2019年04月29日苏州永旺梦乐城调研报告-文档资料
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永旺梦乐城 调研报告 2019.04.29
目 录 一、商圈介绍
二、商圈目前的状况 三、项目经济指标 四、项目交通状况 五、项目目标客户群 六、项目概况 （一）业态布局 （二）动线分析 （三）楼层介绍 （四）项目租金分析 （五）特色品牌介绍 （六）公共设施亮点 七、小结
一、商圈介绍
吴中市区 部
1
越溪地 区 吴江北部地 区
3Km 5Km
滨湖新城地 区
永旺梦乐 城
1Km
吴江南部地区
2
1.永旺梦乐城靠近的越溪镇商业 基础设施还相当落后，缺乏有 效市场管理及规划，商业布局 不合理、多存在自成商业，项 目五公里范围内南苏州生活广 场已运营四年，经营情况一般。 吴江地区消费潜力巨大，但目 前仍以商业街或其他街铺形式 存在，仅有的正翔广场辐射力 有限。 2.目前周边现有商业体对周边区 域的辐射能力非常差。 3.现在的商圈状况下，商业项目 包括业态、运营能力等在内的 综合水平是决定商业辐射能力 的关键因素。
开发商介绍 永旺梦乐城(中国)商业管理有限公司，简称：永旺梦乐城(中国)，由日本永旺梦乐城株式会社独资投资， 以大规模占地面积开发购物中心和租赁商业设施为主营业务的独资企业，已于2019年3月14日在北京正式成 立。永旺梦乐城所开发的购物中心，是将分布在两端的两个以上的核心店铺通过一条专卖店街连接起来而形 成的“两核一街”形式的购物中心。 永旺梦乐城是日本最大的零售业集团永旺集团的核心企业，引领着日本购物中心的开发事业。 永旺梦乐城以“顾客第一”为基本理念，通过建设购物中心努力为人们创造丰富的生活，为地区经济的 振兴，提高地区永旺梦乐城中国将积极的发挥源自零售业的购物中心专业运营商之强项，将具备前瞻性的开 发能力和对承租商的招揽力等长期以来培养、积累起来的特有技能和经验最大限度地加以发挥。 永旺梦乐城中国将通过充满“惊喜、感动、欢悦”的“炫亮的城市建设”，向中国的顾客、地区、社会 提供前所未有的价值和魅力。视地区社会为“合作伙伴”，努力促使该地区的顾客在提升生活文化水平方面 积极进行信息交流， 将“地区特色”从经营中反映出来。在经营中贯彻顾客的多样化生活需求，提供更好的商品和服务以及更 舒适、便捷的设施。同时，我们还为社区人士提供聚集的场所，提供教育场地和创造信息交流的机会，以此 为当地生活文化的提高作出贡献。
六、项目概况
（一）业态分布
1F
大型主力店 服饰、杂货 快餐饮食 JUSCO超市
2F
服饰类主力店 大型中式餐饮 大型中式餐 饮 时尚服饰、杂货 服务类 JUSCO超市
3F
电影院 休闲娱乐 美食广场 童用、男装、杂货 儿童娱乐 JUSCO超 市
（二）动线分析
永旺梦乐城吴中店的动线整体呈“中”字形，利用四个中庭把项目整体进行了有 机的贯穿连接，主通道宽度达到7米，不但使得行人走在中间相对显得舒适，而 且有利于做一些公共设施的陈列。
（四）、项目租金分析
部分品牌租金分析表
租金调研，遇到一 定的阻力，或者出 于保密的需要、或 者确实不、或者故 意不说，根据走访 调研的情况大致预 估为一楼5元/㎡/ 天左右，二楼4元 /㎡/天左右，三楼 3元/㎡/天，管理 费在40元/㎡/月， 有弹性。具体租金 情况见附表。
配套：周边无办公写字楼，几乎无商业住宅，消费客 群只要为吴江及吴中区有私家车一族。高的车位配比 也是其一大特色。
永旺班车线路
五、项目目标客户群
西环高架与南环 高架的交叉口
此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比 此箭头标志是指项目辐射商圈
南环路以南
45%
友新路 宽80米 6车道
东太湖大道 宽40米4车道 苏州绕城高速
二、商圈目前的状况
永旺梦乐城位于苏州市市政府规划 的滨湖新城吴中区路段（友新路与 绕城高速交汇处），周边除了苏州 湾湿地公园，主要为友新工业园区， 住宅项目及相关配套正在紧密施工 过程中，苏震桃公路更多的是过往 车辆及长途车辆。
二、项目经济指标
