东莞凤岗镇天堂围片区三旧改造前期研究报告

201.3
204.5 353.7 390.0 149.5 322.8 367.9 149.8 149.7 150.0 150.0
住宅
住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
441900022110JA00001、 338165.2 441900022110JA00003 121672.5 743818.2 865490.7
凤岗中心区
下穿道路
天堂围旧村
凤观路
南天路
深圳观澜
兴 旺 路
上跨道路
南天路下穿通道
凤观路跨线桥
东莞凤岗镇天堂围片区三旧改造前期研究报告
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1
1.1 改造单元划定
（3）改造单元现状
道路交通
主干道凤观路现状运行情况：稳定车流、部分延误，整体可接受
晚高峰时段为 16 ： 45-17 ： 45 ，高峰期凤观路现状饱和度 处于0.5-0.7范围，整体道路处于C级服务水平。 晚高峰凤观路出入口进镇方向交通量略高于出镇方向交通量， 进出镇方向不均衡系数总体处于0.5左右。
工业 工业 工业
工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业
014
022 023 024 集体 028 039 040
村
朱振华 廖淑玲 天堂围村民委员会 周笑芬 韩伟杰 韩伟光
441900022110JA00001
441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001
16版总体规划：片区以产业（工业）为主，居住为辅，少量公共绿地和
商业金融业用地；有1处绿线控制区。
天堂围控规：以产业功能为主，与镇总规功能定位不匹配，需通过控规 调整进一步完善居住服务配套。 10版土地利用规划：基本为可建设用地，少量农用地和农林用地。 生态控制线：基本为可建设用地。 工业保护线专项规划： 西侧位于工业红线内，东侧部分用地位于红线外。 片区内无轨道交通、小山小湖、历史文化名村等管控要素
79.8
214.5 214.5住宅
住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
041
042 053 060 070 071 072 076 077 078 079
陈云娇
韩月明 朱全满 刘同兴 陈荣卓 陈凤笑 谢耀芬 陈派洪 朱杰华 黄庆贤 陈派洪
441900022110JA00001
11
1
国有
1.1 改造单元划定
（3）改造单元现状
权属现状
土地 宗地号 性质 土地权利人 土地所有权 证号 用地面积 登记 用途 土地 性质 宗地 号 202 203 204 205 206 207 208 209 T010 T011 T012 T013 T014 土地权利人 陈永康、陈永强 陈永康 陈荣泰 刘培兴 陈永康 陈欢仪 陈永康 周富荣 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 土地所有权 证号 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 实际用地面 登记用途 积 373.9 116.3 63.2 153.8 88.8 121.5 29.5 200.0 10274.6 10454.2 10343.5 6795.9 1360.6 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 工业 工业 工业 工业 工业
规划范围
规划范围内涉及5条标图建库线，面积一共约53.80公顷。
广 深 铁 路
标图建库线
广 深 铁 路
注：西侧和南侧规划范围依据 凤岗行政边界划定，因行政边 界影响，单元西北角形成不规 则的形状。
凤岗镇界
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1
1.1 改造单元划定
（2）改造单元范围
与上层次规划关系
可建设用地
总体规划
已批控规
工业红线
生态控制线
土地利用规划
三旧专项
工业保护线 东莞凤岗镇天堂围片区三旧改造前期研究报告
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1
1.1 改造单元划定
（2）改造单元范围
与上层次规划关系
无规划地铁线穿过规划范围 片区东侧为天堂围旧村居住片区（与广深铁路相隔）
距深圳4号线延长线终点站2km
距深圳17号线终点站3km 距平湖枢纽直线距离4km
尔夫大道—凤观路贯穿地块，是凤岗镇中心西向联系的主要交通轴线。
至广州
东莞中心 区
松山 湖 至广州
深莞行政边界线
至惠州
天堂围
平湖
龙岗
深圳宝安机场
深圳中心 区
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1
1.1 改造单元划定
（2）改造单元范围
规划范围
规划范围北至南天路，东侧以广深铁路为界，南侧、西侧 以镇界为界。 规划范围主要由广深铁路西侧地块，凤观路两侧旧厂等建 设用地组成，面积约86.55公顷。
441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001
T040 广深铁路股份有限公司
T029
441900022110JA00001、 441900022110JA00003
18477.5
3200.0 49995.0 50000.0 113.5 99.4 66.2 123.0 220.5
铁路 加油 站
工业 工业 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
东莞市丰达石油化工有 441900022110JA00003 限公司
