认 过小产 权房 的合 法性 ， 而 我 国法律 同 时也规 定 ， 一 个小 产权 房楼盘 从建 设 、 开发、 验收 到销 售 、 居住 段 ， 需要经 过规 戈 ０ 、 国土 、 建设 、 房管、 消 防等 多个环 节 ， 这些 部门应依 法对其 进行严格 的监管 。虽然开发 商处于 强势地位 ， 但如果 没有审 批监管部 门睁一只眼闭一只眼 ， 姑 息迁 就 ， 是根本 不能历时数
乡“ 同地不 同权” 的制度 。由于城市 不断 向周边扩 展 ， 城 郊 的 大量集 体土 地被政 府 征收 ，但 向农 民 支付 的土地 补偿 款较 少， 但却 以高价卖 出 ， 两 者的利益 明显分配 不均 ， 农 民的利益 受到严 重侵 害 ， 但是 ， 如果进 行小产房 开发 ， 农 民就可 以得到 更 多的经 济利益 ， 而且对 于购 房者 来说 ， 小产 权房 的价 格优 势也具有 巨大吸 引力 。
２ ． ２土地 制 度的 城 乡二 元体 制 大量研 究表明 ， 导致小产权 房 出现 的最 重要 的体制 根源 在 于我们 当下的土地城 乡二 元化 制度 ， 集体 土地使 用权 的流 转 因此受 到严 格的限 制 。农村土 地属于集体 所 有 ， 不能 自由
要从根 本上解决小产权房 一系列 的问题 ，最关键 的是要 进行 制度 的革新 ， 打破城 乡土地二 元化 制 度 ， 加速 推进 城 乡 体化建 设 ， 推进土地 使用权 市场化 。在符 合我国 法律法规 的条件 下 ，农村集 体建设 用地应可 以允许 进入市场 流转 ， 应 和 国有建 设用地 同地同权 同价 。那么 ， 国家 以公共利 益 占有 的土地 可以是 国有土地 ，也 可以 是农民集体 所有 的土地 ， 是 多元化 的 ， 不是单一 的 。城市建 设 用地变成 国有土地 无需被 政府 征用 ， 农村集 体 土地 同样也 无需经 过政 府 的征收 ， 可 以 直接进入土 地市场进行交易 。只有这样 ， 才能有序 、 有效保护 农 村集体和 农民利 益 ， 才能促进 农村 经济发 展和农村城 镇化
中图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ １
文 献标 识码 ：Ａ
文章 编号 ： １ ６ ７ ４ — ０ ４ ３ ２ （ ２ ０ １ ４ ） 一 ０ ４ — ９ ５ － ２
近 几年 中国城 市房地产 市场跌 宕起伏 ， 全国几 乎所 有大 中型城市及 其近郊都 出现了 小产 权房 ， 成为 广大民 众普遍 关 注 的住房 问题之 一。目前我国法律并未给 予小产权房相 应的 合 法地位 ， 尽管 国土资源部 以及住房 与建设 部等部 门多次 发 布 通知 ， 要 求停 建 、 售、 购小产 权房 ， 反复强 调 小产权 房 交易 的风险 ， 但 是小产权房 市场 规模却越来越大 ， 屡 禁不止 。造成 这 一现象 的原因是 多方面 的。解 决小产权 房 问题 ， 必须 坚持 兼 顾国家 、 集体 、 农 民和购房人 等各方利益 的原 则。
２ ． ３监 管 不 利 。 大 量 的 违 规 违 法 用 地 没 有 受 到 应有 的 处 理
所谓 的小产权房 是指在 农民集体 土地 上建设 的房 屋 ， 未 缴 纳 土地 出让 金等 费 用 ，其产 权证 不 是 由国家 房管 部 门颁 发， 而 是由 乡政府或村政 府颁发 ， 所以叫做 小产 权房 。小产权 仅 包括房 屋 的所 有权 ， 是 不完 全产权 ， 它 与大产 权 的本 质区 别 在于土 地使用权 的主体 不同 ，国家发产权 证 的叫大 产权 。 而 小产权 房建 设在 农村 集体 土地 上 ， 我 国法律 规定 ， 这 类土 地 使 用权 不 能 出让 、 转让 或者 出租 用于非 农业建 设 ， 它 没有
