物业管理实务考试大纲范本

物业管理实务（考试大纲）

一. 物业服务企业

1物业服务企业的概念

物业服务企业：依法成立、具有专门资质，并具有独立法人地位，依据服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

2.物业服务企业的特征

独立企业法人：享有民事权利，承担民事责任，独立核算自负盈亏；明确经营宗旨，管理章程，具备相应资质；有资金，设备，人员，经营场所；属于服务型企业：本社不制造产品，它是通过常规性的公共服务，延伸性的专项服务，随机性的特约服务，委托性的代办服务和创收性的经营服务等，实现物业的保值和增值。

具有一定准公共管理性质的职能：公共秩序维护，市政设施维护等。

3.物业服务企业的分类：

按投资主体的经济成份：全民所有制、集体所有制、民营物业服务企业、外资（独资、中外合作）、其他（资产属于多种所有制的经济成分的投资主体）按股东出资形式：物业管理公司（股东以出资额为限），物业管理全部资产被分为等额股份），股份合作性物业服务企业

4.物业服务企业的常见模式

房地产建设单位的附属子公司或部门独立的物业服务企业物业管理集团公司（股权隶属、行政隶属）

5.物业服务企业的工商注册登记内容：企业名称的预先审核，公司地址、注册资本、股东人数、法定代表人、公司人员和公司章程

（总则、主营范围、注册资本、股东的名称、权利、义务、出资方式、转让条件、公司机构、产生办法、职权、议事规则、法定代表人、解散事由、清算办法、职员录用等各种规章制度）6.物业服务企业的组织形式

直线制：最简单的组织形式；（优）领导及指挥与职育「身,命令统一,权责分明,指挥及时；（缺）领导者通晓各种专业知识，具备多方面知识和技能。

直线职能制：以直线制为基础，两个一项项目；（优）加强专业管理职能，适用涉及面广，技术复杂，服务多样，综合性强；（缺）人员多、成本高，横向协调困难，工作效率低。

事业部制：两种类型以上物业，分权管理，独立核算；（优）强化决策机制，调动各事业部门积极性、责任心、主动性，有利用复合型人才考核培养；（缺）协调困难，机构重叠，人员过多。

矩阵制：直线职育篩颐向领导为基础；（优）力加虽职育踣部门横向联系，充分利用人力资源有较强机动性，适用性；（缺）组织结构稳定性差，多头领导，部门之间关系复杂。

多维制、职能制

7.物业服务企业组织机构设置的要求

要求：统一领导、分层管理；分工协作；力求精干、高效、灵活。

影响因素：企业战略、外部环境、技术因素、规模组织、企业所处发展阶段。

机构设置：总经理室、人力资源部工程管理部财务部品质管理部市场拓展部经营管理部安全管理部、环境管理部。由企业自身需要设定。

8 .物业服务企业的资质审批及管理

一级资质二级资质三级资质

审批：国务院建设主管部门省自治区人民政府建设主管部门

直辖市人民政府建设主管部门区人民政府建设主管部门

条件：两种以上物业两种以上物业

500万资金300 万资金50万资金

多层200万川多层100万川有物业项目

高层100万川咼层50万川

独栋别墅15万川独栋别墅8万诃

其他50万诃其他20万川

专业管理+技术人员不低于30人中级以上职称不低于20人专业管理+技术人

员不低于20人

中级以上职称不低于10人专业管理+技术人员不低于1（人中级以上职称

不低于5人

资质管理：新设物业服务企业其资质等级按最低等级核定，且设一年暂定期。

项目承接范围：各种项目30万川以下的住宅20川以下住宅

8 万川以下的非住宅 5 万川以下的非住宅

二. 物业管理招投标

1.物业管理招标投标的概念

招标：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即招标人物业的建设单位业主会或

物业所有权人）根据物业管理服务内容，制定招标文件，有多家物业企业或专业管

理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。投标：对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的企业，根据招标文件要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

2.物业管理招标的类型

按物业类型：住宅项目、非住宅项目；

按项目服务内容：整体招标、单项招标、分阶段项目招标；

按招标主体分：建设单位为主体；业主大会（或单一业主）为主体；

物业所有权人为主体。

按项目服务方式：全权管理、顾问项目、合资合作方式

3.物业管理招标投标的特点

综合性：服务内容涵盖范围和领域广泛，投标人提供综合性管理服务。

差异性：对物业的认知、消费水平、需求标准有差异；投标人米取的方式和策略有差异。

特殊性：招标主体有特殊性，服务内容有特殊属性。

4.物业管理招标的方式

公开招标、邀请招标

5.物业管理招标的内容

早期介入即前期物业咨询顾问是招标：各种合理化建议、意见和方案、培训计划等。常规物业服务招标内容：物业管理服务方案。

6.物业管理招标投标的基本要求与原则

基本要求：合法性（资格、程序）；适应性（资质、技术、可行）；

响应性；程序性

基本原则：（三公）公平、公开、公正。（招标法原则一一三公+合理+ 诚实信用）

9.制订物业管理方案的一般程序 组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案制定。 对照表物业项目的基本情况进行分析、收集相关信息及资料。

准备 根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

确定组织架构和人员配置。

详细测算物业管理成本。

编制制定详细操作方案。

测算物业管理服务费（合同总价和单价）

对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。

排版、印刷、装裱。装订

10 .制订物业管理方案的要求

响应性：内容、格式、报价符合招标文件；不能缺项、漏项。

合法性：根据物业基本情况、特点制定；在调研、评估的基础上制定；合法 客观性：内容可达到

合理性：科学经济

11、 物业管理招标的条件与程序

条件：主体（合法）：自行招标、委托代理机构

项目：住宅；投标人少于3个或住宅物业规模较小经主管部门同意可采用协议方式

12、 物业管理投标的条件、程序与策略技巧 条件：资质承接项目的条件，招标方要求。

投标

获取招标信息 项目评估与风险防范 公布招标公告或发出投标邀请书 （项目评估:物业基本情况、定位、业主需求、

建设单位、物业产权人、使用人基本情况、

招标条件、招标过程、竞争对手，企业自身） （风险防范：招标人招标物业投标人、竞争对手） 登记并取得招标文件 准备投标文件 送交投标文件

（单数5人以上，专家不少于2/3） 接受招标方资格审查

开标、评标、中标 参加开标、现场答辩和评标

程序： 招标

成立招标小组

一次备案（公告前10日备案） 发放招标文件

（发出之日止截止之日不少于2

（天）

（修改书面通知，截止前5日）

投标申请人的资格预审（公开招标）

接收投标文件