城市土地经济

•土地增值税：凡转让国有土地、 地上的建筑物及附着物并取得 收入的均需交纳的费用。
三、城市土地市场
1、我国城市土地市场
•一级市场——国家以土地所有 者的身份，通过批租将土地的 使用权投放市场运行。
•二级市场——由获得土地使用 权的经营者，直接将土地、或 通过建设商品房从而间接地将 土地投入市场流通。
(2）行政划拨制度的问题
——使国有土地的使用者变成了实际上的 所有者，国有土地的所有权不能从经济上 得到实现，造成了种种弊端：
•土地产权的模糊 •土地资源的浪费 •土地配置的不当
•土地收益的流失
3.中国城市土地有偿使用制的 改革
1982年深圳特区首先进行了国 有土地有尝使用的改革
1988年土地使用权可以有 偿转让写入我国宪法
第四节 城市土地价格
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
土地价格——即土地的资本化的 价格，也就是地租的资本化。
地价=地租/利息率
土地的市场价格——土地在地产市场上 的均衡价格，取决于土地的供求关系。
城市地价的形成是一个由地租资本化 开始，经土地投入而不断增加价值， 最后实现更大土地收入的经济流动过 程，这个过程包括了土地征收、土地 开发、城市建设配套等阶段。
3、土地边际产出递减性 边际产出递减——在其他生产要素投入量不 变时，，其生产要素投入量超过特定限度后， 其边际产量会随投入量的增加而递减。
三、土地的权属关系 土地的权属，是土地制度最 根本的内容，是社会政治和 经济制度的重要体现和生产 关系的重要方面。
1、土地的所有权——土地所有关系在法律 上的体现，是土地所有者依法对土地实行 占有、使用、收益、处分的权利。
•期限保有的的产业权（属于租业权）
拥有永业权者可视为实际上的土地所有者，只 要不违法，就可以随意利用和处分土地。
公共所 有土地15.4
%
民间所有土地 84.6%
英 国 的 土 地 所 有 制 结 构 ：
15、4%的公共所有土 地中
中央政 府为2、 6% 其它为
地方政府 为11%
1.8%
84、6%的民间 所有土地中
（３）土地供应：指根据社会发展、城市规划和 供地计划而采取向社会公告、开展招商活动、建 立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。
土地储备制度的作用：
•加强政府对土地市场的管理
•有利于规范房产市场 •有利于房地产企业的整顿
•有利于改善房地产投资环境
2、招标出让 ——在指定的期限内，由符合条件的 土地使用者以书面投标形式，竞争某 块土地的使用权，然后招标人根据一 定的要求择优确定土地使用者的出让 方式。 步骤 ： 招标 签约 投标 开标和决标
3、拍卖出让
——指国有土地的代表人在指定 的地点、时间、组织符合条件的 土地使用者到场，就某一块地进 行公开叫价竞投，按价高者得的 原则确定土地使用者的出让方法。
3、国家控制下的市场模式
——土地的最终所有权全部归国家或 国家的象征（如皇室），私人通过土 地的批租获得土地的占有权和使用权， 国家从总体上控制着土地市场。（英 国及英联邦成员国或地区的土地制度）
英国的土地所有制结构
自1066年以来，英国的全部土地在法律上都 归英王所有，而土地实际持有人的产权分为四 类： •无条件继承的产业权（属于永业权） •限定继承的产业权（属于永业权） •终身保有的产业权（属于永业权）
马克思指出，地租是土地所有权在经济上的 实现。
在不同的社会中，土地所有权的社会形式不 同，地租的性质与特点也不同，它所体现的 生产关系也不同。
资本主义地租是资本主义土地所有权在经济 上的实现。
社会主义地租则是社会主义土地所有权在经 济上的实现。
2、城市地租的形式
•绝对地租——不论土地本身的条件优 劣如何，只要租用了土地，就必须支 付的地租为绝对地租。（城市中最差 的土地所要求的最低限度的地租 ）
使 用 经 营 权
土地所有者 的使用权
非土地所有者 的使用权
土地的使用权
占有
使用
收益
处分
处分（指使用人依照法律和合同的规定转让土地的使 用权。）