会 的青 睐和 关 注 ， 虽然 国土 资源部 多次严 厉地 叫停 小 产权 房 ， 但 是各 地 的 小产权 房 市场依 然火爆 。本 文深层 次 地 对“ 小 产权 房” 出现的 原 因进 行 分析 ， 并针 对 这些 问题提 出 了相 应 的解 决对 策 。
关键 词 ： 小 产权 房 ； 原因； 解 决对 策
年建设 并公开销 售的 ，严 重影响 了法律 的严 肃性 和权威性 ， 造成了法律 的虚 置。
３ 小产 权 房 的 解 决 办 法 ３ ． １改变城乡二元土地 制度 。 统 一土地市场 ． 同 地 同 权
我 国经 济快速 发展 ， 但各 个地 区发 展 不平衡 ， 大 城 市的 房 价上涨得 非常快 ， 远远 超出 了大 多数居 民的购买 能 力。但 是， 国家 的住房 保障 体 系却 无法满 足需 求 ， 许 多人 的住房 问 题 还是得 不到解决 。小产权房现 象大量存 在 ， 有 大量现 实的 购 买群 ， 很大原 因在于其 价格优势 。小产权 房建设 没有 土地 出让金和 各种税 费 ， 也没有 开发 商的利 润截取 ， 因此， 出 售价 格 远远比 商品房价格低 很多 ， 对 于城 市工薪 阶层来 说具 有相 当大的吸引力 ， 所 以相 当一部分人愿意顶 着产权风险 而购买 。 小 产权房建设 成本低 廉 ， 除 了建安 费 ， 几乎没 有其 他费 用 ， 卖 出的价格 又是成本价格 的几倍 ，可以从 中获得 巨大 的收益 。 在 利益的诱惑 面前 ， 一部 分农村集体 土地所 有者会 想尽 各种 办 法去建 设小 产权 房 ，而 当地 政府 也 会对其 给 予一 定 的保 护 ，房地 产开 发 商为 了巨大 的经济 收益 也会 冒着风 险去 建 设 。对于各方 来说这是 一本万利 的买卖 ， 所 以小产 权房 才无 法被 遏制 ， 巨大的利润驱使 小产权房越 来越壮大 。
小产权 房 问题及解ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ对 策
喻 小倩
（ 重 庆 工商 大学 融智 学 院 ， 重庆 ４ ０ ０ ０ ３ ７ ）
摘要： 小产权 房 是我 国政 府和 社会 公 众极 为 关注 的社 会 热 点和 难 点 问题 ， 在 国 内高 房价 背 景 下 ， “ 小产权 房 ” 因其较 低 的价 格 受到 社
产权 ， 因此 ， 小 产权 房 无 法 受 法 律 保 护 。 ２小产 权 房 问题 产 生的 根 源
２ ． １低 廉 的 市 场 价 格 迎 合 了 人 们 的 消 费 需 求 ，高 收 益 成 为 产
生 小 产 权 房 的 驱 动 力
从住房 制度 改革一直 到现 在 ，我国相关法律法规 从没有 承 认 过小产 权房 的合 法性 ， 而 我 国法律 同 时也规 定 ， 一 个小 产权 房楼盘 从建 设 、 开发、 验收 到销 售 、 居住 段 ， 需要经 过规 戈 ０ 、 国土 、 建设 、 房管、 消 防等 多个环 节 ， 这些 部门应依 法对其 进行严格 的监管 。虽然开发 商处于 强势地位 ， 但如果 没有审 批监管部 门睁一只眼闭一只眼 ， 姑 息迁 就 ， 是根本 不能历时数