永旺梦乐城购物中心位于苏震桃公路与天鹅荡路交界处，占地面积172亩，总建筑面积15.4万 平方米，其中，商业面积11.2万平方米。除永旺超市外，购物中心还引进乐天影院、亚惠美 食广场、永旺幻想以及150家品牌入驻，打造集购物、休闲、美食于一体的大型购物中心，成 为东太湖苏州滨湖新城中高端商业中心。 购物中心共分四层，其中，地上三层建筑面积11.2万平方米，将建成集大型购物中心、休闲 娱乐、餐饮服务为一体的商业中心；地下一层建筑面积约3.7万平方米，停车位数量在3100。 永旺梦乐城购物中心定位为郊外型购物中心，其特点为“2核1街”模式，即在购物中心两侧 配备两个以上的主力店，中间由一条专卖店街道连接。项目已于2019年4月25日开业。
常台高速以西
永旺梦乐城
石湖、越溪、临湖、 滨湖新城区域
5分钟车 程 吴江
江陵源自文库路 宽60米6车道
吴江北部区域
梦乐城的主要目标客户群体为20~40岁有孩子的家庭，分析 认为核心客户群分布在三大区域，分别是吴江北部居民、越 溪居民、友新路附近居民。虽然这三大区域离梦乐城的距离 分别达到4公里、4.5公里和3公里，但是汽车的普及及公交 线路延伸很好的解决了客户的出行问题，梦乐城自身开出的 免费班车（吴江两条线、吴中四条线）在做好广告宣传的同 时，亦方便了顾客出行。
（三）、楼层介绍
代表品牌：星巴克、汉堡王、新石器、汉拿山、萨莉亚、优衣库、拉夏贝尔、 FLAXUS TOKYO、綾致等
代表品牌：特力屋、ADIDAS、NIKE、NEWBALANCE、巴蜀传香、石锅鱼香、 首选造型、礼安药房等（餐饮部分除了炎炎烤肉已经开业外，其余还在围挡装修 中）
代表品牌：乐天影院、大鲁阁保龄球馆、永旺莫莉幻想儿童乐园、亚惠美食广场、 爱婴岛、HELLO KITTY生活馆（尚未开业）、KIDS LAND
吴中永旺梦乐城
园区永旺梦乐城
天津永旺梦乐城
四、项目交通状况
交通：吴中区友新高架、天鹅荡路交叉口西北角，处于 吴中区与吴江区两区交界处。周边有友新路，沪常高速等 交通动线。往北车行5公里，可到吴江滨湖新城及老城区， 往南车行5公里可到吴中越溪及石湖板块。目前公交线路 只有93路及626路。公共交通不太方便，为了弥补这一弱 项，项目开通有多达6条免费购物班车线路。分别连接吴 江，越溪，石湖，以及地铁口。
目 录 一、商圈介绍
二、商圈目前的状况 三、项目经济指标 四、项目交通状况 五、项目目标客户群 六、项目概况 （一）业态布局 （二）动线分析 （三）楼层介绍 （四）项目租金分析 （五）特色品牌介绍 （六）公共设施亮点 七、小结
一、商圈介绍
吴中市区 部
1
越溪地 区 吴江北部地 区
3Km 5Km
滨湖新城地 区
永旺梦乐 城
1Km
吴江南部地区
2
1.永旺梦乐城靠近的越溪镇商业 基础设施还相当落后，缺乏有 效市场管理及规划，商业布局 不合理、多存在自成商业，项 目五公里范围内南苏州生活广 场已运营四年，经营情况一般。 吴江地区消费潜力巨大，但目 前仍以商业街或其他街铺形式 存在，仅有的正翔广场辐射力 有限。 2.目前周边现有商业体对周边区 域的辐射能力非常差。 3.现在的商圈状况下，商业项目 包括业态、运营能力等在内的 综合水平是决定商业辐射能力 的关键因素。
开发商介绍 永旺梦乐城(中国)商业管理有限公司，简称：永旺梦乐城(中国)，由日本永旺梦乐城株式会社独资投资， 以大规模占地面积开发购物中心和租赁商业设施为主营业务的独资企业，已于2019年3月14日在北京正式成 立。永旺梦乐城所开发的购物中心，是将分布在两端的两个以上的核心店铺通过一条专卖店街连接起来而形 成的“两核一街”形式的购物中心。 永旺梦乐城是日本最大的零售业集团永旺集团的核心企业，引领着日本购物中心的开发事业。 永旺梦乐城以“顾客第一”为基本理念，通过建设购物中心努力为人们创造丰富的生活，为地区经济的 振兴，提高地区永旺梦乐城中国将积极的发挥源自零售业的购物中心专业运营商之强项，将具备前瞻性的开 发能力和对承租商的招揽力等长期以来培养、积累起来的特有技能和经验最大限度地加以发挥。 永旺梦乐城中国将通过充满“惊喜、感动、欢悦”的“炫亮的城市建设”，向中国的顾客、地区、社会 提供前所未有的价值和魅力。视地区社会为“合作伙伴”，努力促使该地区的顾客在提升生活文化水平方面 积极进行信息交流， 将“地区特色”从经营中反映出来。在经营中贯彻顾客的多样化生活需求，提供更好的商品和服务以及更 舒适、便捷的设施。同时，我们还为社区人士提供聚集的场所，提供教育场地和创造信息交流的机会，以此 为当地生活文化的提高作出贡献。
