产权式酒店常见法律问题

产权式酒店常见法律问题

[前言]

产权式酒店由“时权酒店”演变而来。它是指开发商(或者整个酒店的现有产权人)将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再

将客房交由专门设置的酒店治理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按

期从酒店治理公司取得客房经营收入的分红外，还能够取得一定期限的免

费入住权，如此的酒店我们称之为产权式酒店。

20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了庞大的进展，中产阶级成为社会主流。在旅行创新过程中，为满足那个阶层对旅行产品的需要，法

国阿尔卑斯山脉地区显现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比

海地区以及太平洋地区进展。上个世纪90年代中期，产权式酒店开始连续在我国显现，至今已有十多年的进展历史。产权式酒店己成为旅行经营业

一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅行投资方式。

业内曾普遍认为，时权酒店亦属于产权式酒店的类型之一。事实上不然，缘故在于：产权式酒店尽管由时权酒店进展而来，然而进入中国市场

后产权式酒店在性质差不多与时权酒店有着全然区不。关于时权酒店来讲，

其产权即所有权仍旧属于酒店，而不属于个人投资者—确切地讲是“消费者”。消费者购买的是酒店在一个特定时段内的使用权，时权酒店销售的是

时刻和空间，是消费项目，是消费形式。也确实是讲，时权酒店的实质是

将酒店的每个单位分为一定的时刻份，出售每一个时刻份的使用权。然而，

产权式酒店的实质则是将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资

者，开发商销售的是酒店客房的独立产权，而不是使用权，投资者购买后

将取得酒店客房的所有权而不是某个时刻段内的使用权。

由于立法相对滞后和投资市场大环境变化的阻碍，使得投资产权式酒

店面临着庞大的风险。与此同时，全国各地关于产权式酒店的负面报道和

涉诉案例也越来越多。事实上产权式酒店作为一种经济进展的客观现象和

必定产品，其产生、初始时期性的无序进展和逐步规范都属必定，若欲将

之作为一种成熟稳妥的投资渠道，则必须采取系统化的法律措施对其进行

规范。目前，产权式酒店作为一种新型的投资融资工具，却不得不受到我

国法律制度对一样房产的制约，这使得产权式酒店在我国的进展举步维艰。

产权式酒店在我国的房地产法律制度下遭遇的瓶颈要紧有产权式酒店的建

设用地性质咨询题不清；酒店不能分割销售；投资者难以取得产权证；酒

店建筑物能否适用区分所有制度存在争议；投资者的退出机制尚不健全等。

一、产权式酒店的建设用地性质错位

我国关于产权式酒店属于何种房地产项目并末作出明确的规定，关于

产权式酒店怎么讲应当以住宅项目立项依旧以酒店项目立项，尚没有明确

的法律依据。在一些案例中，产权式酒店在开发立项时规划局批准的是商

业用地，然而最终业主取得的难道是住宅性质的房屋所有权证，这就意味

着产权式酒店的建设用地性质从商业用地变成了住宅用地。

按照一样的明白得，既然是酒店因此应该以酒店项目立项，其用地属

于商业用地，什么缘故会显现以住宅项目立项，取得住宅性质的房屋所有

权证的咨询题呢?缘故在于，产权式酒店的开发运营方式违反了建设部《商

品房销售治理方法》及国家工商总局《房地产广告公布暂行规定》的有关

规定，还有一些地点性法规禁止开发商将酒店当作商品房进行销售，例如

上海市工商局曾经出台规定禁止开发商擅自公布分割销售原始批准设计为

大空间的商业用房或者拆零销售旅社类用房(产权酒店)的广告。如果严格按照既定的法律法规办事，产权式酒店在我国现有的房产治理制度下全然就

没有生存的合法依据。因此现在我国所有按照产权式酒店销售的产品差不

多上以住宅项目立项的房地产项目，是以酒店方式来经营的住宅产品。如此，购房者都有可能在房地产登记治理部门进行有关的登记，取得客房的

产权证。对此，我国有关政府部门也予以默认，这是在有关的法律规定欠

缺之下的一种变通做法。

笔者认为，以住宅项目立项是现时期在我国进行产权式酒店建设的必

要手段，然而这种做法也存在许多弊端，它使得房地产市场产生了利益的

不均衡分配，违反了市场公平的原则，因为以哪种项目立项对产权式酒店

的整体运营成本会带来截然不同的阻碍。这要紧表现在以下几个方面：

第一，在土地使用权的转让年限和转让价格上两者存在专门大的区不。

我国对土地使用的用途和性质有明确的分类，《城镇国有土地使用权出让和

转让暂行》第12条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用

地50年；(四)商业、娱乐、旅行用地40年；(五)综合或者其他用地50年。”据此，产权式酒店是以住宅项目立项，则其所获土地使用权的最高使用年

限高达，远远超过酒店以商业、旅行项目立项的40年。同时，国家为体现对居民的支持，对住宅用地使用权的转让价格一直采取优待政策，远比商

业用地使的转让价格要低。

其次，酒店、住宅的契税、营业税、所得税是各不相同的。现在，对

住宅类地产实行的税收政策是最优待的，其契税少，综合税率专门低，其

投资回报率高。

再次，按照公安部1998年6月23日颁布的《关于解决当前户口治理

工作中突出咨询题的意见》第四条规定:“在都市购买商品房的公民及随其

共同居住系亲属，凡在都市有合法固定的住宅、合法稳固的职业或生活来

源，已居住年限并符合当地政法有关规定的，可准予在该都市落户。”因此，对购房者，购买住宅用途的房产的购房者能够迁入户口，而购买酒店用途

的房屋的业主则不能迁入户口。

从以上三点我们能够看出，开发商以住宅项目立项建设产权式酒店，

既能够低的价格获得使用年限更长的土地使用权，又能够少缴一部分税款，

更快回笼资金，这对其来讲无疑是一个利好。然而，它使得房地产市场产

生了利益的不平稳分配，违反了市场公平的原则。从另一角度来看，它使

得产权式酒店发商不仅在土地使用权价格上占了国家专门大的廉价，而且

还无偿取得了该项目30年的土地使用权。同时，按照《城镇国有土地使用

权出让和转让暂行条例》，土地用途的改变涉及土地出让合同的重大变更，

受让人不得擅自改变土地用途，改变土地用途必须在有关主管部门进行审

批，并重新办理有关登记手续。也确实是讲，将以住宅立项的产权式酒店，

作为酒店进行经营，改变了土地用途即变住宅用途为商业用途，这将有可

能导致土地使用权出让合同被撤销或变更，甚至被确认为无效。