东莞凤岗镇天堂围片区三旧改造 前期研究报告
2018年7月
凤岗镇人民政府 东莞市城建规划设计院
天堂围片区三旧改造鸟瞰图
凤观路沿线效果图
广深铁路沿线效果图
智造创新示范基地门户节点效果图
主要内容
第一部分 改造必要性研究
1、改造单元的划定 2、改造必要性论证 3、功能定位研究
4、对控规调整的诉求
5、改造方案说明
5599.1 16191.0 8718.7
11500.9 5098.7 40234.6 32825.4 19867.2 2522.1 3080.2 10420.8 7688.0 2927.0 28676.9 24547.3 40048.9 20772.4 49719.0 9986.9 13946.4 5823.1
东莞伍联电子科技有限 T032 441900022110JA00003 公司 T033 020 069 100 212 001
东莞伍联电子科技有限 441900022110JA00003 公司
朱家辉 钟国良 谢艳玲 谢柏如 朱耀昌 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001
出入口高峰小时交通量及评价 道路名称 凤观路 方向 进镇 出镇 单向交通量 双向交通量 道路通行能 饱和 服务 方向不均 （pcu/h） （pcu/h） 力（pcu/h） 度 水平 衡系数 1718 1610 3328 4650 0.72 C 0.52 0.48
路段服务水平评价 服务水平 A B C D E 饱和度 <0.4 0.4-0.6 0.6-0.75 0.75-0.9 0.9-1.0 交通状况 畅行车流，基本无延误 稳定车流，有少量延误 稳定车流有一定延误，但司机可以接受 接近不稳定车流，有较大延误，但司机还能忍受 不稳定车流，交通拥挤延误很大，司机无法忍受 凤观路
T018 T019 T020 T021 T022 T023 T024 T025 T026 T027 T030 T031 T034 T035 T036 T037 T038 T039 T041
天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会
天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 天堂围村民委员会 国有合计 集体合计 总计
北侧为塘厦石马工业片区
西侧为深圳观澜牛湖社区及产业区 周边以工业区为主，产业生活配套为辅
塘厦石马片区
凤岗天堂围片区
观澜东片区
深圳规划资料来源：深圳市规划和国土资源委员会 ，深圳市宝安401-16&17 &18号片区[观澜东地区]法定图则
东莞凤岗镇天堂围片区三旧改造前期研究报告
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1
1.1 改造单元划定
第二部分 主要规划设计条件研究
1、产城融合用地构成分析
2、改造项目开发强度论证
3、城市空间研究 4、改造单元公共设施规划 5、改造单元交通设施规划 6、改造单元市政设施初步核算
第三部分 结论
1、控规调整说明
2、当年实施项目说明
一、 改造必要性研究
1
1.1 改造单元划定
（1）改造单元区位
位于凤岗镇最西端，东至凤岗镇中心区仅3公里。西部与深圳市观澜镇接壤，与观澜镇中心相距4公里。串联凤岗镇中心与深圳观澜镇的高
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1
1.1 改造单元划定
（3）改造单元现状
道路交通
现状片区区域交通主要
通过凤观路、碧湖大道与 外围高快速路联系
塘厦
纵向通过环观南路等道
路与塘厦、龙岗联系；
观澜
凤 岗
横向经凤观路快速到达
凤岗镇中心和观澜中心。 凤观路为凤岗重要的交通 性干道，过境交通占70%， 混合交通特征明显。
清 平 高 速
平湖
平大路
互通立交
高速出入口
平湖枢纽
高速公 路 快速路 主干路 次干路
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1
1.1 改造单元划定
（3）改造单元现状
道路交通
凤观路、南天路等主要道路穿越片区，对外连通条件较好。 广深铁路南北向穿过地块，导致地块与东面联系有分割。 内部骨架路网不完善，以村路为主，且较多尽端路。导致凤 观路交通压力较大。
（3）改造单元现状
用地现状
规划区属于典型的乡村工业化地区，工业用地60.7公顷， 占总用地66.1%。公共设施比例严重偏低。 2014年户籍人口1134人，外来人口8678人。 企业及个体户共639个，资产21564万元，均排全镇第4。
天堂围旧村
观澜
Guanlan
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002
003 012 013
王远兴
陈福荣 陈永强 朱宝华
441900022110JA00001
441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001
140.0
119.7 260.0 91.8
住宅
住宅 住宅 住宅 集体
T015 T016 T017
441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001
441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00001 441900022110JA00003 441900022110JA00003 441900022110JA00003 441900022110JA00003 441900022110JA00003 441900022110JA00003 441900022110JA00003 441900022110JA00003