六、项目概况
（一）业态分布
1F
大型主力店 服饰、杂货 快餐饮食 JUSCO超市
2F
服饰类主力店 大型中式餐饮 大型中式餐 饮 时尚服饰、杂货 服务类 JUSCO超市
3F
电影院 休闲娱乐 美食广场 童用、男装、杂货 儿童娱乐 JUSCO超 市
（二）动线分析
永旺梦乐城吴中店的动线整体呈“中”字形，利用四个中庭把项目整体进行了有 机的贯穿连接，主通道宽度达到7米，不但使得行人走在中间相对显得舒适，而 且有利于做一些公共设施的陈列。
（四）、项目租金分析
部分品牌租金分析表
租金调研，遇到一 定的阻力，或者出 于保密的需要、或 者确实不、或者故 意不说，根据走访 调研的情况大致预 估为一楼5元/㎡/ 天左右，二楼4元 /㎡/天左右，三楼 3元/㎡/天，管理 费在40元/㎡/月， 有弹性。具体租金 情况见附表。
配套：周边无办公写字楼，几乎无商业住宅，消费客 群只要为吴江及吴中区有私家车一族。高的车位配比 也是其一大特色。
永旺班车线路
五、项目目标客户群
西环高架与南环 高架的交叉口
此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比 此箭头标志是指项目辐射商圈
南环路以南
45%
友新路 宽80米 6车道
东太湖大道 宽40米4车道 苏州绕城高速
二、商圈目前的状况
永旺梦乐城位于苏州市市政府规划 的滨湖新城吴中区路段（友新路与 绕城高速交汇处），周边除了苏州 湾湿地公园，主要为友新工业园区， 住宅项目及相关配套正在紧密施工 过程中，苏震桃公路更多的是过往 车辆及长途车辆。
二、项目经济指标
永旺梦乐城购物中心位于苏震桃公路与天鹅荡路交界处，占地面积172亩，总建筑面积15.4万 平方米，其中，商业面积11.2万平方米。除永旺超市外，购物中心还引进乐天影院、亚惠美 食广场、永旺幻想以及150家品牌入驻，打造集购物、休闲、美食于一体的大型购物中心，成 为东太湖苏州滨湖新城中高端商业中心。 购物中心共分四层，其中，地上三层建筑面积11.2万平方米，将建成集大型购物中心、休闲 娱乐、餐饮服务为一体的商业中心；地下一层建筑面积约3.7万平方米，停车位数量在3100。 永旺梦乐城购物中心定位为郊外型购物中心，其特点为“2核1街”模式，即在购物中心两侧 配备两个以上的主力店，中间由一条专卖店街道连接。项目已于2019年4月25日开业。
常台高速以西
永旺梦乐城
石湖、越溪、临湖、 滨湖新城区域
5分钟车 程 吴江
江陵源自文库路 宽60米6车道
吴江北部区域
梦乐城的主要目标客户群体为20~40岁有孩子的家庭，分析 认为核心客户群分布在三大区域，分别是吴江北部居民、越 溪居民、友新路附近居民。虽然这三大区域离梦乐城的距离 分别达到4公里、4.5公里和3公里，但是汽车的普及及公交 线路延伸很好的解决了客户的出行问题，梦乐城自身开出的 免费班车（吴江两条线、吴中四条线）在做好广告宣传的同 时，亦方便了顾客出行。
（三）、楼层介绍
代表品牌：星巴克、汉堡王、新石器、汉拿山、萨莉亚、优衣库、拉夏贝尔、 FLAXUS TOKYO、綾致等
代表品牌：特力屋、ADIDAS、NIKE、NEWBALANCE、巴蜀传香、石锅鱼香、 首选造型、礼安药房等（餐饮部分除了炎炎烤肉已经开业外，其余还在围挡装修 中）
代表品牌：乐天影院、大鲁阁保龄球馆、永旺莫莉幻想儿童乐园、亚惠美食广场、 爱婴岛、HELLO KITTY生活馆（尚未开业）、KIDS LAND
吴中永旺梦乐城
园区永旺梦乐城
天津永旺梦乐城
四、项目交通状况
交通：吴中区友新高架、天鹅荡路交叉口西北角，处于 吴中区与吴江区两区交界处。周边有友新路，沪常高速等 交通动线。往北车行5公里，可到吴江滨湖新城及老城区， 往南车行5公里可到吴中越溪及石湖板块。目前公交线路 只有93路及626路。公共交通不太方便，为了弥补这一弱 项，项目开通有多达6条免费购物班车线路。分别连接吴 江，越溪，石湖，以及地铁口。