四、世界各国土地制度的比较
1、完全市场模式 ——土地主要属私人所有，可 以象其他商品一样，在地产市场上 自由买卖，其价格决定于市场的供 求关系。（发达国家多数是这种模 式）
2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土 地资产管理的通知》中指出，为增强政府对土地市场 的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收 购储备制度。这样，土地储备制度的创新，成了我国 国有土地有偿使用制度改革的又一重要事件。目前我 国有１００多个城市采用这一制度。
土地储备制度的运作过程： （１）土地征购：指通过征用集体土地、收回闲 置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为 取得土地使用权。 （２）土地整理：指通过统一规划、统一拆迁、 统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的 整理与包装。
自然属性
•土地的耐久性——始终能被人 们利用，永远不会丧失其使用价 值。
二、土地的经济特性
土地的经济特性——人们在使用土地时引 起的经济关系。
1、土地的稀缺性
对一个地区或城市而言土地的资 源总量是不会变化的，土地是不 可再生的资源。
2、土地的区位效益性
——城市中心部位的“区位”优势带 来经济效益。 城市中心部位是出售商品、提供服务 以及企业营销宣传等最佳场所和人流 汇集中心，既是商家的必争之地，也 因商业繁华，写字楼宇过度集中而成 为地价、地租的竞高之地，这种“寸 土寸金”的土地效益，通常被用来开 发成工作用地以获取最大的经济效益。
第五章 城市土地经济
第一节 土地的特性及权属关系
土地——由地球的表层及其附属 物构成的一个上下垂直的物质整 体
一、土地的自然属性
•土地的固定性——在一定时期内，土地固 定不变，不能凭空创造，也不会无故消失。
自然属性
•土地的差异性——土地在地质地貌、水文 植被、温度日照、土壤肥力等方面总存在 差距。
3、级差地租控制城市规模的膨胀
4、级差地租调节国民收入的分配
第三节 城市土地使用制度与土地 市场
一、城市土地使用制度的变革 1、中国城市土地国有制的建立
•对于帝国主义、官僚资本等占有的土地予 与没收； •对于资本主义工商业者、防地产业主等所 有的土地，进行赎买； •通过宪法宣布城市中一切土地属于国家所 有。
土地的所有权
占有
使用
收益
处分
•占有：指权利主体对其土地的掌 握和控制。
•使用：指按照土地的性能和用途， 进行事实上的利用和运用。
•收益：基于行使土地的所有权而取 得的经济收益。
•处分：决定土地在法律上的命运
2、土地的使用权
—指使用人根据法律、合同的规定，在
法律容许的范围内，对国家和集体所有 的土地，享有使用的权利，也叫使用经 营权。
•三级市场——由土地的使用者 通过房产的交易而使土地间接 地进入市场流通
2、城市土地市场的经济特征
•市场的垄断性
•供给的稀缺性
•地产的不动性
•房地的融合性
四、城市土地使用权的出让方法
1、协议出让
——土地的使用者直接向国有土地的 代表人提出有偿使用的愿望，并由双 方进行一对一的谈判、协商出让土地 使用权的方式。
•城市级差地租——由于土地等级不同 而形成数量不等的地租。
级差地租Ⅰ——位置较好的土地所 要求的高于绝对地租的差别地租
级差地租Ⅱ ——在同一块土地上连 续投资而产生的级差收益 垄断地租——极少数黄金地段所要 求的额外地租
二、地租杠杆对城市经济的调节 1、绝对地租促使土地集约经营 2、级差地租影响城市产业的布局
土地使用制度改革的原则
1、城市土地单一国有制 2、土地使用权可以限期出让，所有 权不能进入市场流通 3、国家从法律上监督、规范和管理 地产市场
二、城市土地有偿使用 的途径
1、城市土地有偿使用的相关税费
土地出让金
相关税费
土地使用税
土地增值税
• 土地出让金——土地使用权的价格
•土地使用税——使用土地的单 位或个人按期向所在地税务机 关交纳使用土地的费用。
