第3章 资产评估的基本方法——收益法

–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49
• 第2、9、10、13、16、17和19题
• 例：P35
• （2）分段法
• （3）纯收益按等比级数变化
• （4）纯收益按等差级数变化
• 三、收益法中各项指标的确定
• 1、预期收益额
• 2、折现率与资本化率 • 3、收益期限
• 1、预期收益额
• 预期收益额类型： – 税后利润 – 净现金流量 – 利润总额
• 预期收益额的测算方法：
– 时间序列法 – 因素分析法
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
• （b）β系数法 –β系数法用于估算企业所在行业的风险报酬率，也可 估算企业自身的风险报酬率。 –基本思路：行业或企业风险报酬率是社会市场平均风 险报酬率与被评估企业所在行业平均风险或被估企业自 身风险和市场平均风险的比率系数β的乘积。 –基本公式：
– 其中，Rm为市场平均收益率；Rf为无风险报酬率；
–
β为证券i的风险报酬率与证券市场上平均风险报酬率的比值
• （2）资本成本加权法
• 企业资产：长期负债和所有者权益 –长期负债： 利息率
–所有者权益：投资收益率
• 基本公式：
–式中，
案例：教材P41
资本的构成 第一顺序偿还债务 第二顺序偿还债务 所有者权益 占资本的比率 税前成本 税后成本 30% 20% 50% 11% 13% 20%
第3章 资产评估的基本方法 ——收益法
• 一、基本原理
• 1、评估思路
–是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一 定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的 评估值。
–三个指标： – 预期收益 收益期限
–
折现率或资本化率
• 2、前提条件
–资产的预期收益可以预测并可用货币计量 –资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量
• （1）时间序列法
–建立以往收益的时间序列方程，然后假定该时间 序列会持续
• P39
• （2）因素分析法
• 间接预测收益的方法。 –首先确定影响一项资产的收入和支出的具体因素； – 然后建立收益与这些因素的数量关系，同时对这 些因素未来可能的变动进行预测；
– 最后估算出基于这些因素的未来收益水平。
• 资本化率=折现率-未来年收入的增长率
• 折现率的确定方法：
–（1）加和法 –（2）资本成本加权法 –（3）市场比较法
• （1）加和法
–认为折现率包含无风险报酬率与风险报酬率两部 分，每一部分可分别求取，然后相加得出折现率
• 折现率=无风险报酬率+风险报酬率
• 风险报酬率
–与被评估资产相联系的风险：
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
• 产品或服务的类型、企业规模、财务状况、管理水平、收益数量 及质量、市场排位、经营投资的流动性、区位
–与市场相关的风险：
• 行业的总体状况、宏观经济情况、借款能力及成本、地区经济状 况、企业客户的总体情况、法律或法规约束、国家产业政策
• （a）风险累加法 • （b）β系数法
• （a）风险累加法
–将企业在其生产经营中可能面临的经营风险、财 务风险和行业风险对投资报酬率的要求加以量化 并予以累加，即可得到风险报酬率。
80000万元 60000万元
样本资产 被估资产 折现率 折现率
C
7350万/年
70000万元
• 3、收益期限
–资产获得收益的持续时间，通常以年为单位。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
–由评估人员根据被评估资产的特征条件、市场条 件、法律法规条件、历史收益情况和未来变化趋 势等因素来估算。
• 四、对收益法的评价
–适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称， 以及成本费用无法或难以准确计算的资产。
• 2、折现率与资本化率
–将未来的预期收益折算成现值的比率。
• 折现率与资本化率区别 –适用场合不同:
• 折 现 率：将未来有限期的预期收益折算成现值的 比率。（有限期）
• 资本化率：将未来永续性预期收益（年金）转换成 现值（本金）的比率。（无限期）
–内涵略有区别： • 折现率=无风险报酬率+风险报酬率