在市场经济条件下，土地价格主要受收 益机制和市场机制调节：
1、收益机制是土地市场价格形成的前 提。 土地不同于一般商品，其价格的决定不 完全由社会必要劳动时间决定，而主要 由收益决定，即土地产出能力大小决定。
影响土地收益的主要因素：
1、城市不同用途土地利用产生的经济效益不同， 地价存在差异，商业地价高于住宅地价，住宅 地价高于工业地价。 2、交通区位的差异直接影响土地收益的高低， 使得城市地价空间分布出现地域差异，呈现从 城市中心区向外递减，并沿道路延伸的基本空 间分布规律。 3、地块包含的物化劳动力及地块的开发利用强 度影响土地的收益水平。地块的市政基础设施 投入大，容积率、建筑密度大，土地收益则高， 地价水平亦高。
三、我国土地管理制度的改革
土地储备制度——政府依照法定程序，运用市场 机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通 过收购、收回、置换和征用等方式取得的土地进 行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各 类建设用地需求的一种经营管理制度。”
土地储备制度在国外已运行了１００多年。1996年， 上海市成立了我国第一家土地收购储备机构——上海 市土地发展中心；杭州市于1997年8月成立了杭州 市土地储备中心，之后南通、青岛、武汉等大中城市 纷纷成立土地收购储备机构。
二是土地市场的供求关系：供求关系越紧张， 市场地价水平越高，越接近地块的收益水平。
第五节 土地利用与城市规划
一、我国城市的土地利用
•人口密度高，用地紧张
•土地的产出效率低 •功能布局混乱，空间结构不当
二、发挥城市规划作用，合理利用城市土地资源
1、在城市快速发展中出现的比较突出的问题。
•城市盲目扩张趋势有所加剧。超越经济发展阶段和资源承受 能力，提出不切实际的城市发展目标。 •超过国家公布的建设标准和建设规模，严重超越自身的经济 承受能力，不讲投资效益建设行政中心、豪华办公楼、中央 商务区等“形象工程”“政绩工程”。
2、市场机制是土地市场的运行机制。
虽然收益机制在很大程度上决定了土 地提供的经济剩余量，但经济剩余必 须由开发经营者在土地市场上通过投 资、租赁、买卖等方式得以实现，市 场机制使得土地市场价格围绕着经济 剩余量而波动。
市场机制包括供求机制、竞争机制、利率机 制 市场机制对地价形成的作用取决于： 一是城市土地市场发育程度：即市场机制在 多大程度上发挥对土地资源配置和地价形成 的作用。土地市场化程度越高，市场竞争越 激烈，市场主体的行为越规范，市场地价水 平越接近地块的收益水平；反之，则市场地 价与收益水平相差越大。
其他为 4.7%
私人为65.5%
法人为14.4%
4、我国城市的土地制度
我国宪法规定：
•城市的土地归国家所有。
•农村和城市郊区的土地除由法律规 定属于国家所有的以外，属于集体 所有。
第二节 地租理论 一、马克思主义地租理论
1、地租的性质：地租是因使用土地而支付 的使用费，是土地所有权在经济上的实现形 式。
公有的土地为 39%（其中联 邦政府所有的 为32%；州及 私人所有的土 地方政府的 地为59%； 7%） 印地安人保 留地为2%
美 国 的 土 地 所 有 制 结 构 ：
2、非市场模式 ——土地归国家或集体所有，消 灭私有，国家对土地的使用进行统一 分配，不容许私自转让或买卖。（主 要是社会主义国家的土地模式）
•小城镇发展重点不突出，基础设施建设滞后，产业基础薄弱， 发展动力不足。
•城市房屋拆迁不注意现有设施的利用，超越经济发展水平， 大规模拆迁房屋； •破坏历史文化和风景名胜资源严重，一些历史文化名城重开 发，轻保护，拆真古迹，建假古董，造成历史文化遗产的破 坏。
2、积极发挥城市规划的作用 •提高规划的科学性，要将科学发展观作为城市规划 的指导思想； •要以人为本，促进全面、协调、可持续发展； •要善于统筹兼顾，促进城乡、区域、经济社会、人 与自然和谐协调发展； •突出强制性内容，有效配置土地资源，保护资源环 境； •要形成功能清晰、衔接协调的城乡规划体系。